Sto per acquistare come prima casa una porzione di mq. 100 di un immobile di mq. 300 accatastato A/10 e intestato ad una SRL, la quale mi chiede che la divisione dell'immobile sia a mio carico (divisione delle utenze comprese!).
Vorrei sapere se il cambio di destinazione d'uso da parte della proprietà può avvenire sicuramente e senza problemi, se il fatto che la proprietà sia una SRL possa comportare per me dei costi accessori tipo pagamento dell'IVA, e se usufruirei delle agevolazioni prima casa. L'immobile è a Milano città e dispone anche di terrazzo. Volevo sapere anche quale potrebbe essere una giusta offerta, visto che una volta diviso, va tutto raso al suolo e ricostruito.
Grazie
La questione è complessa e prevede che tu non compri solo casa ma svolga attività da operatore immobiliare (se non ho capito male) con tutti i rischi che ciò comporta.
Le variabili sono veramente tante e poi se devi demolire e ricostruire si aggiungono anche tutta un'altra serie di incognite che mi portano a farti numerose altre domande per poterti dare una risposta che abbia senso.
Fai prima a rivolgerti ad un professionista che con una rapida chiacchierata ti illustri quali sono le potenzialità e quali i rischi, poi deciderai se procedere o meno.
Stai attento ai rischi e costi nascosti e per questo fatti assistere prima di ogni accordo scritto in particolare ti segnalo:
(vale solo per Milano città!)
- in caso di demolizione e ricostruzione con medesima volumetria tieni conto della valutazione prudenziale sul limite di sagoma. Metti al più una clausola sul pronunciamento della Corte costituzionale dell'anno prossimo ma valuta anche l'ipotesi peggiore.
- in caso di demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d'uso il PGT prevede una cessione di standard pari al 100 % della slp da monetizzarsi con i valori stabiliti dalla delibera del 2008. Tieni conto che questi valori (già altini) potrebbero aumentare.
- se l'immobile ricade in una ex-B2, valuta bene i documenti allegati alla variante e il progetto guida: è possibile che esistano condizionamenti di sagoma ai quali non hai pensato
- prevedi assolutamente una clausola sulla bonifica dei suoli e fai fare delle indagini preliminari a carico del venditore.
Nel caso in cui il "va tutto raso al suolo e ricostruito" fosse solo un modo di dire hai meno rischi ma attento sempre lo stesso.
Per quanto riguarda l'aspetto fiscale Umberto ti ha già risposto.
Valutare queste potenzialità e poi procedere con le varie fattibilità preventivando costi e rischi è proprio il mio lavoro.
