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Sintesi: l’Agenzia ha diffuso ulteriori chiarimenti sul regime della cedolare secca. Tra i chiarimenti di
maggiore interesse si ricorda:
-
revoca: è prevista la possibilità di revocare l’opzione anche in carta libera
-
comunicazione al conduttore: la comunicazione dell'opzione, dove il locatore comunica la rinuncia agli
adeguamenti del canone, deve ritenersi tempestiva se inviata entro l’1/10/2012
-
acconto 2011 - omesso/carente versamento: può essere sanato mediante il ravvedimento operoso
(utilizzando per gli interessi e la sanzione i codici tributo riferiti alle imposte sostitutive)
-
acconto 2012: il contribuente che nel 2011 abbia assoggettato ad IRPEF i canoni di locazione e che
nel 2012 intende optare per la cedolare secca, non è tenuto al versamento dell’acconto 2012.
Con la CM 20/2012, l’Agenzia delle Entrate, ha fornito risposta ad alcuni quesiti relativi
all’applicazione della cedolare secca sulle locazioni abitative.
PERIODO TRANSITORIO 2011 – ACCONTO E VERSAMENTI
Tra gli adempimenti previsti in ordine all'applicazione del regime opzionale della cedolare
secca
(art. 3, DLgs 23/2011) vi è l’invio preventivo al conduttore della raccomandata in cui si
comunica l’esercizio dell’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.
RACCOMANDATA AL CONDUTTORE
: con riferimento alla raccomandata:
che deve avere data certa e non può essere recapitata a mano (CM 26/2011)
in relazione al primo periodo di applicazione del regime opzionale (anno 2011) l'Agenzia ha
precisato che questa:
va considerata tempestiva ai fini dell’opzione per il periodo d'imposta 2011
se inviata al conduttore entro il 01/10/2012 (termine di presentazione della dichiarazione
dei redditi 2011),
anche in caso di presentazione del modello 730/2012
indipendentemente dall'obbligo di versamento degli acconti
Nota
: viene così superata la precedente posizione che richiedeva l'invio entro il termine di
pagamento degli acconti dovuti: entro il 6/07/2011 se era dovuto il 1° acconto (importo > €. 257,52);
al 30/11/2011 se era dovuto il solo 2° acconto (importo > €. 51,65) ed entro il termine di
presentazione della dichiarazione ove nessun acconto fosse dovuto.
Rimangono fermi gli altri presupposti di applicazione della cedolare secca ed i conseguenti
obblighi dichiarativi e di versamento, senza che il loro regolare adempimento possa inficiare la
validità dell'opzione. In particolare, che per le annualità interessate
(che terminano nel 2011 e/o
che decorrono dal 2011)
il locatore:
non può aver applicato l'adeguamento Istat del canone (che, se applicato, va restituito)
abbia versato l'acconto se dovuto.
CM 26/2011
: "si ricorda che sulla base della comunicazione di rinuncia il locatore non può percepire dal conduttore
gli aggiornamenti dei canoni e questi,
se già percepiti, devono essere restituiti".
Redazione Fiscale
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Sede Legale: Via Venafro, 5 – 00159 Roma – Italia – Tel. (+39) 06 432981 – Fax (+39) 06 4076370 –
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Ufficio di Bologna: Viale A. Moro, 64–Torre I – 40127 Bologna–Italia –Tel. (+39) 051 6333957 – Fax (+39) 051 6333896 –
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OMESSO/CARENTE VERSAMENTO DELL'ACCONTO 2011
L'Agenzia conferma che l'omesso o carente versamento dell'acconto per l'anno 2011
non influisce in alcun modo sull'esercizio dell'opzione
può essere ordinariamente sanato mediante ravvedimento operoso (art. 13 DLgs. 472/97)
CODICI TRIBUTO - RAVVEDIMENTO DELLA CEDOLARE
:
vanno utilizzati i seguenti codici:
"1992": "Interessi sul ravvedimento - Imposte sostitutive",
"8913": "Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte sui redditi".
ACCONTO E VERSAMENTO
Per il versamento dell'acconto 2011 era obbligatorio applicare il criterio previsionale; a tal fine:
i canoni di locazione che si intendeva assoggettare a cedolare secca nel 2011 determinavano un
debito per acconto 2011 di cedolare
era possibile determinare l'acconto IRPEF 2011 (con il criterio storico) rideterminando l'IRPEF 2010
al netto dei canoni del 2010 delle unità per le quali nel 2011 si andava ad optare per la cedolare.
MANCATA RIDETERMINAZIONE DELL'ACCONTO IRPEF 2011
L'Agenzia, nel ribadire che la mancata rideterminazione dell'acconto IRPEF 2011 di cui sopra
non inficia la validità dell'opzione per il 2011, chiarisce che il contribuente potrà:
presentare istanza di correzione del codice tributo
chiedendo di variare parte dell’importo versato a titolo di acconto IRPEF in acconto per
la cedolare secca.
Il maggior versamento dell'acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca in
UNICO 2012 (comportamento analogo, va adottato anche per il modello 730/2012).
Nota
: rimane ferma l'applicazione delle sanzioni e degli interessi in caso di carente versamento
degli acconti.
Esempio1
Acconto IRPEF - immobile assoggettato a cedolare secca per l’intero periodo 2011
Situazione anno 2010: immobile a disposizione dal 1° gennaio al 31 dicembre 2010.
Situazione anno 2011: contratto stipulato nel 2011 di durata quadriennale: 1° gennaio 2011
- 31 dicembre 2015; canone annuo €. 12.000; rendita €. 1.200 (comprensiva della
rivalutazione del 5%). Viene esercitata l'opzione per la cedolare secca dal 2011.
Acconto IRPEF per il 2011
: il reddito fondiario su cui calcolare l'acconto poteva essere
ridotto di un ammontare pari all'intera rendita catastale maggiorata di 1/3 assoggettata a
tassazione nel periodo d'imposta 2010: euro 1.200 + 1/3 = 1.600.
Ove ciò non fosse avvenuto, il contribuente ha versato un acconto IRPEF 2011 maggiore
rispetto al dovuto e potrà "girare" adesso tale differenza quale versamento di acconto di
cedolare secca, tramite modifica dei codici tributo.
ACCONTO 2012 - APPLICABILE IL CRITERIO STORICO
Il provvedimento del 7/04/2011 stabilisce che l’acconto per il 2012
è pari al 92% dell’imposta
dovuta
a titolo di cedolare secca per l’anno precedente (Com. Stampa del 25/11/2011).
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In relazione al calcolo dell'acconto per il 2012 la CM 20/2012 chiarisce quanto segue:
se per il 2011 nulla era dovuto a titolo di cedolare secca (in quanto il reddito
dell'immobile locato era
assoggettato ad IRPEF o in presenza di immobile acquistato nel
2012 successivamente locato): in applicazione del
criterio storico:
non è dovuto alcun acconto di cedolare per il 2012 (a prescindere dall’esercizio
dell’opzione per la cedolare a valere dal 2012)
sarà ordinariamente dovuto l'acconto IRPEF (sempre col criterio storico; non è tuttavia
chiaro se potranno essere scomputati a saldo dal debito per cedolare secca).
N.B.: torna la possibilità di applicare il criterio storico,
negato solo nel periodo transitorio in
sede di prima applicazione della cedolare secca (per l'acconto 2011 la CM 26/2011 aveva infatti
chiarito che doveva obbligatoriamente applicarsi il criterio previsionale)
anche per i soggetti che
optano la cedolare secca per la prima volta nel 2012.
Se poi la cedolare secca è dovuta per il 2011 ma non nel 2012 (in quanto il contratto
cesserà o si ritiene di revocare l’opzione):
si ritiene possibile applicare:
sia il criterio storico: l'acconto 2012 è dovuto nel limite del 92% della cedolare secca
dovuta per il 2011 (si ritiene utilizzando i codici tributo degli acconti di cedolare)
sia il criterio previsionale: in questo caso andranno applicate le regole IRPEF (utilizzando il
codice tributo degli acconti IRPEF) occorrerà prestare particolare attenzione alle eventuali
locazione e conseguenti opzioni che possono sorgere entro la fine dell’anno)
CM 26/2011:
"Nell’ipotesi in cui si revochi l’opzione per la cedolare secca e quindi il reddito dell’immobile sia da
assoggettare a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, è comunque possibile, determinare
l’acconto dovuto per il periodo di imposta di uscita dal regime della cedolare secca, con metodo previsionale."
Esempio
CRITERIO PREVISIONALE
Canone di competenza anno 2012 (da indicare in Unico2013 o 730/2013): € 4.000
Acconti 2012
- criterio previsionale: € 4.000 x imposta sostitutiva 21% = € 840
€ 840 x 92% (percentuale prevista per l'acconto 2012) = € 772,80
L'acconto dovuto è superiore a € 257,52, occorre pertanto versare l'acconto in 2 rate:
1° acconto 2012 (al 9/07/2012): € 772,80 x 40% = € 309,12
2° acconto 2012 (al 30/11/2012): € 772,80 x 60% = € 463,68
REVOCA DELL'OPZIONE
Come noto, la revoca dell'opzione per la cedolare secca può intervenire in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata.
La prima revoca che potrà intervenire potrà essere effettuata nel 2012, al fine di revocare l'opzione
esercitata per l'anno 2011 debitamente comunicata al conduttore.
MODALITÀ DI ESERCIZIO DELLA REVOCA
: essa:
in generale andrà va esercitata con le modalità definite da apposito Provvedimento
in attesa della sua emanazione, gli Uffici considereranno valida la revoca effettuata:
in carta libera:
debitamente sottoscritta
contenente i dati necessari all'identificazione del contratto e delle parti
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con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca.
CM 20/2011
: "Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già
esercitata, è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore, responsabile solidale
del pagamento dell’imposta di registro. Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche a un interesse del locatore
perché a decorrere dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione."
VALIDITA’ COMUNICAZIONI AL CONDUTTORE INVIATA NEL 2011
I contratti di locazione in corso al 7/4/2011 per i quali:
si è scelto di applicare la cedolare secca
è stata già inviata la comunicazione al conduttore
non necessitano una nuova comunicazione per le annualità successive
(da parte del
locatore), in quanto la comunicazione inviata in sede di opzione esplica
i suoi effetti per tutta
la residua durata del contratto
(salva revoca).
CONTRATTI INFERIORI A 30 GIORNI - NESSUNA RACCOMANDATA
Come noto, la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali
non sussiste l'obbligo di registrazione.
Si tratta, in particolare, delle locazione di durata inferiore a 30 gg complessivi nell'anno
(es.:
case vacanza).
CM 26/2011
: il limite di 30 giorni va determinato computando tutti i rapporti di locazione di intercorsi
nell'anno con il medesimo locatario. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni nell'anno, è
previsto l'obbligo della registrazione solo in caso d'uso.
Per questi contratti per i quali non si è proceduto alla registrazione:
non sussiste l’obbligo di invio della raccomandata al conduttore
con la quale comunicare l'esercizio dell'opzione e la rinuncia agli adeguamenti del
canone.
La scelta per l'applicazione della
cedolare secca viene esercitata direttamente in sede
dichiarazione dei redditi
(al pari di quanto avvenuto in via generalizzata per l'anno 2011).
Registrazione
: l'Agenzia chiarisce che se il locatore registra il contratto in via facoltativa (oppure
laddove scatti la registrazione per il caso d’uso) l’opzione esercitata esplica effetti anche ai fini
dell'imposta di registro (che non si rende comunque dovuta).
Non è invece chiarito se la raccomandata sia dovuta laddove scatti l'obbligo di registrazione (è il caso in
cui il contratto di locazione sia stipulato per atto pubblico).
CONTRATTI CON CLAUSOLA DI RINUNCIA ALL’AGGIORNAMENTO
Come già precisato dalla CM 26/2011 l’obbligo di invio della raccomandata al conduttore in
caso di opzione per la cedolare secca viene meno qualora i contratti di locazione già
prevedano espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone.
La CM 20/2012 ritiene che
il medesimo esonero da comunicazione può essere esteso:
ai contratti di locazione che non rientrano nel regime transitorio del 2011
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qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad
esercitare la facoltà di chiedere l'adeguamento del canone
a qualsiasi titolo.
N.B.
: la rinuncia deve essere in tal caso incondizionata; se il contratto prevede la rinuncia
all'adeguamento solo dal momento in cui il locatore eserciti l'opzione per la cedolare secca, tornerà
obbligatorio l'invio della raccomandata (in quanto il conduttore non può conoscere il momento da cui
l'adeguamento non si rende più dovuto).
TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO
In presenza di trasferimento:
per atto tra vivi (cessione o donazione) o mortis causa (successione)
dell’immobile locato per il quale il dante causa avesse esercitato l’opzione
l'opzione precedentemente esercitata:
ai fini dei redditi: cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso (non transitando
cessionario o sugli eredi)
ai fini dell'imposta di registro e di bollo: continua ad avere effetto fino al termine
dell'annualità contrattuale.
Per queste vale il presupposto di applicazione della cedolare
secca al momento registrazione del contratto, proroga o versamento dell’imposta per le
annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile.
NUOVA OPZIONE DEGLI AVENTI CAUSA
: considerato che:
non sussiste l'obbligo di stipulare un nuovo contratto (il contratto di locazione non
viene infatti risolto, ma semplicemente "ceduto")
ove i nuovi titolari intendano anch'essi optare per la cedolare secca dovranno:
presentare il modello 69 (quale subentro)
entro 30 giorni decorrenti dalla data del subentro.
Il subentrante può applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi
nei casi in cui è consentito
(periodo transitorio e contratti di durata inferiore a 30gg).
COMPROPRIETARIO NON RISULTANTE DAL CONTRATTO
Nel caso in cui
uno dei comproprietari dell'immobile non compaia nel contratto di
locazione dell’immobile stesso, questi
può comunque optare per la cedolare secca.
Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare direttamente la cedolare secca in sede di
dichiarazione dei redditi (periodo transitorio e contratti inferiori a 30gg) ciascun comproprietario deve
esercitare l’opzione utilizzando i modelli previsti. In particolare, ciascun comproprietario deve:
presentare all'Ufficio territorialmente competente il modello 69:
selezionando l'opzione per la cedolare secca
allegando la documentazione attestante il titolo di comproprietario
comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime
della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
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FONDO PATRIMONIALE
Come noto il fondo patrimoniale rappresenta un "patrimonio destinato" costituito dai coniugi
per far fronte ai bisogni della famiglia (art. 167 C.C.).
Aspetti civilistici:
indipendentemente dal regime familiare (comunione legale o separazione dei beni),
in sede di apporto dei beni/diritti i singoli coniugi possono, alternativamente:
attribuire il bene in comproprietà all'altro coniuge
riservarsi la proprietà esclusiva preesistente (allo scioglimento del fondo il bene tornerà di
proprietà esclusiva del coniuge conferente).
Aspetti fiscali: indipendentemente dalla tipologia dell'apporto, i redditi rivenienti sono tassati al
50%
in capo ad entrambi i coniugi (art. 4 Tuir).
Laddove l'immobile locato sia stato apportato in un fondo patrimoniale con riserva della
proprietà in capo ad un coniuge, l'altro coniuge non risulta né proprietario dell’abitazione, né
titolare di altro diritto reale; sorgeva pertanto il dubbio se anche quest'ultimo potesse applicare
la cedolare secca.
La CM 20/2012 sciogli dubbi chiarendo che
anche il coniuge non proprietario può optare
autonomamente per l'applicazione del regime della cedolare secca sui canoni di locazione.
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CHIARIMENTI IN SINTESI
REVOCA OPZIONE
Gli Uffici dovranno considerare valida la revoca effettuata:
-
in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione
del contratto e delle parti
-
con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca
PERIODO
TRANSITORIO
ACCONTO /RAVV.
La comunicazione al conduttore circa la rinuncia agli aggiornamenti del canone deve
ritenersi tempestiva se inviata entro l’1/10/2012 (anche in caso di 730/2012). L’omesso
versamento dell’acconto 2011 può essere sanato mediante il ravvedimento operoso
effettuando il pagamento delle imposte dovute, unitamente agli interessi ed alla
sanzione.
ACCONTO 2012
Se nel 2011 un contribuente ha assoggettato ad IRPEF il reddito dell’immobile locato e
intende esercitare dal 2012 l’opzione, per le residue annualità di durata del contratto non
è tenuto al versamento dell’acconto della cedolare secca per il 2012.
COMUNICAZIONE
VALIDA FINO A
REVOCA
I contratti di locazione in corso al 7/4/2011 per i quali:
-
si è scelto di applicare la cedolare secca
-
è stata già inviata la comunicazione al conduttore
non necessitano una nuova comunicazione per le annualità successive (da parte del
locatore), in quanto la comunicazione inviata in sede di opzione esplica i suoi effetti per
tutta la residua durata del contratto, salva revoca.
TRASFERIMENTO
IMMOBILE LOCATO
l’opzione per la cedolare secca in caso di trasferimento per atto tra vivi o mortis causa
dell’immobile locato per il quale il dante causa avesse esercitato l’opzione:
-
cessa di avere efficacia IRPEF
-
conserva efficacia, ai fini dell’imposta di registro e di bollo, fino al termine
dell’annualità contrattuale.
I nuovi titolari dell’immobile locato potranno optare per la cedolare secca mediante
presentazione del modello 69 entro 30 gg dalla data del subentro (ovvero direttamente in
sede di dichiarazione dei redditi, ove consentito)
COMPROPRIETARIO
NON RISULTANTE
DA CONTRATTO
Se uno dei comproprietari dell’immobile non compare nel contratto di locazione avente
ad oggetto l’immobile stesso, questi può comunque optare per la cedolare secca:
-
mediante modello 69, o direttamente in sede di dichiarazione, ove previsto
-
inviando la raccomandata al contribuente
FONDO
PATRIMONIALE
Nel caso in cui l’immobile locato (di proprietà di un solo coniuge o di un terzo) sia
confluito in un fondo patrimoniale, anche il coniuge non proprietario può optare
autonomamente per la cedolare secca sui canoni di locazione
CONTRATTO < 30
GG
Nel caso di opzione per la cedolare secca non sussiste l’obbligo di invio della
raccomandata al conduttore qualora i contratti abbiano durata inferiore a 30 giorni
nell’anno
RINUNCIA
AGGIORNAMENTO
CANONE
Nel caso di opzione per la cedolare secca non sussiste l’obbligo di invio della
raccomandata al conduttore qualora il contratto prevede espressamente la rinuncia agli
aggiornamenti del canone.
maggiore interesse si ricorda:
-
revoca: è prevista la possibilità di revocare l’opzione anche in carta libera
-
comunicazione al conduttore: la comunicazione dell'opzione, dove il locatore comunica la rinuncia agli
adeguamenti del canone, deve ritenersi tempestiva se inviata entro l’1/10/2012
-
acconto 2011 - omesso/carente versamento: può essere sanato mediante il ravvedimento operoso
(utilizzando per gli interessi e la sanzione i codici tributo riferiti alle imposte sostitutive)
-
acconto 2012: il contribuente che nel 2011 abbia assoggettato ad IRPEF i canoni di locazione e che
nel 2012 intende optare per la cedolare secca, non è tenuto al versamento dell’acconto 2012.
Con la CM 20/2012, l’Agenzia delle Entrate, ha fornito risposta ad alcuni quesiti relativi
all’applicazione della cedolare secca sulle locazioni abitative.
PERIODO TRANSITORIO 2011 – ACCONTO E VERSAMENTI
Tra gli adempimenti previsti in ordine all'applicazione del regime opzionale della cedolare
secca
(art. 3, DLgs 23/2011) vi è l’invio preventivo al conduttore della raccomandata in cui si
comunica l’esercizio dell’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.
RACCOMANDATA AL CONDUTTORE
: con riferimento alla raccomandata:
che deve avere data certa e non può essere recapitata a mano (CM 26/2011)
in relazione al primo periodo di applicazione del regime opzionale (anno 2011) l'Agenzia ha
precisato che questa:
va considerata tempestiva ai fini dell’opzione per il periodo d'imposta 2011
se inviata al conduttore entro il 01/10/2012 (termine di presentazione della dichiarazione
dei redditi 2011),
anche in caso di presentazione del modello 730/2012
indipendentemente dall'obbligo di versamento degli acconti
Nota
: viene così superata la precedente posizione che richiedeva l'invio entro il termine di
pagamento degli acconti dovuti: entro il 6/07/2011 se era dovuto il 1° acconto (importo > €. 257,52);
al 30/11/2011 se era dovuto il solo 2° acconto (importo > €. 51,65) ed entro il termine di
presentazione della dichiarazione ove nessun acconto fosse dovuto.
Rimangono fermi gli altri presupposti di applicazione della cedolare secca ed i conseguenti
obblighi dichiarativi e di versamento, senza che il loro regolare adempimento possa inficiare la
validità dell'opzione. In particolare, che per le annualità interessate
(che terminano nel 2011 e/o
che decorrono dal 2011)
il locatore:
non può aver applicato l'adeguamento Istat del canone (che, se applicato, va restituito)
abbia versato l'acconto se dovuto.
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: "si ricorda che sulla base della comunicazione di rinuncia il locatore non può percepire dal conduttore
gli aggiornamenti dei canoni e questi,
se già percepiti, devono essere restituiti".
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OMESSO/CARENTE VERSAMENTO DELL'ACCONTO 2011
L'Agenzia conferma che l'omesso o carente versamento dell'acconto per l'anno 2011
non influisce in alcun modo sull'esercizio dell'opzione
può essere ordinariamente sanato mediante ravvedimento operoso (art. 13 DLgs. 472/97)
CODICI TRIBUTO - RAVVEDIMENTO DELLA CEDOLARE
:
vanno utilizzati i seguenti codici:
"1992": "Interessi sul ravvedimento - Imposte sostitutive",
"8913": "Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte sui redditi".
ACCONTO E VERSAMENTO
Per il versamento dell'acconto 2011 era obbligatorio applicare il criterio previsionale; a tal fine:
i canoni di locazione che si intendeva assoggettare a cedolare secca nel 2011 determinavano un
debito per acconto 2011 di cedolare
era possibile determinare l'acconto IRPEF 2011 (con il criterio storico) rideterminando l'IRPEF 2010
al netto dei canoni del 2010 delle unità per le quali nel 2011 si andava ad optare per la cedolare.
MANCATA RIDETERMINAZIONE DELL'ACCONTO IRPEF 2011
L'Agenzia, nel ribadire che la mancata rideterminazione dell'acconto IRPEF 2011 di cui sopra
non inficia la validità dell'opzione per il 2011, chiarisce che il contribuente potrà:
presentare istanza di correzione del codice tributo
chiedendo di variare parte dell’importo versato a titolo di acconto IRPEF in acconto per
la cedolare secca.
Il maggior versamento dell'acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca in
UNICO 2012 (comportamento analogo, va adottato anche per il modello 730/2012).
Nota
: rimane ferma l'applicazione delle sanzioni e degli interessi in caso di carente versamento
degli acconti.
Esempio1
Acconto IRPEF - immobile assoggettato a cedolare secca per l’intero periodo 2011
Situazione anno 2010: immobile a disposizione dal 1° gennaio al 31 dicembre 2010.
Situazione anno 2011: contratto stipulato nel 2011 di durata quadriennale: 1° gennaio 2011
- 31 dicembre 2015; canone annuo €. 12.000; rendita €. 1.200 (comprensiva della
rivalutazione del 5%). Viene esercitata l'opzione per la cedolare secca dal 2011.
Acconto IRPEF per il 2011
: il reddito fondiario su cui calcolare l'acconto poteva essere
ridotto di un ammontare pari all'intera rendita catastale maggiorata di 1/3 assoggettata a
tassazione nel periodo d'imposta 2010: euro 1.200 + 1/3 = 1.600.
Ove ciò non fosse avvenuto, il contribuente ha versato un acconto IRPEF 2011 maggiore
rispetto al dovuto e potrà "girare" adesso tale differenza quale versamento di acconto di
cedolare secca, tramite modifica dei codici tributo.
ACCONTO 2012 - APPLICABILE IL CRITERIO STORICO
Il provvedimento del 7/04/2011 stabilisce che l’acconto per il 2012
è pari al 92% dell’imposta
dovuta
a titolo di cedolare secca per l’anno precedente (Com. Stampa del 25/11/2011).
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In relazione al calcolo dell'acconto per il 2012 la CM 20/2012 chiarisce quanto segue:
se per il 2011 nulla era dovuto a titolo di cedolare secca (in quanto il reddito
dell'immobile locato era
assoggettato ad IRPEF o in presenza di immobile acquistato nel
2012 successivamente locato): in applicazione del
criterio storico:
non è dovuto alcun acconto di cedolare per il 2012 (a prescindere dall’esercizio
dell’opzione per la cedolare a valere dal 2012)
sarà ordinariamente dovuto l'acconto IRPEF (sempre col criterio storico; non è tuttavia
chiaro se potranno essere scomputati a saldo dal debito per cedolare secca).
N.B.: torna la possibilità di applicare il criterio storico,
negato solo nel periodo transitorio in
sede di prima applicazione della cedolare secca (per l'acconto 2011 la CM 26/2011 aveva infatti
chiarito che doveva obbligatoriamente applicarsi il criterio previsionale)
anche per i soggetti che
optano la cedolare secca per la prima volta nel 2012.
Se poi la cedolare secca è dovuta per il 2011 ma non nel 2012 (in quanto il contratto
cesserà o si ritiene di revocare l’opzione):
si ritiene possibile applicare:
sia il criterio storico: l'acconto 2012 è dovuto nel limite del 92% della cedolare secca
dovuta per il 2011 (si ritiene utilizzando i codici tributo degli acconti di cedolare)
sia il criterio previsionale: in questo caso andranno applicate le regole IRPEF (utilizzando il
codice tributo degli acconti IRPEF) occorrerà prestare particolare attenzione alle eventuali
locazione e conseguenti opzioni che possono sorgere entro la fine dell’anno)
CM 26/2011:
"Nell’ipotesi in cui si revochi l’opzione per la cedolare secca e quindi il reddito dell’immobile sia da
assoggettare a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, è comunque possibile, determinare
l’acconto dovuto per il periodo di imposta di uscita dal regime della cedolare secca, con metodo previsionale."
Esempio
CRITERIO PREVISIONALE
Canone di competenza anno 2012 (da indicare in Unico2013 o 730/2013): € 4.000
Acconti 2012
- criterio previsionale: € 4.000 x imposta sostitutiva 21% = € 840
€ 840 x 92% (percentuale prevista per l'acconto 2012) = € 772,80
L'acconto dovuto è superiore a € 257,52, occorre pertanto versare l'acconto in 2 rate:
1° acconto 2012 (al 9/07/2012): € 772,80 x 40% = € 309,12
2° acconto 2012 (al 30/11/2012): € 772,80 x 60% = € 463,68
REVOCA DELL'OPZIONE
Come noto, la revoca dell'opzione per la cedolare secca può intervenire in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata.
La prima revoca che potrà intervenire potrà essere effettuata nel 2012, al fine di revocare l'opzione
esercitata per l'anno 2011 debitamente comunicata al conduttore.
MODALITÀ DI ESERCIZIO DELLA REVOCA
: essa:
in generale andrà va esercitata con le modalità definite da apposito Provvedimento
in attesa della sua emanazione, gli Uffici considereranno valida la revoca effettuata:
in carta libera:
debitamente sottoscritta
contenente i dati necessari all'identificazione del contratto e delle parti
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con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca.
CM 20/2011
: "Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già
esercitata, è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore, responsabile solidale
del pagamento dell’imposta di registro. Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche a un interesse del locatore
perché a decorrere dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione."
VALIDITA’ COMUNICAZIONI AL CONDUTTORE INVIATA NEL 2011
I contratti di locazione in corso al 7/4/2011 per i quali:
si è scelto di applicare la cedolare secca
è stata già inviata la comunicazione al conduttore
non necessitano una nuova comunicazione per le annualità successive
(da parte del
locatore), in quanto la comunicazione inviata in sede di opzione esplica
i suoi effetti per tutta
la residua durata del contratto
(salva revoca).
CONTRATTI INFERIORI A 30 GIORNI - NESSUNA RACCOMANDATA
Come noto, la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali
non sussiste l'obbligo di registrazione.
Si tratta, in particolare, delle locazione di durata inferiore a 30 gg complessivi nell'anno
(es.:
case vacanza).
CM 26/2011
: il limite di 30 giorni va determinato computando tutti i rapporti di locazione di intercorsi
nell'anno con il medesimo locatario. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni nell'anno, è
previsto l'obbligo della registrazione solo in caso d'uso.
Per questi contratti per i quali non si è proceduto alla registrazione:
non sussiste l’obbligo di invio della raccomandata al conduttore
con la quale comunicare l'esercizio dell'opzione e la rinuncia agli adeguamenti del
canone.
La scelta per l'applicazione della
cedolare secca viene esercitata direttamente in sede
dichiarazione dei redditi
(al pari di quanto avvenuto in via generalizzata per l'anno 2011).
Registrazione
: l'Agenzia chiarisce che se il locatore registra il contratto in via facoltativa (oppure
laddove scatti la registrazione per il caso d’uso) l’opzione esercitata esplica effetti anche ai fini
dell'imposta di registro (che non si rende comunque dovuta).
Non è invece chiarito se la raccomandata sia dovuta laddove scatti l'obbligo di registrazione (è il caso in
cui il contratto di locazione sia stipulato per atto pubblico).
CONTRATTI CON CLAUSOLA DI RINUNCIA ALL’AGGIORNAMENTO
Come già precisato dalla CM 26/2011 l’obbligo di invio della raccomandata al conduttore in
caso di opzione per la cedolare secca viene meno qualora i contratti di locazione già
prevedano espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone.
La CM 20/2012 ritiene che
il medesimo esonero da comunicazione può essere esteso:
ai contratti di locazione che non rientrano nel regime transitorio del 2011
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qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad
esercitare la facoltà di chiedere l'adeguamento del canone
a qualsiasi titolo.
N.B.
: la rinuncia deve essere in tal caso incondizionata; se il contratto prevede la rinuncia
all'adeguamento solo dal momento in cui il locatore eserciti l'opzione per la cedolare secca, tornerà
obbligatorio l'invio della raccomandata (in quanto il conduttore non può conoscere il momento da cui
l'adeguamento non si rende più dovuto).
TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO
In presenza di trasferimento:
per atto tra vivi (cessione o donazione) o mortis causa (successione)
dell’immobile locato per il quale il dante causa avesse esercitato l’opzione
l'opzione precedentemente esercitata:
ai fini dei redditi: cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso (non transitando
cessionario o sugli eredi)
ai fini dell'imposta di registro e di bollo: continua ad avere effetto fino al termine
dell'annualità contrattuale.
Per queste vale il presupposto di applicazione della cedolare
secca al momento registrazione del contratto, proroga o versamento dell’imposta per le
annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile.
NUOVA OPZIONE DEGLI AVENTI CAUSA
: considerato che:
non sussiste l'obbligo di stipulare un nuovo contratto (il contratto di locazione non
viene infatti risolto, ma semplicemente "ceduto")
ove i nuovi titolari intendano anch'essi optare per la cedolare secca dovranno:
presentare il modello 69 (quale subentro)
entro 30 giorni decorrenti dalla data del subentro.
Il subentrante può applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi
nei casi in cui è consentito
(periodo transitorio e contratti di durata inferiore a 30gg).
COMPROPRIETARIO NON RISULTANTE DAL CONTRATTO
Nel caso in cui
uno dei comproprietari dell'immobile non compaia nel contratto di
locazione dell’immobile stesso, questi
può comunque optare per la cedolare secca.
Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare direttamente la cedolare secca in sede di
dichiarazione dei redditi (periodo transitorio e contratti inferiori a 30gg) ciascun comproprietario deve
esercitare l’opzione utilizzando i modelli previsti. In particolare, ciascun comproprietario deve:
presentare all'Ufficio territorialmente competente il modello 69:
selezionando l'opzione per la cedolare secca
allegando la documentazione attestante il titolo di comproprietario
comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime
della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
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FONDO PATRIMONIALE
Come noto il fondo patrimoniale rappresenta un "patrimonio destinato" costituito dai coniugi
per far fronte ai bisogni della famiglia (art. 167 C.C.).
Aspetti civilistici:
indipendentemente dal regime familiare (comunione legale o separazione dei beni),
in sede di apporto dei beni/diritti i singoli coniugi possono, alternativamente:
attribuire il bene in comproprietà all'altro coniuge
riservarsi la proprietà esclusiva preesistente (allo scioglimento del fondo il bene tornerà di
proprietà esclusiva del coniuge conferente).
Aspetti fiscali: indipendentemente dalla tipologia dell'apporto, i redditi rivenienti sono tassati al
50%
in capo ad entrambi i coniugi (art. 4 Tuir).
Laddove l'immobile locato sia stato apportato in un fondo patrimoniale con riserva della
proprietà in capo ad un coniuge, l'altro coniuge non risulta né proprietario dell’abitazione, né
titolare di altro diritto reale; sorgeva pertanto il dubbio se anche quest'ultimo potesse applicare
la cedolare secca.
La CM 20/2012 sciogli dubbi chiarendo che
anche il coniuge non proprietario può optare
autonomamente per l'applicazione del regime della cedolare secca sui canoni di locazione.
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CHIARIMENTI IN SINTESI
REVOCA OPZIONE
Gli Uffici dovranno considerare valida la revoca effettuata:
-
in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione
del contratto e delle parti
-
con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca
PERIODO
TRANSITORIO
ACCONTO /RAVV.
La comunicazione al conduttore circa la rinuncia agli aggiornamenti del canone deve
ritenersi tempestiva se inviata entro l’1/10/2012 (anche in caso di 730/2012). L’omesso
versamento dell’acconto 2011 può essere sanato mediante il ravvedimento operoso
effettuando il pagamento delle imposte dovute, unitamente agli interessi ed alla
sanzione.
ACCONTO 2012
Se nel 2011 un contribuente ha assoggettato ad IRPEF il reddito dell’immobile locato e
intende esercitare dal 2012 l’opzione, per le residue annualità di durata del contratto non
è tenuto al versamento dell’acconto della cedolare secca per il 2012.
COMUNICAZIONE
VALIDA FINO A
REVOCA
I contratti di locazione in corso al 7/4/2011 per i quali:
-
si è scelto di applicare la cedolare secca
-
è stata già inviata la comunicazione al conduttore
non necessitano una nuova comunicazione per le annualità successive (da parte del
locatore), in quanto la comunicazione inviata in sede di opzione esplica i suoi effetti per
tutta la residua durata del contratto, salva revoca.
TRASFERIMENTO
IMMOBILE LOCATO
l’opzione per la cedolare secca in caso di trasferimento per atto tra vivi o mortis causa
dell’immobile locato per il quale il dante causa avesse esercitato l’opzione:
-
cessa di avere efficacia IRPEF
-
conserva efficacia, ai fini dell’imposta di registro e di bollo, fino al termine
dell’annualità contrattuale.
I nuovi titolari dell’immobile locato potranno optare per la cedolare secca mediante
presentazione del modello 69 entro 30 gg dalla data del subentro (ovvero direttamente in
sede di dichiarazione dei redditi, ove consentito)
COMPROPRIETARIO
NON RISULTANTE
DA CONTRATTO
Se uno dei comproprietari dell’immobile non compare nel contratto di locazione avente
ad oggetto l’immobile stesso, questi può comunque optare per la cedolare secca:
-
mediante modello 69, o direttamente in sede di dichiarazione, ove previsto
-
inviando la raccomandata al contribuente
FONDO
PATRIMONIALE
Nel caso in cui l’immobile locato (di proprietà di un solo coniuge o di un terzo) sia
confluito in un fondo patrimoniale, anche il coniuge non proprietario può optare
autonomamente per la cedolare secca sui canoni di locazione
CONTRATTO < 30
GG
Nel caso di opzione per la cedolare secca non sussiste l’obbligo di invio della
raccomandata al conduttore qualora i contratti abbiano durata inferiore a 30 giorni
nell’anno
RINUNCIA
AGGIORNAMENTO
CANONE
Nel caso di opzione per la cedolare secca non sussiste l’obbligo di invio della
raccomandata al conduttore qualora il contratto prevede espressamente la rinuncia agli
aggiornamenti del canone.
