Atto di provenienza: "donazione"

[francesca63]

recentemente un Notaio ha consigliato la stessa cosa ad un mezzo parente, con mia sorpresa)

Strano; forse parlava dell’azione di restituzione, che, come da ultimi post della discussione, comincia a prendere piede.
Ma non mi pare sia ancora rimedio a cui ricorrere con tranquillità assoluta.

 

[Stefano__74]

Secondo me, potresti acquistare anche subito, ma all'atto dovrebbero partecipare tutti i futuri eredi dei donatori (ancora in vita), affinchè dichiarino in atto di rinunciare a qualsiasi rivalsa futura sull'immobile che stai acquistando. Forse il notaio potrebbe far mettere una firma per presa visione e accettazione anche ai donatori.

Riconosco al notaio la funzione che ha, quella notarile, ma non quella del suggeritore rispetto ad un tecnicismo giuridico che a mio parere, siede su altri tavoli.

Rimane esclusa l'ipotesi, è questo è un dato assumibile per certo, che l'azione di riduzione (eventuale futura) con donante in vita, non trovi fondamento giuridico.
La restituzione si invece, ma anche qui l'alea è ampia.

Per cui certificare con atto notarile un atto nullo - la riduzione con donante in vita - seppure un notaio si azzardi a farlo, è ben scritto e normato nelle sacre bibbie che sarà carta da parati domani mattina. (Aggiungo purtroppo).

 

[Stefano__74]

Gagarin,

per me hai ragione.

occorre distinguere tra azione di RIDUZIONE ed azione di RESTITUZIONE

mentre la RINUNZIA alla prima è inammissibile finchè i donanti (genitori) sono in vita, ciò non vale per l'azione di restituzione, che riguarderebbe un'azione diversa, sempre tra fratelli

sarà sufficiente che i fratelli siano d'accordo, abbiano già ricevuto anch'essi i loro beni in donazione e intervengano nella compravendita a firmare - come ben hai scritto tu - la loro rinuncia alla RESTITUZIONE

ovviamente un buon notaio della zona, sveglio e capace, può fare la differenza per le preventive ricerche, accertamenti, etc.

quale briscola, si può imporre anche la polizza assicurativa

lascerei stare la risoluzione consensuale della donazione e la vendita diretta dai genitori perchè complicherebbe ulteriormente solo la vita, necessiterebbe di ulteriori atti (che costano),la gestione della moneta e ...creerebbe l'assurda situazione che il figlio "venditore" sarebbe quello - formalmente - più svantaggiato di tutti perchè non avrebbe ricevuto nulla dai genitori e ,invece, ha ricevuto la moneta (salvo configurare questa come donazione: altri soldini)

Sull’ammissibilità della rinuncia all'azione di restituzione (eclegal.it)


allego un atto del Notaio Riccardo Ricciardi relativo ad una situazione concreta

https://www.notaioricciardi.it/ufficio/SUCCESSIONI_DONAZIONI/rinuncia%20ad%20azione%20di%20restituzione%20(formulario).pdf

Grazie Matusalemme, ma il tuo post mi fa riflettere molto.
Non amo tantissimo l'Italia, ed uno dei motivi per i quali me la fa digerire male è proprio l'atteggiamento tipico italico che spesso riscontro in tantissimi altri scenari.
Faccio un esempio personale:
quando ho deciso di vendere casa ho agito così:
--> fatto redigere APE da tecnico abilitato, e successiva registrazione al "registro APE regionale" (questo per evitare che l'acquirente potesse immaginarsi di avere tra le mani il classico APE da 50 euro rinvenibile sotto la stazione Termini fatta da ammiocuggino,
--> incarico un tecnico per la redazione della Relazione tecnica per asseverare conformità catastale e edilizio urbanistica,
--> recupero le carte del rogito come atto di provenienza da mostrare al mio futuro acquirente,
-->tirato giù dal sito ADE pianta catastale rasterizzata
--> Ispezione ipotecaria e catastale "ventennale" (ma guarda-un-bò)
--> pronto a rilasciare dichiarazioni di non conformità degli impianti (appartamento del 72) e/o conformità rispetto alle normative all'epoca vigenti
--> con fatica ed atto eroico del geometra comunale recupero l'agibilità.

Tralasciando fatica e denaro spesi, è stata la mia volontà di rendere l'acquisto da parte dell'acquirente il più agevole e consapevole possibile, ma soprattutto, di liberarmi dell'appartamento poichè dovevo liquidare. Non avevo necessità del denaro, semplicemente era mia intenzione vendere.

Ora mi ritrovo dall'altro lato della barricata in qualità di acquirente, s'è fatta una donazione, ahimè, e tutto l'enorme lavoro da fare quale sarebbe?
--> Trovarmi un notaio sveglio che sappia trovare la giusta formula per rendere un atto notarile inattaccabile, ma sappiamo che non lo sarà al 100%
--> indurre i proprietari a stipulare la polizza per garantirmi) poi su questa cosa apriamo un discorso a parte). Ci sarebbe da ragionare sulla durata della stessa.
--> coinvolgere gli eredi in fase di rogito, riempirmi di pareri discordanti di "N" avvocati per non venire a capo di nulla di concreto
--> Trovare una banca che mi conceda il mutuo

Ora al di là della situazione specifica, capitato a me ma potrebbe capitare a tanti altri, l'argomento è uno, e uno solo. La donazione va sciolta punto. Altrimenti, in perfetto stile italico, iniziano le riprese di un film complicato e senza neanche una trama precisa, nel quale ognuno, parte acquirente e venditrice dice la sua, perchè ha sentito il suo avvocato che ha espresso il suo parere e non arriviamo da nessuna parte. La pezza sarà peggiore del buco, in perfetto, stile italico per l'appunto.

Come sempre in questo Paese le cose semplici diventano impraticabili e si gioca a fare gli esperti in materia, a mio avviso, per trovare una soluzione ad un problema di soluzione semplice.

Sciolta la donazione (ma cosa vuoi che importi ad uno come me che si debbano scomodare parenti amici fratelli e sorelle per sciogliere la donazione e spendere ulteriori soldi per un altro atto e spenderne ancora per la successiva donazione del denaro proveniente dalla vendita) l'acquisto si fa dal proprietario originario.

Io non vedo altre soluzioni papabili, benchè mi faccia enormmente piacere discuterne con voi ed attingo volentieri utili suggerimenti, ma ci tenevo ad esprimerti il mio modo di vedere, se vuoi un pò tedesco, ma la regola secondo la quale per fare le cose fatte bene la strada è una sola, vale sempre. Sempre.

P.s. scusate la lungaggine, mi piaceva approfondire questo aspetto e fornirvi il mio pensiero, semplicemente questo.

 

[Stefano__74]

Come già riferito il problema donazione non è più un tabù (salvo eccezioni). Andando sul pratico, dato che ci sono delle polizze assicurative apposite, si tratta solo di scegliere una banca tra quelle che procedono anche in presenza di donazione (e ce ne sono diverse). Il resto è tutto molto interessante, ma alla fine... relativamente inutile.

Mi fornisci l'assist per parlare della polizza. Caso discusso nello studio del mio avvocato e che di fatti risulta essere uno scenario, non difficile da avverarsi, che sarebbe davvero divertente da sciogliere.

Stipuliamo la polizza, la cui durata non potrà che essere ventennale.
La stipula il venditore che si è detto ben disponibile a farlo.
Bene, corre l'anno 2021 dunque la polizza durerà fino a 20 anni, per cui scadenza 2041.
Nel 2040 (ma potrebbe anche essere 2035), il donante saluta questa terra. Per legge iniziano ulteriori 10 anni, dalla sua morte, entro i quali chi ha la legittima potrebbe agire.
Io chiamo coloro che mi han venduto l'appartamento: "Buongiorno signori, volevo invitarvi a sottoscrivere il rinnovo e prolungamento della polizza perchè, come saprete....e vi ricordo che vi siete impegnati anche in fase di atto notarile a prolungare la data di scadenza della polizza..."...

 

[francesca63]

Per legge iniziano ulteriori 10 anni, dalla sua morte, entro i quali chi ha la legittima potrebbe agire.

No, per te acquirente , dopo i venti anni dalla donazione, finiscono i rischi

 

[Stefano__74]

Ad ogni modo, al momento, questa discussione mi ha dato ulteriore certezza ascoltando voi che siete sul campo.
L'azione di restituzione è sopprimibile sempre che sia già compresa nell'atto di donazione.
L'azione di riduzione invece permane e costituirebbe motivo di acquisto con "rischio", a mio parere anche in presenza di polizza (anche se la banca dovesse concedere il mutuo, non sarebbe la prima volta che farebbero cappellate).

Ciò detto mi "auguro" che, proposto lo scioglimento come unica soluzione al problema ai proprietari, non debba ritrovarmi difronte due idioti che mi guarderanno come se arrivassi dal pianeta marte.

Nasce un altro problema se vogliamo dirla tutta. Se pure dovessero convincersi nel procedere tramite scioglimento per mutuo consenso della donazione, non potrebbero da parte mia avere alcun impegno, anche perchè se volessi imbastire una proposta la dovrei fare ai proprietari, cosa che loro non sarebbero più.

Se avessi io un appartamento in queste condizioni, ed Xmila euro "Inchiodati" li senza possibilità di renderli liquidi impazzirei, e piuttosto che fare opera di convincimento con i futuri acquirenti che mi verrebbero a visitare casa, parlerei con i miei genitori e libererei l'appartamento da un atto d'amore, che diventa però, un problema serio.

Problema che, tra le altre cose, ritengo nessuna persona assennata tramuterebbe in elemento di trattativa sul prezzo pur di scavalcarlo in qualche modo. A meno di fondi di dubbia provenienza da piazzare con relativo pagamento cash e allora...ma anche in quel caso probabilmente si mirerebbe a case più facili.

Vedremo.

Come già riferito il problema donazione non è più un tabù (salvo eccezioni). Andando sul pratico, dato che ci sono delle polizze assicurative apposite, si tratta solo di scegliere una banca tra quelle che procedono anche in presenza di donazione (e ce ne sono diverse). Il resto è tutto molto interessante, ma alla fine... relativamente inutile.

Caro Murapa mi dispiace ma dissento. Acquistare un appartamento non vuol dire solo usarlo per avere un tetto, ma vuol dire anche poterlo alienare. Non parliamo di 5K che mal che vada andranno in malora e chi se ne frega.

E se anche io dovessi sforzarmi di essere di larghe vedute, al punto di accettare una polizza ventennale, possiamo oggettivamente dire che un domani, volessi o mi trovassi nelle condizioni di dover rivenderla, quasi certamente sarà difficile liquidare a causa del fatto che non troverei facilmente un acquirente di altrettante larghe vedute al quale cedere la polizza, o l'acquirente potrebbe rivolgersi per il mutuo ad altro istituto che non l'accetterebbe.

O peggio ancora ritrovarmi difronte personaggi con offerte da "saldo e stralcio" perchè "non si sa mai"...
Continuo ad essere del parere che trovo addirittura strano che venditori giovani, come nel mio caso, intenzionati a vendere (??) non trovino in autonomia una soluzione tombale, anzichè stare li cercando di convincere il prossimo.

La telefonata propedeutica all'incontro per la visita dell'appartamento è stata surreale, ma vi assicuro che non voglio perdermi l'incontro dal vivo con questi personaggi che, vi anticipo, mi hanno anche assicurato che i fratelli sono tutte persone per bene!

 

[francesca63]

L'azione di riduzione invece permane e costituirebbe motivo di acquisto con "rischio", a mio parere anche in presenza di polizza (anche se la banca dovesse concedere il mutuo, non sarebbe la prima volta che farebbero cappellate).

No, l'azione di riduzione non riguarda l'acquirente del bene donato, ma solo il donatario "originale".

anche perchè se volessi imbastire una proposta la dovrei fare ai proprietari, cosa che loro non sarebbero più.

Potresti farla ai genitori, con la condizione che compri solo dopo risoluzione consensuale della donazione ; se accettassero, sarebbe promittenti venditori di cosa altrui, e , per adempiere all'obbligazione, dovrebbero procedere alla risoluzione .
Avreste più certezze , e niente rischi.
Mi permetto una battuta; c'è quasi da sperare che la casa non ti piaccia
P.S. complimenti per la tua vendita, fatta come si dovrebbe sempre procedere.

 

[Miciogatto]

Stipuliamo la polizza, la cui durata non potrà che essere ventennale.

Per la mia esperienza (ho acquistato una polizza di questo tipo qualche anno fa) la scadenza del contratto è fino alla prescrizione della eventuale azione di restituzione.

Quindi non serve comunicare nulla nè rinnovi.

Fermo restando che la soluzione della risoluzione consensuale della donazione, quando applicabile, è senz'altro preferibile.

Quello che all'epoca non ho approfondito (ma mi importava poco, primo perchè ero il venditore, secondo perchè il mio acquirente non faceva mutuo) è sapere esattamente cosa succede se si verifica il sinistro durante gli anni del mutuo.

Perché in questi casi il beneficiario è la banca (la maggior parte dei soldi con cui si acquista sono suoi del resto).

La logica mi suggerisce che una quota di indennizzo sia per la banca e una quota per il proprietario a seconda del rapporto importo assicurato/capitale restituito.

Ma mai dire mai...

 

[Stefano__74]

No, l'azione di riduzione non riguarda l'acquirente del bene donato, ma solo il donatario "originale".

Il parere del mio avvocato su questo punto (e qui cominciamo la giostra italica a cui accennavo sopra cara Francesca) è che l'azione di riduzione della legittima, si esprime in "prima istanza" sul patrimonio del donatario. Ma in "Prima istanza".ù
Ove mai il donatario, per la sua parte di competenza, non fosse in grado di soddisfare con il proprio patrimonio la quota di riduzione riconosciuta dal tribunale, la stessa andrà senza meno fatta valere nei confronti del terzo acquirente il quale, appunto, si riparerebbe da tale sciagura con polizza assicurativa.
In definitiva, sull'appartamento donato non grava solo la restituzione tout-court (anch'essa sottoposta a tutta una serie di condizioni) ma anche, e soprattutto, alla riduzione. (La mia è una "Relata refero", senza nulla aggiungere ne togliere).

 

[Stefano__74]

Potresti farla ai genitori, con la condizione che compri solo dopo risoluzione consensuale della donazione ; se accettassero, sarebbe promittenti venditori di cosa altrui, e , per adempiere all'obbligazione, dovrebbero procedere alla risoluzione .
Avreste più certezze , e niente rischi.
Mi permetto una battuta; c'è quasi da sperare che la casa non ti piaccia

Francesca perdonami, ma quanti su questo pianeta considererebbero un'ipotesi del genere? Voglio dire, stiamo esplorando il campo per carità, ma rimaniamo nel campo che io amo definire UCAS (Ufficio Complicazioni Affari Semplici).

P.S. complimenti per la tua vendita, fatta come si dovrebbe sempre procedere.

Credo di aver fatto esclusivamente ciò che va fatto per liberarsi il prima possibile di un bene, del valore di svariate migliaia di euro al suo giusto prezzo, ed evitare di tenerselo sul groppone pagando un botto di tasse.
Credo anche di aver distinto, nel mare magnum delle offerte presenti al tempo in zona, il mio appartamento da quello degli altri, sprovveduti, venditori.
Ho fatto un piacere a me, non al venditore. Sia chiaro. Purtroppo in Italia, in molti ambiti, le cose non si "fanno", si accrocchiano.

P.s. Sei gentile