Casa in vendita subordinata a conformità edilizia

[gabai]

Da qualche mese sto cercando casa tramite un'agenzia del mio paese. Un paio di mesi fa l'agente mi ha proposto di vedere una villetta, dopo averla vista da vicino io e mia moglie abbiamo deciso di accettare il prezzo richiesto dal proprietario. L'agente immobiliare dal nostro primo incontro ha sempre assicurato che le case da lui proposte erano in regola. Ma nel momento di andare a firmare la proposta d'acquisto, ci ha detto che questa villetta aveva un piccolo problema con il Comune e che bisognava attendere l'attestato di conformità edilizia poiché erano state fatte delle modifiche durante la costruzione, ma assicurandoci che tutto ciò fosse solo una formalità.
Ci ha fatto firmare una proposta di acquisto con la clausola dell'avvenuta certificazione per poter firmare il compromesso e abbiamo versato € 10,000 come cauzione.
Ormai sono passati quasi due mesi dalla presentazione all'amministrazione comunale della richiesta da parte del geometra di fiducia del proprietario, ma non abbiamo ancora ricevuto nessuna notizia
Facendo delle ricerche su internet ho trovato che la normativa vigente obbliga i comuni a rispondere entro 60 giorni dalla ricezione, in caso contrario si fa valere la regola del silenzio-rifiuto.
1. E' vero tutto ciò?
2. Se il servizio di competenza non dovesse rispondere nei 60 giorni può prolungare i termini?
3. Un agente immobiliare può mettere in vendita una casa sapendo che ha degli abusi prima che questi vengano sanati?
4. Poiché nella proposta d'acquisto non si parla di caparra confirmatoria ma di cauzione e perciò non potendo pretendere il doppio del versamento effettuato possiamo richiedere i danni al proprietario o all'agente immobiliare per il fatto di essere stati costretti a rimanere bloccati per due mesi senza poter acquistare eventualmente un altro immobile?
Scusate per le tante domande ma ho bisogno di sapere !!!!!!

 

[Maurizio Zucchetti]

Facendo delle ricerche su internet ho trovato che la normativa vigente obbliga i comuni a rispondere entro 60 giorni dalla ricezione, in caso contrario si fa valere la regola del silenzio-rifiuto.
1. E' vero tutto ciò?
2. Se il servizio di competenza non dovesse rispondere nei 60 giorni può prolungare i termini?

Forse la cosa più semplice da fare sarebbe quella domandare al Comune nel cui territorio è edificato l'immobile!

3. Un agente immobiliare può mettere in vendita una casa sapendo che ha degli abusi prima che questi vengano sanati?

Tieni conto che, al di là delle condizioni poste sulla proposta di acquisto, il venditore si impegna a presentare al rogito l'unità immobiliare conforme alle normative urbanistiche ecc. ecc.
Certo, se avete intenzione di chiedere un mutuo, la banca potrebbe eccepire sulla mancanza della conformità edilizia.

4. Poiché nella proposta d'acquisto non si parla di caparra confirmatoria ma di cauzione e perciò non potendo pretendere il doppio del versamento effettuato possiamo richiedere i danni al proprietario o all'agente immobiliare per il fatto di essere stati costretti a rimanere bloccati per due mesi senza poter acquistare eventualmente un altro immobile?

Personalmente la ritengo una procedura poco praticabile, innanzitutto perchè i danni andrebbero quantificati e dimostrati, e poi per quanto detto al punto precedente!

... ribadisco il consiglio di agire tutti insieme sul Comune per velocizzare la pratica ed ottenere una risposta, traslando magari di qualche giorno la data del preliminare!

 

[gabai]

Grazie per la risposta.
Nello stesso giorno in cui abbiamo deciso di prendere questa casa senza sapere ancora delle irregolarità abbiamo dovuto lasciare un'altra casa che nel frattempo è stata venduta. Perciò è evidente che abbiamo subito dei danni. Le irregolarità ci sono state comunicate solo 2 giorni dopo la nostra scelta per questa casa rispetto all'altra, praticamente il giorno prima di formulare la proposta di acquisto, perchè ci è stato assicurato che era una semplice e pura formalità ma l'agente immobiliare ne era a conoscenza da moltissimo tempo, mi sembra evidente una violazione dell'art. 1759 c.c. La pratica al comune per la richiesta di conformità è stata presentata dopo 12 giorni dalla firma della proposta d'acquisto.
Senza attestato da parte del comune non arriveremo mai al rogito, non sono un PAZZO di acquistare una casa con abusi non sanabili !!!!!!
C'è una legge, un regolamento, un codice odontologico che vieta agli agenti immobiliari di mettere in vendita immobili con abusi edilizi? Oppure si permette di vendere tutto anche con situazioni non sanabili??????
Resto sempre con piacere in attesa di ulteriori pareri.
Grazie

 

[dalele]

Dobbiamo riflettere seriamente sul fatto che il cliente, in questo come in tanti altri casi, punta il dito contro l'agente immobiliare, apparentemente con maggior acredine rispetto allo stesso venditore.
Capisco che ormai molti di noi (non io) si muovono con lo scudo difensivo, pronti ad inviare raccomandate alla bisogna, con buona pace del confronto e gioia dei legali.
Per noi AI le possibilità sono 2:
1- una riforma profonda della categoria che possa fornire agli operatori gli strumenti (e relative tutele) per svolgere il ruolo di garanti delle compravendite. Insomma siamo iscritti alla camera di commercio, ma per i giudici ormai siamo professionisti...
2- spieghiamo ai clienti che l'AI è un operatore del commercio, lavora per far incontrare le parti di una compravendita e si adopera per mediare tra le loro divergenti esigenze. Non ha competenze legali, tecniche, ecc... e non è garante di un bel niente, tantomeno della buona fede delle parti.
In questo guado non è più possibile lavorare. Peccato, perchè il Codice Civile riserva alla mediazione un ruolo unico, nella sua importanza.
Tra le recenti sentenze se ne vedono di tutti i colori, del tipo l'AI è negligente se non controlla i vincoli sull'immobile (se ha un incarico di vendita ed opera in una struttura aziendale...) mentre il notaio, se non incaricato specificatamente, non risponde praticamente di nulla, se non dell'identità delle parti e della rispondenza del contratto alla loro volontà.
Quale delle due soluzioni secondo voi?

 

[Roby]

A mio avviso se i fatti sono questi, L AI ha comunque delle responsablità, il semplice modo di "dire" non preoccupatevi è solo una formalità e la gente in quel momento ci crede perchè pende dalle nostre labbra, augurandosi che quello che gli diciamo corrisponde a verità e quinado possono dormire tranquilli, crea situzioni imbarazzanti per la nostra professione, se siamo al corrente dei fatti e siamo professionali si mette al corrente di tutto il cliente ma evitando la leggerezza e superficialità, intanto fuori casa ci sono i clienti.

L aver fatto sottoscrivere una proposta d'acquisto con tanto di cauzione e non caparra vincola le parti ma non danneggia nessuno economicamente e la potrebbe dire un pò lunga sull'operato del collega, ma qui mi fermo sono solo mie ilazioni percepite da quello che ho letto.

Mi astengo dal giudicare oltre
sempre in virtù della regola che bisogna sapere esattamente come sono andati i fatti ma prendo spunto per ribadire che il disagio maggiore non è mai il nostro.

 

[gabai]

Ringrazio entrambi per il contributo alla discussione ma particolarmente Roby.
Dico subito a dalele che non c'è acredine maggiore nei confronti dell'AI rispetto al venditore. Infatti nei confronti di quest'ultimo so benissimo come muovermi nel senso che il comune se rifiuta l'accertamento di conformità edilizia sarà invitato da parte del sottoscritto ad emanere tutti gli atti amministrativi conseguenziali, chi conosce la materia o si va a leggere il DPR 480/01 sa cosa intendo !!!!!! Invece non riesco a trovare un regolamento o una legge che regoli i comportamenti degli AI, anche se l'art 1759 c.c. mi sembra abbastanza chiaro e dalla sa interpretazione mi da uno spiraglio di fare una segnalazione alla camera di commercio di riferimento
Qualsiasi altro contributo è accolto con molto piacere !!!!!!!!