Casa frazionata

[mixxer979]

Salve a tutti.
Mi sto apprestando a vendere la casa di famiglia di 3 piani costituita da 2 locali deposito speculari al p.t. e 2 appartamenti al 1°e2° piano speculari. Risultano frazionati nel seguente modo:

- p.t. locali commerciali dx
(num. particella 100 sub1)
- p.t. locali commerciali sx
(num. particella 100 sub2)
- 1°e 2° piano lato dx civile abitazione (n. Part. 200sub1)
- 1° e 2° piano lato sx civile abitazione (n.part.200sub2)

Sono ignorante in materia e chiedo a voi....
Dal momento che sono già stati frazionati potrei teoricamente anche vendere soltanto la prima piuttosto che l'ultima senza ulteriori variazioni al catasto?

 

[francesca63]

La tua descrizione e la tua domanda aprono un numero enorme di considerazioni: comincio ad elencarne alcune, di getto:
- il fatto che in catasto l’edificio sia già frazionato in singole unità non significa che sia tutto a posto; va verificata anche e soprattutto la situazione edilizia ( cioè le pratiche presentate in Comune).
- se tu vendessi una o più unità immobiliari separatamente, o anche tutte ma a diversi acquirenti in tempi diversi, senza cioè vendere tutto l’edificio ad un unico acquirente, si formerà un condominio, con le relative problematiche: servirà individuare le parti comuni, stabilire un regolamento e magari predisporre delle tabelle millesimali.
- non dici se preferiresti tenere uno degli appartamenti, né in che stato di manutenzione sono gli immobili, o se la casa si trova in una zona ambita, media o depressa, o se hai già degli interessati : quindi è difficile capire come muoversi e cosa consigliarti.
-data la relativa complessità della vendita, e la tua totale inesperienza ( o almeno così mi sembra), ti suggerirei di rivolgerti ad un tecnico per i controlli del caso, e ad un agente immobiliare per fare delle valutazioni economiche realistiche, e quindi decidere che strategia seguire per raggiungere i tuoi obiettivi ( che non mi paiono del tutto definiti).
- in definitiva, la situazione catastale mi pare l’ultimo degli aspetti di cui preoccuparsi .

 

[SALVES]

Puoi vendere a condizione che la situazione catastale coincide con quanto e' nello stato di fatto e nelle pratiche al comune, dovrai descrivere le parti comuni che l'edificio ha già di suo (i così detti bene comune non censibile) che ha in uso l' unità che venderai.
Per sapere quali sono quest'ultimi dovrai visionare elenco subalterni e elaborato planimetrico.
Un tecnico o un consulente potrà aiutarti in questo.

 

[mixxer979]

- il fatto che in catasto l’edificio sia già frazionato in singole unità non significa che sia tutto a posto; va verificata anche e soprattutto la situazione edilizia ( cioè le pratiche presentate in Comune)

Ok, sarebbe da appurare soltanto per una vendita parziale...per una totale è tutto ok

- se tu vendessi una o più unità immobiliari separatamente, o anche tutte ma a diversi acquirenti in tempi diversi, senza cioè vendere tutto l’edificio ad un unico acquirente, si formerà un condominio, con le relative problematiche: servirà individuare le parti comuni, stabilire un regolamento e magari predisporre delle tabelle millesimali.

La vendita sarebbe ad un unico soggetto ma per andare incontro alla parte acquirente che non ha ad oggi tutta la disponibilità economica pensavo di vendere un lato ora e l'altro quando sarà.
Oppure in alternativa....
Vendere tutto ora ma con 2 atti...uno per lato....uno con ipoteca della banca a garanzia del mutuo che verra concesso e uno con ipoteca a garanzia mia per tutto ciò che dovrà saldare a distanza di qualche mese/anno.
Ma non sò se quest'ultimo scenario è percorribile o meno

 

[GEO_DGE_1]

Ok, sarebbe da appurare soltanto per una vendita parziale...per una totale è tutto ok

La vendita sarebbe ad un unico soggetto ma per andare incontro alla parte acquirente che non ha ad oggi tutta la disponibilità economica pensavo di vendere un lato ora e l'altro quando sarà.
Oppure in alternativa....
Vendere tutto ora ma con 2 atti...uno per lato....uno con ipoteca della banca a garanzia del mutuo che verra concesso e uno con ipoteca a garanzia mia per tutto ciò che dovrà saldare a distanza di qualche mese/anno.
Ma non sò se quest'ultimo scenario è percorribile o meno

Sto pasticcio te lo DEVE seguire un tecnico, ancora prima del notaio

 

[mixxer979]

Sto pasticcio te lo DEVE seguire un tecnico, ancora prima del notaio

Credo anche io
Grazie comunque

 

[GEO_DGE_1]

Credo anche io
Grazie comunque

Te lo dico da tecnico, dal notaio bisogna andare con le idee chiare e carte a posto

 

[francesca63]

La vendita sarebbe ad un unico soggetto ma per andare incontro alla parte acquirente che non ha ad oggi tutta la disponibilità economica pensavo di vendere un lato ora e l'altro quando sarà.
Oppure in alternativa....
Vendere tutto ora ma con 2 atti...uno per lato....uno con ipoteca della banca a garanzia del mutuo che verra concesso e uno con ipoteca a garanzia mia per tutto ciò che dovrà saldare a distanza di qualche mese/anno.

Mah…
Se vendi un lato a questo acquirente, potrebbe essere più difficile vendere ad altri il resto, e non hai certezze che in futuro compri lui.
Se non ha soldi per comprare tutto, e , da quanto scrivi, nemmeno redditi per avere un mutuo per comprare tutto, difficile che possa ripagarti poco per volta, nella seconda ipotesi.
A meno che non sia molto che tenti di vendere, aspetterei forse cliente/i migliori, fermo restando la necessità di consultare un tecnico per accertarsi della regolarità dell’immobile.

 

[Bastimento]

Aggiungerei una osservazione, forse inutile, ma meglio chiarire:
- ho mai visto un accatastamento dove, per il medesimo fabbricato il numero di particella (specie dei piani superiori) sia diverso da quelli sottostanti.

Il numero di particella sostanzialmente identifica il lotto su cui è edificato il fabbricato: le varie unità sovrastanti sono identificate con numeri di sub progressivi.
Se l'accatastamento è recente, forse esiste già anche l'elaborato planimetrico, (in passato non era obbligatorio forse) che descrive sommariamente la posizione e l'elenco dei sub, compresi eventualmente quelli non espliciti relativi ai BCNC (le parti comuni).
Come detto sopra il tutto deve avere anche la conformità urbanistica (progetto depositato in comune, corrispondente alla realtà): quindi non è corretto dire che:

Ok, sarebbe da appurare soltanto per una vendita parziale...per una totale è tutto ok

 

[marcanto]

A me sorge un dubbio
Se ciascuna delle unità si sviluppa su 2 livelli
Quante scale esistono, 1 ?
Oppure ogni unità ha una propria scala autonoma ?