Atto di vendita di un locale commerciale assoggettato ad IVA

[ciciomaz]

Buongiorno,
ho firmato una proposta di acquisto per un immobile C/2 a euro 150.000. Il mediatore (Agente immobiliare) e il venditore (Costruttore) mi hanno detto che l'atto verrà stipulato dal notaio sulla base del doppio della rendita catastale (circa euro 40.000 sui quali ovviamente verserò IVA), il resto il costruttore lo vuole cash, anche perchè dice che se no sarei costretto a versare 30.000 euro di IVA in più che comunque non mi potrei scaricare essendo un privato..... A prescindere dalla moralità dubbia.... io come acquirente cosa rischio? di passare io per evasore? posso perdere la proprietà della casa in quanto l'atto è stato stipulato ad una cifra molto inferiore del reale? rischia il notaio? Grazie

 

[Antonello]

Buongiorno,
ho firmato una proposta di acquisto per un immobile C/2 a euro 150.000. Il mediatore (Agente immobiliare) e il venditore (Costruttore) mi hanno detto che l'atto verrà stipulato dal notaio sulla base del doppio della rendita catastale (circa euro 40.000 sui quali ovviamente verserò IVA), il resto il costruttore lo vuole cash, anche perchè dice che se no sarei costretto a versare 30.000 euro di IVA in più che comunque non mi potrei scaricare essendo un privato..... A prescindere dalla moralità dubbia.... io come acquirente cosa rischio? di passare io per evasore? posso perdere la proprietà della casa in quanto l'atto è stato stipulato ad una cifra molto inferiore del reale? rischia il notaio? Grazie

Non capisco perchè dichiarare il "doppio della rendita catastale".
Forse vuole dichiarare la cifra di 40 mila che è la cifra vicina alla spesa da lui sostenuta e quindi per non pagare le tasse.
La differenza tra il prezzo di acquisto (150 mila) e quello che dovreste indicare in atto (40 mila) è abissale.
110 mila in nero su 150 mila!!!!!!!! Il 73% in meno!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
I rischi li correte entrambi, tu che hai pagato in nero ed il costruttore che ha incassato in nero.
Le sanzioni non vengono divise per due ma ognuno si becca la sua e sono sanzioni per evasione fiscale.
Ci potrebbe scappare anche il penale in quanto cifra superiore ai 50 mila euro. Controllerò.
E' vero che risparmi sull'IVA, ma ti metti la salute in malattia, stanne certo.
Il notaio non rischia niente, come al solito.
E' un certificatore delle vostre volontà.
Vedrà solo l'assegno circolare che sarà descritto in atto e forse se ne farà anche una fotocopia.
Punto.

 

[Leiter]

Condivido la pericolositá. Inolotr in caso di fallimento del costruttore c'è la revocatoria (anche due anni dopo la firma dell'atto!!). Il Giudice fallimentare puo' annullare l'atto!! Il cash sarebbe tutto perso. Forse anche di più.

Stai molto attento.

Saluti

Leiter 2

 

[tempozero]

scusa l'indiscrezione, ma l'immobile lo acquisti per investimento o per uso tuo diretto?

 

[ciciomaz]

Lo acquisterei come seconda casa.... come uso personale..... ma perchè il costruttore dovrebbe fallire? la casa è terminata e ha gia tutte le agibilità/abitabilità di Legge.... Scusate la mia ignoranza forse mi sfugge qualcosa....

 

[Antonello]

Lo acquisterei come seconda casa.... come uso personale..... ma perchè il costruttore dovrebbe fallire? la casa è terminata e ha gia tutte le agibilità/abitabilità di Legge.... Scusate la mia ignoranza forse mi sfugge qualcosa....

Un C/2 come seconda casa?
Sicuramente per uso personale.
I costruttori "possono" fallire, come tutti i commercianti o industriali o artgiani.
In caso di fallimento il curatore controlla tutte le operazioni definite dal fallito nei due anni precedenti.
Se scopre che un bene è stato ceduto con atto pubblico ad un prezzo inferiore al mercato "può" revocare quella vendita.
Sia chiaro la revoca salvo che l'acquirente provi che non conosceva lo stato di insolvenza del costruttore. (quindi prima di concludere accertati presso la CCIAA e sul bollettino dei protesti).
E' certo che se il tuo bene ha un mercato di 150 mila e viene ceduto per 40 mila, non occorre un curatore o un perito per capire che è un prezzo simulato...............
Se opera la revocatoria quel bene rientra nell'attivo del fallimento il curatore lo mette in vendita al prezzo che il perito gli indicherà.

 

[tempozero]

sottoscrivo quanto appena indicato da Antonello!
Per quanto alla mia domanda, volevo solo capire se nell'ambito della tua attività avevi la possibilità di recuperare l'IVA che andresti a pagare....mi spiego:
se i locali servivano direttamente a te esercitandovi la tua attività, l'immobile avresti potuto intestarlo alla ditta che se in regime d'IVA recuperava il versato;
Se così non fosse, come mi sembra di capire, potrebbe essere un'idea costituire una società immobiliare ad hoc che si intesterebbe l'immobile e gestrirebbe in maniera "adeguata" gli utili derivanti dallo stesso, recuperando, almeno in termine di credito d'imposta 30.000 euro che potresti a quel punto pagare con più serenità al venditore.

 

[ciciomaz]

Ma l'importo che è scritto sulla proposta di vendita non cita nè la frase IVA compresa nè la frase più IVA... quindi cosa devo pensare che ai 150000 devo aggiungere un costo di 30000 per l'IVA che non potrei mai detrarre essendo un privato????

 

[Antonello]

Ma l'importo che è scritto sulla proposta di vendita non cita nè la frase IVA compresa nè la frase più IVA... quindi cosa devo pensare che ai 150000 devo aggiungere un costo di 30000 per l'IVA che non potrei mai detrarre essendo un privato????

Di solito si scrive, per correttezza.
Se non è scritto nulla, segue l'imposta di legge: Imposta sul Valore Aggiunto (I.V.A.).

 

[tempozero]

esattamente!