Buongiorno a tutti.
Pur essendo supportato da un legale, mi piacerebbe esporre una vicenda nella quale sono coinvolto, e raccogliere eventuali utili suggerimenti.
In data 26 marzo 2009 sono stati stipulati dei preliminari di compravendita di immobili e d'azienda, rispettivamente per una struttura alberghiera che il "A" ha ceduto a "B".
Per arrivare ad un accordo, "A" ha inoltre acconsentito ad acquistare da "B" un immobile di valore inferiore all'albergo. La differenza, come da accordi, è da versarsi con liquidi.
Ora, l'accordo iniziale redatto da un commercialista "collegava " (senza per questo essere un contratto di permuta) i due immobili, citando che in caso di inadempimento nessun danno sarebbe stato dovuto dalle una delle due parti all'altra.
Tuttavia sono state esplicitamente incluse nei preliminari 2 somme a titolo di "caparra confirmatoria" (cito testualmente): una di €120.000(albergo) ed una di €100.000(immobile residenziale a contropartita).
Vista la mancanza di liquidità in quel momento, "B" ha versato, diciamo a conguaglio, €20.000 ad "A", anche se, come da contratto, gli importi sono da considerarsi "interamente versati".
Glia atti definitivi di compravendita dovevano essere fissati entro e non oltre il 31/01/2010, ma la controparte "B" ha chiesto di posticipare per mancanza di finanziamento all'acquisto dell albergo (dopo 10 MESI!!!!
).
"A" ha acconsentito facendo firmare una atto di integrazione e modifica nella quale "B" si accolla anche tutti gli oneri bancari ed assicurativi dell'albergo fino alla data del rogito, da fissare entro e non oltre il 28/02/2010....
Una volta arrivati alla fine di febbraio, "B" si presenta chiedendo un'ulteriore proroga per gli stessi motivi addotti a fine gennaio.
A quel punto "A" dice di poter accordare una proroga solo se una data del rogito viene fissata in un ulteriore atto scritto ad integrazione e modifica. Cosa che avviene e la data prescelta è il 07/04/2010.
Tenete presente che "A" è, in tutto e per tutto, pronto all'atto ed il notaio (peraltro nominato da "B"!!!) è in possesso di tutti i documenti necessari da parte di "A" per andare a rogito... mentre da parte di "B" c'è stata completa latitanza ed il notaio si trova in difficoltà perchè non ha elementi per preparare l'atto riguardante la proprietà di "B".
Il 02 aprile 2010, il consulente di "B" ha chiesto ad una nuova proroga ad "A" poichè non c'è ancora il finanziamento in essere!!!!!
Ovviamente "A" ha detto a al portavoce di "B" che egli si troverà regolarmente davanti al notaio, con o senza "B", nella data e nell'ora concordate, così da poter essere tutelato legalmente.
Ora io chiedo quanto di seguito:
1) le caparre confirmatorie da recuperare eventualmente in sede legale sono €120.000 (-€20.000 già versati) + il doppio di €100.000?
2) può esserci colpa grave o trattativa maliziosa da parte di "B"? (tenete presente che non c'è nessuna clausola sospensiva legata a mutui o finanziamenti, e che la situazione patrimoniale di "B" non è particolarmente variata nell'ultimo anno...)
3) è assolutamente necessario essere presenti davanti al notaio, ed è meglio farsi firmare un "foglio presenze" da tutti gli intervenuti?
Scusate la prolissità, ma è un argomento che mi sta particolarmente a cuore ed è sempre meglio sentire più di una campana.
Cordialmente
Pur essendo supportato da un legale, mi piacerebbe esporre una vicenda nella quale sono coinvolto, e raccogliere eventuali utili suggerimenti.
In data 26 marzo 2009 sono stati stipulati dei preliminari di compravendita di immobili e d'azienda, rispettivamente per una struttura alberghiera che il "A" ha ceduto a "B".
Per arrivare ad un accordo, "A" ha inoltre acconsentito ad acquistare da "B" un immobile di valore inferiore all'albergo. La differenza, come da accordi, è da versarsi con liquidi.
Ora, l'accordo iniziale redatto da un commercialista "collegava " (senza per questo essere un contratto di permuta) i due immobili, citando che in caso di inadempimento nessun danno sarebbe stato dovuto dalle una delle due parti all'altra.
Tuttavia sono state esplicitamente incluse nei preliminari 2 somme a titolo di "caparra confirmatoria" (cito testualmente): una di €120.000(albergo) ed una di €100.000(immobile residenziale a contropartita).
Vista la mancanza di liquidità in quel momento, "B" ha versato, diciamo a conguaglio, €20.000 ad "A", anche se, come da contratto, gli importi sono da considerarsi "interamente versati".
Glia atti definitivi di compravendita dovevano essere fissati entro e non oltre il 31/01/2010, ma la controparte "B" ha chiesto di posticipare per mancanza di finanziamento all'acquisto dell albergo (dopo 10 MESI!!!!
). "A" ha acconsentito facendo firmare una atto di integrazione e modifica nella quale "B" si accolla anche tutti gli oneri bancari ed assicurativi dell'albergo fino alla data del rogito, da fissare entro e non oltre il 28/02/2010....
Una volta arrivati alla fine di febbraio, "B" si presenta chiedendo un'ulteriore proroga per gli stessi motivi addotti a fine gennaio.
A quel punto "A" dice di poter accordare una proroga solo se una data del rogito viene fissata in un ulteriore atto scritto ad integrazione e modifica. Cosa che avviene e la data prescelta è il 07/04/2010.
Tenete presente che "A" è, in tutto e per tutto, pronto all'atto ed il notaio (peraltro nominato da "B"!!!) è in possesso di tutti i documenti necessari da parte di "A" per andare a rogito... mentre da parte di "B" c'è stata completa latitanza ed il notaio si trova in difficoltà perchè non ha elementi per preparare l'atto riguardante la proprietà di "B".
Il 02 aprile 2010, il consulente di "B" ha chiesto ad una nuova proroga ad "A" poichè non c'è ancora il finanziamento in essere!!!!!
Ovviamente "A" ha detto a al portavoce di "B" che egli si troverà regolarmente davanti al notaio, con o senza "B", nella data e nell'ora concordate, così da poter essere tutelato legalmente.
Ora io chiedo quanto di seguito:
1) le caparre confirmatorie da recuperare eventualmente in sede legale sono €120.000 (-€20.000 già versati) + il doppio di €100.000?
2) può esserci colpa grave o trattativa maliziosa da parte di "B"? (tenete presente che non c'è nessuna clausola sospensiva legata a mutui o finanziamenti, e che la situazione patrimoniale di "B" non è particolarmente variata nell'ultimo anno...)
3) è assolutamente necessario essere presenti davanti al notaio, ed è meglio farsi firmare un "foglio presenze" da tutti gli intervenuti?
Scusate la prolissità, ma è un argomento che mi sta particolarmente a cuore ed è sempre meglio sentire più di una campana.
Cordialmente
