Buongiorno.
Ho fatto una ricerca nel forum e ho letto qualche discussione sul tema in oggetto; alla fine però sono ancora confuso.
Sono proprietario di un immobile di 290mq sito in Milano, accatastato come C/3 classe 4 nella zona B3. Il laboratorio si trova al piano terra (quota strada). Il cambio di destinazione d'uso richiederebbe di sicuro opere di ristrutturazione (Permesso di Costruire).
Dato che l'immobile è in vendita, vorrei fornire ai potenziali acquirenti queste due informazioni:
- La reale possibilità di cambiare destinazione d'uso in abitativo (se fattibile);
- Una quantificazione di base degli oneri richiesti per il cambio di destinazione d'uso;
Dove trovo le tariffe da applicare? Come ricavo la superficie sulla quale fare il calcolo?
Premetto che sono anche stato in Comune, ma la procedura non è così "lineare"; alla fine sono uscito con delle informazioni poco precise e confuse.
Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto.
Buongiorno,
trattandosi di immobile in zona "B3" probabilmente ha una destinazione d'uso diversa da "Industriale" o più comunemente "I". Se così dovesse essere il cambio d'uso può essere effettuato anche immediatamente previo pagamento della monetizzazione degli standard con l'impegnativa a versare la differenza alla data di pubblicazione del PGT.
Nel caso invece di zona "I" allora, come già in precedenza illustrato, il cambio può avvenire versando la monetizzazione degli standard alla data di pubblicazione del PGT.
Per quanto riguarda gli importi bisogna fare riferimento alle tabelle pubblicate sul sito del comune di milano nella sezione "circolari". In via indicativa, per una zona semicentrale si tratta di euro 300 al mq ma variano notevolmente da zona a zona (centro più cara, supera i 1000 euro al mq e periferia meno cara da circa 100 euro al mq)
Ciò premesso bisogna vedere dove si trova il laboratorio.
Intanto deve trovarsi tutto ad una quota + 15 cm dal livello del marciapiede (zero di riferimento) altrimenti il cambio d'uso ad abitativo non è ammesso, deve avere una altezza interna media di 2.70 m con altezze dei singoli locali mai inferiori ai 2.10 m ed altre specifiche norme igieniche. Non è necessario un permesso di costruire e non si pagano oneri per il cambio d'uso con opere solo interne o anche con modifiche dei serramenti. E' ristrutturazione e si pagano oneri solo se si modifica la sagoma, si traslano superfici, si interviene in modo "pesante" sull'edificio.
Sulla questione della bonifica, se l'immobile si trova al piano terreno di un edificio ad abitazioni non è necessario presentare un certificato di bonifica. Se l'immobile invece fa parte di un'area ex industriale dismessa allora è necessario disporre del certificato di bonifica per il cambio d'uso ad abitativo.
PS: per quanto riguarda "Batman" , come precedentemente già evidenziato, l'intervento rientra in una serie di interventi che da tempo si realizzano sul territorio milanese da una ventina di anni. Da tecnico posso dire che la procedura seguita è perfettamente regolare considerato anche che la DIA presentata è ancora in corso di validità. Come tutti i clienti che si sono trovati nella condizione di "Batman", debitamente consigliati da professionisti, sono stati consigliati percorsi regolari del tutto simili a quello denunciato con grande enfasi e interessato scandalo. Per inciso poi, sostenere che un immobile con una pratica edilizia aperta sia "abitabile", considerando la mole dei lavori eseguiti o in corso di esecuzione, è una eresia. Giustamente si aspetterà la pubblicazione del PGT a luglio per il cambio eventuale di destinazione d'uso ad abitativo, previa presentazione del certificato di bonifica. Per tranquillizzare chi sospetta corsie preferenziali, la cosa vale per tutti e soprattutto per quelli che da circa 20 anni occupano a vario titolo immobili ex industriali per uso residenziale. Qualora scattasse un accertamento e l'immobile ha già ottenuto l'agibilità per una funzione diversa dall'abitazione, ma di fatto si riscontra un uso residenziale, la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore immobiliare calcolato dall'agenzia del territorio in base alle rilevazioni dei prezzi di mercato. Esempio: microzona x Residenziale 4000 euro al mq Produttivo 2000 euro al mq differenza 2000 euro. Sanzione : 2000*2 = 4000 euro al mq. Ricordo inoltre che il pagamento della sanzione non da diritto al cambio d'uso e non è una sanatoria. Chi volesse poi cambiare l'uso deve comunque aprire una pratica e monetizzare gli standard anche se ha pagato la sanzione.
Ciao Lorenzo
