Casa abusiva...non sanabile. L'agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione?

[silvio8]

chi mi aiutaaaaa

 

[od1n0]

chi mi aiutaaaaa

Dovresti circostanziare un po piu' nel dettaglio la tua richiesta.

 

[marcellogall]

chi mi aiutaaaaa

Domanda da rivolgere ad un indovino.

 

[alessandro66]

chi mi aiutaaaaa

innanzi tutto sarebbe utile capire se sei il venditore o l'acquirente e, soprattutto, se esiste una proposta di acquisto accettata...inoltre bisognerebbe sapere se l'agenzia fosse in possesso della documentazione urbanistica e catastale per poter confrontare lo stato di fatto dell'immobile con essa...ovvero se fosse nelle condizioni di conoscenza dell'abuso e della sua insanabilità

 

[Bastimento]

In attesa di precisazioni da parte di silvio8, mi piacerebbe che gli AI rispondessero alla seguente domanda, assumendo le seguenti verosimili ipotesi

1) Il nostro silvio è un candidato acquirente, che ha sottoscritto la proposta di acquisto.
2) Successivamente, magari in prossimità del rogito, scopre che l'abuso non è sanabile
Adesso possono esserci due possibilità:
3a) Nella proposta di acquisto era stata stata esplicitata la condizione vincolante della conformità urbanistico catastale
3b) Nella proposta di acquisto, l'AI non ha fatto menzione della conformità urbanistica.

Nei due casi a e b la provvigione da parte del potenziale acquirente è dovuta?

 

[alessandro66]

In attesa di precisazioni da parte di silvio8, mi piacerebbe che gli AI rispondessero alla seguente domanda, assumendo le seguenti verosimili ipotesi

1) Il nostro silvio è un candidato acquirente, che ha sottoscritto la proposta di acquisto.
2) Successivamente, magari in prossimità del rogito, scopre che l'abuso non è sanabile
Adesso possono esserci due possibilità:
3a) Nella proposta di acquisto era stata stata esplicitata la condizione vincolante della conformità urbanistico catastale
3b) Nella proposta di acquisto, l'AI non ha fatto menzione della conformità urbanistica.

Nei due casi a e b la provvigione da parte del potenziale acquirente è dovuta?

La conformità è norma tassativa e non è facoltà delle parti by-passarla, ergo...non è necessario esplicitarla nella proposta (e verosimilmente lo era comunque a meno che l'attività principale dell'agente immobiliare non sia quella del pizzettaro...), in ogni caso è il venditore che si impegna a garantire che il bene sia regolare e alienabile e se il Notaio stipulasse, l'atto sarebbe comunque nullo...l'agenzia immobiliare è obbligata a comunicare qualunque cosa di sua conoscenza rilevante ai fini della conclusione dell'affare e nella tutela dell'interesse delle parti...a sua conoscenza! Per questo ho chiesto se l'agenzia fosse in possesso di tutta la documentazione...perché se sapeva non gli spetta nessuna provvigione...ma se non sapeva, bisognerebbe dimostrare che avrebbe potuto sapere attraverso la media diligenza professionale....

 

[marcellogall]

In attesa di precisazioni da parte di silvio8, mi piacerebbe che gli AI rispondessero alla seguente domanda, assumendo le seguenti verosimili ipotesi

1) Il nostro silvio è un candidato acquirente, che ha sottoscritto la proposta di acquisto.
2) Successivamente, magari in prossimità del rogito, scopre che l'abuso non è sanabile
Adesso possono esserci due possibilità:
3a) Nella proposta di acquisto era stata stata esplicitata la condizione vincolante della conformità urbanistico catastale
3b) Nella proposta di acquisto, l'AI non ha fatto menzione della conformità urbanistica.

Nei due casi a e b la provvigione da parte del potenziale acquirente è dovuta?[/quote]

Scusa prof. Bastimento, i voti che darai saranno in decimi o in trentesimi?
E' solo una battuta, non te la prendere

 

[Bastimento]

..ma se non sapeva, bisognerebbe dimostrare che avrebbe potuto sapere attraverso la media diligenza professionale....

Chiaro il ragionamento, ma proprio per questo avevo fissato le mie ipotesi.
1) Confermi che la conformità urbanistica è un prerequisito, certamente il venditore ne risponderà, e comunque dovrà all'AI che ci ha lavorato , la provvigione o un rimborso delle spese sostenute.

Ma il punto riguarda il potenziale acquirente: secondo me, è tenuto alla provvigione se il contratto si conclude positivamente, e questo non pare possibile.
Se l'AI non ha fatto verificare o garantire questo non trascurabile fatto, mi sembra una sua mancanza: concluderei che il candidato acquirente non sia tenuto ad alcuna provvigione, e semmai sia parte lesa.[DOUBLEPOST=1390228676,1390228487][/DOUBLEPOST]

[DOUBLEPOST=1390228453,1390228263][/DOUBLEPOST]

Scusa prof. Bastimento, i voti che darai saranno in decimi o in trentesimi?

Caro conterraneo: ti ho sempre ammirato per la saggezza, professionalità ed equilibrio nelle risposte.
In questo caso non capisco molto l'ironia... : comunque mi pare di capire che desiderereste essere valutati in trentesimi.....
Quando si ripresenterà all'esame, .... ne terrò conto

 

[od1n0]

Chiaro il ragionamento, ma proprio per questo avevo fissato le mie ipotesi.
1) Confermi che la conformità urbanistica è un prerequisito, certamente il venditore ne risponderà, e comunque dovrà all'AI che ci ha lavorato , la provvigione o un rimborso delle spese sostenute.

Ma il punto riguarda il potenziale acquirente: secondo me, è tenuto alla provvigione se il contratto si conclude positivamente, e questo non pare possibile.
Se l'AI non ha fatto verificare o garantire questo non trascurabile fatto, mi sembra una sua mancanza: concluderei che il candidato acquirente non sia tenuto ad alcuna provvigione, e semmai sia parte lesa.
Quando si ripresenterà all'esame, .... ne terrò conto

Il contratto che si e' concluso positivamente e per cui l'agente puo' vantare il diritto alla provvigione non e' il rogito ma la proposta d'acquisto che conteneva il preliminare quando si e' perfezionata. Quindi salvo dimostrare mancanze da parte dell'AI la provvigione a mio avviso e' dovuta a prescindere.

 

[Ponz]

Vuoi una risposta semplice o una un po' meno semplice?

La risposta semplice te l'hanno già data: se non c'è conclusione in quanto non c'è il bene trasferito (un bene insanabile non è commerciabile) non c'è affare, il contratto non è eseguibile, in quanto manca proprio il bene.

Responsabilità del mediatore? Dipende, da come opera e cosa dichiara, non ha nessun obbligo di controllo, anche se lo si fa per normale diligenza. Essendo però gli abusi a volte meno palesi di quanto sembra ai più (e qui qualche tecnico può spiegarlo meglio di me) la responsabilità del mediatore si ferma a "quel che avrebbe potuto conoscere in relazione al livello di organizzazione della struttura nella quale opera" (frase non mia, ma di una sentenza sulla quesitone)...

Altro è se il mediatore avesse detto "tutto in regola" allora con la sua condotta potrebbe vedersi addebitare anche i danni in quanto la sua dichiarazione avrebbe portato l'acquirente a fidarsi e magari seguire il consiglio.

Provvigione: dipende.

Normalmente nel caso di immobili incommerciabili no.

Ma mi immagino un caso dove si venda un immobile per quello che è di diritto nonostante di fatto sia altro.... vado su un esempio banale, un garage che è stato trasformato in taverna soggiorno che ha finito per diventare il soggiorno ufficiale della casa, mentre sopra tutto è stato adibito a camera da letto.

Abbiamo quindi un soggiorno con cottura (taverna ricavata dal garage) e le 3 camere che mi erano necessarie come acquirente.

Mi viene però trasferito(sul contratto) ciò che di fatto c'è, cioè un garage, un soggiorno e due camere.

Il fatto che io poi mi trovi una contestazione dei vigili che mi impone di riportare tutto allo stato precedente... magari dopo il compromesso... non mi da diritto a nulla e sopratutto, pago la provvigione.

E sono possibili tutta una serie di altre casistiche simili, ad esempio quelli che sistemano i sottotetti mettendoci le camere e vendono trilocali che sono in realtà monolocali con soffitta.

Quindi, importante quando si compra, è accertarsi che quello che si compra possa servire all'uso per il quale si acquista, senza rischi che vengono da dove meno te lo aspetti, se non ti tuteli..