Casa non di lusso per agevolazioni prima casa, superficie utile complessiva

[Palazz]

Il notaio a cui mi sono rivolto per rogitare la casa mi ha dato una notizia assolutamente preoccupante. Dopo aver visto le schede catastali della casa (villino A/7) ha espresso il dubbio che la casa in base alle ultime interpretazioni dell'Agenzia delle Entrate possa essere classificata come "casa di lusso" secondo il D.M. 2 Agosto 1969 a causa del criterio superficie utile complessiva (240 mq).
Nello specifico la casa ha una superficie catastale di 203 mq + balconi + sottotetto + box (39 mq). Il notaio sarebbe tranquillamente disposto a trattare la casa come non di lusso a fronte di dichiarazione del venditore (società) e dell'acquirente (il sottoscritto) in tal senso aggiungendo però che l'Agenzia delle Entrate potrebbe fare un accertamento succesivo e se rilevasse che la casa è di lusso dobvrei pagare l'integrazione + 30% di maggiorazione. Questa cifra manderebbe il budget familiare immediatemente in fallimento per cui devo assolutamente chiarire prima dell'acquisto, al quale evtl. rinuncerei.
Dopo la notizia schock mi sono rivolto in sequenza
1) al geometra che mi ha detto che non conosce questo tipo di stima e non saprebbe come farla
2) Al tecnico del comune che alla domanda se possa emettere una certificazione in tal senso mi ha guardato come se fossi un marziano
3) Ho già preso appuntamento all'Agenzia delle entrate ma ho poche speranze che venga fuori qualchecosa di buono.

L'indicazione più specifica del notaio è stata che il box potrebbe rappresentare il problema e far superare il limite dei 240 mq (ha anche parlato di un limite di 220 mq per case singole, ma secondo me si è sbagliato perchè la legge parla solo di 240 mq). Ho verificato tutti gli altri criteri della legge e non sarebbero applicabili.
Vi chiedo un aiuto sui seguenti punti:
1) E' possibile che il box (con tanto di basculante e categorizzato C/6) possa essere conteggiato nella superficie utile ?
2) A chi posso rivolgermi per farmi certificare PRIMA del rogito della casa che si tratta di un immobile non di lusso.
Grazie infinite per qualsiasi indicazione mi possiate dare sui due quesiti. Siamo veramente un po in difficoltà.

 

[Abakab]

6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi
i balconi, le terrazze,le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

Dalla normativa posto macchina (credo inteso anche come box) dovrebbe essere escluso.

 

[Palazz]

Grazie Abakab per l'indicazione.
Anche io seppur non competente in materia avrei pensato la stessa cosa del box, ma evidentemente la materia è complessa. La vera domanda presumo è in quali casi o condizioni una pertinenza come un box o una soffitta, ovviamente accatastati non abitabili, possa essere computata nel calcolo dei 240 mq. Ci sono alcuni casi in Internet in cui l'Agenzia delle entrate ha contestato la casa non di lusso tenendo conto di pertinenze etc.
Nel frattempo mi sono recato all'Agenzia delle Entrate, purtroppo non quella competente per la mia zona, e ho fatto vedere la documentazione alla persona che usualmente fa gli accertamenti. A prima vista mi ha detto che non dovrebbe rientrare nella categoria di lusso ma devo dire che non mi ha particolarmente tranquillizzato. Appena riesco ad ottenere un appuntamento andrò all'Agenzia delle Entrate competente.

Per quel poco che ho potuto capire le linee guide della vicenda sono:

1. La categoria catastale non è competente per la valutazione di lusso o non di lusso, ma conta solo il D.M. 2 Agosto 1969
2. Il criterio 240 mq è un po ballerino perchè è vero che sono esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine ma appunto non si parla esplicitamente di box o autorimessa che a detta del notaio in un caso recente è stato contestato dall'Agenzia.
3. Il venditore della casa sembra non avere nessun particolare obbligo in questo senso, cioè la sua dichiarazione di casa non di lusso non è rilevante, conta sostanzialmente quello che dichiara l'acquirente.
4. Gli effetti sulla tassazione se casa di lusso sono "devastanti" dal punto di vista dell'acquirente

Qualcuno ha qualche altra informazione ? Vi è mai capitato di dover fare una dichiarazione per casa non di lusso e calcolare la superficie ? Avete escluso box, soffitte, tavernette etc. dal calcolo ?

Vi sono grato per qualsiasi ulteriore indicazione.

 

[Abakab]

Purtroppo, come spesso accade, dobbiamo barcamenarci tra leggi, pareri discordanti, agenzia delle entrate: ogni ufficio dice la sua, e non solo per il tuo caso, casi contestati, sentenze e chi più ne ha piu ne metta .. sembra una situazione creata ad hoc per poi contestarti i torti secondo una loro logica mai espressa in maniera chiara.

Aggiunto dopo 3 minuti :

ho fatto vedere la documentazione alla persona che usualmente fa gli accertamenti. A prima vista mi ha detto che non dovrebbe rientrare nella categoria di lusso ma devo dire che non mi ha particolarmente tranquillizzato.

Quanto sopra la dice lunga sulla poca chiarezza.

 

[Palazz]

Il momento del rogito si sta avvicinando e ancora non ho risolto il problema.
Il geometra è disposto a fare la certificazione come casa non di lusso ma rimangono una serie di dubbi e siamo proprio al limite con i 240 mq, includendo l'autorimessa, come nel frattempo mi ha confermato l'Agenzia delle Entrate competente.
1) l'autorimessa deve essere effettivamente conteggiata ? Ci sono già dei ricorsi pendenti ?
2) La mansarda/sottotetto altezza 225/230, tetto piano, alcune finestre, accatastata come locale di sgombero/accessorio indiretto, è correttamente esclusa dal computo ?
3) I muri perimetrali vanno considerati ?
4) La superficie delle scale interne di collegamento dei piani vanno escluse (quindi escluso anche il sottoscala o solo fino ad una certa altezza ?)

Grazie per qualsiasi ulteriore indicazione mi possiate dare.

 

[Diego Antonello]

"Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le
terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)."
"singole unità immobiliari"......se l'autorimessa è accatastata a parte non deve essere conteggiata
"superficie utile complessiva"........niente muri perimetrali niente scale niente balconi niente terrazze niente soffitte/sottotetti
il d.1072/69 direi che parla chiaro.....non vedo dove sia il problema.....

 

[Palazz]

Hai perfettamente ragione Antonello. Anch'io ero convinto di ciò. Ma il Notaio mi ha fatto notare che ad un suo Cliente hanno riclassificato la casa singola che era stata definita come non di lusso al rogito in immobile di lusso proprio a causa del box. Avendo io poi contattato l'Agenzia delle Entrate, mi hanno confermato questa attuale interpretazione. Ovviamente il cliente del Notaio ha fatto ricorso ma intanto ha dovuto pagare una parte e non si sa come andrà a finire.
Il tema dei muri perimetrali invece sembra chiaro in base alla decisione del TAR del Lazio n. 44/3/08 (cioè inclusi nel conteggio).
E' per questo che continuo ad essere preoccupato dell'esito.

 

[Diego Antonello]

sinceramente non ho mai sentito questa interpretazione......non vedo come una pertinenza possa essere considerata nel calcolo della metratura dell'immobile principale ai fini dell'agevolazione, visto che la legge 1072 non lo richiede.......probabilmente la casa in questione aveva anche altre caratteristiche
ecco qui le caratteristiche complete richieste per un'abitazione di lusso:

Ministero dei Lavori Pubblici
Decreto 2 agosto 1969, n. 1072*
Caratteristiche delle abitazioni di lusso pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969
Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio
1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26 sono considerate abitazioni di lusso:
1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".
2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto
macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una
volta e mezzo il costo della sola costruzione.
8. Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
9. Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
10. Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione rilasciata in data anteriore a quella della entrata in vigore del
presente decreto si applicano le disposizioni di cui al decreto ministeriale 4 dicembre 1961.
11. I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto approvato.

Tabella delle caratteristiche
Caratteristiche Specificazione delle caratteristiche
a) Superficie
dell'appartamento
Superficie utile complessiva superiore a
mq 160, esclusi dal computo terrazze e
balconi, cantine, soffitte, scale e posto
macchine.
b) Terrazze a livello
coperte e scoperte e
balconi. . . . . . .
Quando la loro superficie utile
complessiva supera mq 65 a servizio di
una singola unità immobiliare urbana
c) Ascensori. . . . . .
Quando vi sia più di un ascensore per
ogni scala, ogni ascensore in più conta
per una caratteristica se la scala serve
meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizio. . .
Quando non sia prescritta da leggi,
regolamenti o imposta da necessità di
prevenzione di infortuni od incendi
e) Montacarichi o
ascensore di servizio . .
Quando sono a servizio di meno di 4
piani.
f) Scala principale . . .
a) con pareti rivestite di materiali
pregiati per un'altezza superiore a cm
170 di media;
b) con pareti rivestite di materiali
lavorati in modo pregiato.
g) Altezza libera netta
del piano. . . . . . .
Superiore a m 3,30 salvo che
regolamenti edilizi prevedano altezze
minime superiori.
h) Porte di ingresso agli
appartamenti da scala
interna. . . . . . . .
a) in legno pregiato o massello e
lastronato;
b) di legno intagliato, scolpito o
intarsiato;
c) con decorazioni pregiate sovrapposte
od imprese.
i) Infissi interni. . . .
Come alle lettere a), b), c) della
caratteristica h) anche se tamburati
qualora la loro superficie complessiva
superi il 50% (cinquanta per cento) della
superficie totale.
l) Pavimenti. . . . . . .
Eseguiti per una superficie complessiva
superiore al 50% (cinquanta per cento)
della superficie utile totale
dell'appartamento:
a) in materiale pregiato;
b) con materiali lavorati in modo pregiato;
m) Pareti . . . . . . . .
Quando per oltre il 30% (trenta per
cento) della loro superficie complessiva
siano:
a) eseguite con materiali e lavori
pregiati;
b) rivestite di stoffe od altri materiali
pregiati.
n) Soffitti . . . . . . .
Se a cassettoni decorati oppure decorati
con stucchi tirati sul posto o dipinti a
mano, escluse le piccole sagome di
distacco fra pareti e soffitti.
o) Piscina. . . . . . . .
Coperta o scoperta, in muratura, quando
sia a servizio di un edificio o di un
complesso di edifici comprendenti meno
di 15 unità immobiliari.
p) Campo da tennis. . . .
Quando sia a servizio di un edificio o di
un complesso di edifici comprendenti
meno di 15 unità immobiliari.
N.B. - Il computo delle caratteristiche agli effetti delle agevolazioni
fiscali va riferito ad ogni singola unità immobiliari (appartamento).

Aggiunto dopo 1...

fai l'atto con la dichiarazione prima casa....