La possibilità di variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi e prederminati a monte (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), con contestuale accordo con il quale se ne prevede una riduzione per i primi anni, deve ritenersi, in linea generale, prassi legittima e ammissibile sia dalla dottrina che da un recente orientamento giurisprudenziale sia nei contratti ad uso abitativo a canone libero (nei quali gli unici limiti ai quali fare riferimento sono quelli posti dall’art. 13, comma 1, legge n°431/1998 che prevede la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”) sia in quelli ad uso diverso dall’abitativo: solo nell’ipotesi in cui costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria è, invece, illegittima o nulla. A scanso di possibili complicazioni e contestazioni, si consiglia comunque di specificare chiaramente nel testo del contratto:
a) i motivi giustificativi che porteranno a tale aumento: l’aumento del canone non può rimanere privo di contropartite che lo giustifichino: ad es. spese di ristrutturazione dei locali o acquisto dell’arredamento al fine di adattare l’alloggio alle esigenze del conduttore, spese difficilmente sostenibili dal conduttore stesso ove il canone fosse previsto in misura piena sin dall’inizio del rapporto di locazione;
b) il canone complessivo per l’intera durata della locazione, con sua ripartizione differenziata nel corso degli anni (ad esempio: canone per il seiennio: € 72.000,00, da pagarsi, invece, che in rate mensili di € 1.000,00 ciascuna, in rate differenziate di € 500,00 il primo anno, € 700,00 mensili per il secondo, € 900,00 per il terzo, € 1.100,00 per il quarto, € 1.300,00 per il quinto e di € 1.500,00 per il sesto anno), sia la previsione di un canone, fissato in una determinata misura superiore solo a decorrere da un certo periodo successivo (ad esempio: canone pattuito: € 1.500,00 mensili, con previsione del diritto del conduttore di corrispondere per il primo biennio un canone inferiore concordato dalle parti);
c) l’aggiornamento ISTAT o altro indice (vedi precisazione seguente) calcolato sul canone di locazione minore al fine di evitare che la pattuizione di un canone differenziato possa essere intesa come elusione della norma inderogabile di cui all’art. 32 della legge n°392/1978.
Riguardo all’adeguamento del canone nei contratti di locazione, per le locazioni ad uso abitativo a canone libero, stipulate successivamente alla legge di riforma del 1998 - venuta meno la fonte normativa di riferimento, vale a dire l’art. 24 “Aggiornamento del canone” della legge n°392/1978, abrogato dall’art. 14, comma 4 della legge n°431/1998 - è possibile aggiornare annualmente il canone non solo sulla base del 100% dell’indice ISTAT, ma anche sulla base di parametri di riferimento diversi dallo specifico indice ISTAT (FOI) previsto dalla legge sull’equo canone: è importante, però, che l'indice utilizzato (ad esempio l’IPCA, il tasso di interesse legale, indici pubblicati dalla Camera di Commercio ovvero variazioni legate a commodities, valute ecc.), liberamente individuato dalle parti, e il meccanismo di adeguamento siano chiaramente riportati a contratto.
Di contro, nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, per le locazioni stagionali legate al turismo (ristoranti, stabilimenti balneari ecc.), a tenore dell’art. 33 della legge n°392/1978, e per quelle che prevedono lo svolgimento di attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sindacali, partitiche, per espresso richiamo del disposto dell’art. 32 nell’art. 42 della stessa legge - premesso che in tali contratti vige ancora la rigida norma contenuta nell’art. 79 - l’art. 32 prevede il diritto del locatore di chiedere al conduttore l’aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione accertata dall’indice ISTAT, salvo la misura piena (100%) per durate superiori a quelle minime stabilite dalla legge (sei o nove anni).
