Asta per acquisto terreno gravato da usufrutto ed enfiteusi

[BucciLuciano]

Di nuovo salve.
Ho alcuni dubbi riguardo ad un'asta riferita ad un terreno sia edificabile che agricolo.
Nella perizia si trova scritto così :
"" Il terreno è riportato nel Catasto Terreni del Comune di *******,
in testa a ******* ****** per 2/3 di proprietà, 1/3 di nuda proprietà, ******* ***** usufruttuaria parziale di enfiteusi e Ente Comunale ******* per i diritti del concedente ""

Adesso, l'asta è un'esecuzione immobiliare, e la procedura esecutiva indica che l'asta è per la piena proprietà.

Secondo voi ci saranno problemi in seguito? Una volta vinta l'asta avrò piena proprietà e potrò costruire sul terreno edificabile senza problemi? Non vorrei avere problemi con usufrutti o enfiteusi,come funzionano le aste senza incanto,danno il bene in oggetto pulito da tutto?
Grazie del vostro aiuto

 

[SALVES]

Assicurati che la piena proprietà che indica la procedura non sia riferita alla sola quota di 2/3 così come da te scritto oppure sulla quota di 1/1, in quest'ultimo caso si profila la necessità di allineare all'attuale le intestazioni corrette al catasto procedendo alle domande di volture allegando gli atti trasattivi mancanti, una voltura per ogni atto transattivo.

l'inesistnza dell'atto trensattivo di affrancazione dell'enfiteusi ti comporterà l'onere di procedere in tal senso con il comune che ha il diritto, altrimenti dovrai pagare il canone enfiteutico annuo come ti indicherà il comune.

l'atto transattivo di affrncazione può essere redatt con il segretario comunale e ti comporterà l'onere del pagamento di 15 volte il canone enfiteutico più il costo del rogito, registrazioni trascrizioni e voltura.

Verifica il tutto e trai le tue conclusioni.

Facci sapere.

ciao Salves

 

[mlabriola]

enfiteusi: bene demaniale o ex demaniale?

prima di procedere all'acquisto del terreno ti consiglierei di accertati sulla natura giuridica del terreno, mi spiego: essendoci un'enfiteusi, immagino desunta dall'intestazione catastale, tale situazione potrebbe nascondere varie casistiche:
1) la peggiore è che potrebbe trattarsi di demanio civico comunale e come tale è inalienabile senza l'autorizzazione della regione ai sensi dell'art. 12 della legge 1766/1927;
2) se rientra tra i terreni ex civici già sdemanializzati e gravati da un canone di legittimazione/quotizzazione, il terreno è alienabile e ti è sufficiente fare un'atto di affrancazione col comune per cancellare il canone, come già consigliato da salves, e in questo ti faccio presente che l'atto è in esenzione totale (registrazione, trascrizione e voltura a costo zero) ai sensi della legge 692/1981 (se ti servono le varie circolari attuative, inviami una email su demaniocivico@gmail.com e te le giro);
3) se non rientra in nessuna delle due ipotesi precedenti, trattasi di un'enfiteusi ai sensi del codice civile (terreno rientrante nel patrimonio disponibile del comune), e in quanto tale va fatta sempre l'affrancazione col comune (vedi punto 2); la differenza tra questa situazione e la precedente (punto 2) è che mentre in questo caso la proprietà si trasferisce con l'atto di affrancazione (quindi finchè non fai l'affrancazione la proprietà è in capo al comune concedente), nel caso precedente la proprietà è stata trasferita nel momento della sdemanializzazione.

ricapitolando, solo nel caso 2 ti sarà possibile acquistare subito il terreno e poi affrancare (cancellare) con comodo il canone; nel primo caso compri un demanio e l'atto è radicalmente nullo, nel terzo caso compri il diritto dell'enfiteuta ma non la proprietà.

per accertarti in quale delle tre tipologie ricade il terreno andrebbe richiesto un certificato in regione; se mi dici in quale regione ricade il terreno posso darti maggiori info.

saluti