Cambio casa: rischio nel caso non si riesca a vendere entro l'anno. Come procedere?

[GiacomoGre]

Salve a tutti,

ho comprato un appartamento nel Giugno 2012 con mia moglie a 132000 euro (IVA 4% 5280) cointestandolo e contraendo un mutuo cointestato. Data l'esigenza di spazio vorremmo ora cambiare casa e abbiamo visto un casa di circa 10 anni in vendita a 255000 euro nello stesso comune dell'appartamento. Siamo in regime di separazione dei beni.

Vorremmo vendere il nostro appartamento ma come sempre in questi casi non sarà facile far combaciare vendita e acquisto. Stiamo valutando quindi di acquistare la casa senza avere ancora venduto il nostro, sperando poi di riuscire a vendere il nostro appartamento entro l'anno a disposizione per non perdere i privilegi prima casa sull'acquisto della nuova casa.

Il dubbio è questo: come procedere per minimizzare il danno in caso non si riesca a vendere entro l'anno. L'idea sarebbe questa:
- Acquisto della nuova casa come prima casa intestandola solo a me, "impegnandoci" al rogito a vendere
l'appartamento entro un anno.

Domanda 1) Acquistando da privato come prima casa pagherei il 2% del valore catastale usufruendo già al momento del rogito del credito d'imposta di 5280 euro relativo all'IVA pagati all'acquisto, corretto?

- Per fare questo chiederemmo un prolungamento del mutuo (previsto dal contratto) sull'appartamento in modo che la rata si abbassi a tal punto che la rata del nuovo mutuo che andremo a chiedere sommata alla prima rata sia comunque sotto il 35% del nostro reddito.

Domanda 2) In caso riuscissimo a vendere l'appartamento entro l'anno, tutto si risolve, corretto?

- Nel caso non riuscissimo a vendere l'appartamento entro l'anno l'idea sarebbe quella di vendere a mia moglie il mio 50% per conservare i privilegi prima casa sulla nuova casa.

Domanda 3) Sulla vendita del 50% mia moglie che aliquota pagherebbe? Potrebbe acquistare il suo 50% come prima casa avendoci già abitato per almeno 5 anni?

Domanda 4) Nello scenario in cui non riuscissimo a vendere che spese di mantenimento avremmo per l'appartamento in attesa di venderlo? IMU? Tassa rifiuti? Altre spese di qualsiasi genere?

Qualcosa non torna nel ragionamento? Ci sono soluzioni migliori?

Vorremmo in definitiva capire se questo scenario sarebbe sopportabile nella nostra situazione economica.

Grazie mille a chiunque voglia intervenire.

 

[eldic]

perdonami se ti faccio i conti in tasca, ma due conti in croce per verificare se l'allungamento del mutuo è sufficiente a "diluire" a sufficienza la rata complessiva li avete fatti?

 

[GiacomoGre]

Ciao Eldic, grazie per la risposta. Si, conti fatti, riusciremmo a pagare entrambe le rate. Il dubbio è, in caso di mancata vendita, quanto costerebbe intestare l'appartamento tutto a mia moglie e quali spese di mantenimento avremmo dell'appartamento vuoto in attesa di essere venduto. Inoltre volevo capire se è tutta corretta come procedura. Grazie mille.

 

[francesca63]

Intanto potresti fare una proposta che preveda il rogito di acquisto fra 6 mesi(ad esempio),se il venditore non ha esigenze diverse,in modo da avere un anno e mezzo per vendere.
Se metti in vendita subito il vostro a un prezzo giusto,che però potrebbe anche essere inferiore al prezzo di acquisto,hai buone probabilità di venderlo per tempo.

1) se acquisti solo a nome tuo credo che avresti un credito d'imposta solo per la metà,visto che avete comprato al 50%. ciascuno
2) si
3) tua moglie potrebbe comprare la tua metà come prima casa
4) come spese se tieni due case,devi considerare:
IMU,tasi,tares(potrebbero anche cambiare ,potrebbero rimettere imposte anche su prima casa),spese condominio (se è un condominio,altrimenti manutenzione varia),luce,gas, (se non disdici i contratti)

 

[GiacomoGre]

Ciao Francesca,

grazie mille per la risposta. Ottima idea quella di fissare il rogito a 6 mesi.

Un chiarimento: 1) se una volta che mia moglie si è intestata anche il mio 50% di appartamento riesco a trovare un'acquirente posso vendere tranquillamente senza perdere privilegi o devono passare 5 anni dall'atto del passaggio del mio 50% a lei?

2) Per cedere il mio 50% a lei ci deve essere un vero e proprio passaggio di denaro? 3)Entrambi i mutui in essere sarebbero sul medesimo conto cointestato, possono sorgere problemi rispetto a questo aspetto?

4) Potrebbe essere preferibile acqusitare la nuova casa insieme per usufruire della totalità del credito d'imposta e nel caso non si riesca a vendere entro l'anno cedere il 100% dell'appartamento a mia madre (in separazione dei beni con mio padre ma con niente intestato a lei)?
In questo caso mia madre potrebbe acquistare come prima casa ma poi se dovessimo vendere, perderei i privilegi e dovrei compensare la differenza fra il 2% e il 9% del valore catastale dell'appartamento (che comunque si aggira sui 60mila euro). 5)Corretto?

6) Potrei in questo caso vendere a mia madre ma continuare a pagare il mutuo dal nostro conto cointestato o è necessario spostare anche l'intestazione del mutuo?

Grazie mille e scusate se risulta confuso.