Cedolare secca locale commerciale con locatore società

[Gant]

Buongiorno a tutti, il commercialista di un mio cliente sostiene che in base alla nuova normativa sulle locazioni degli immobili commerciali, per i quali è applicabile il regime di cedolare secca, sarebbe possibile applicare tale regime anche se il locatore è una società.
Leggendo la normativa, avevo capito che, per analogia con la normativa sulle locazioni residenziali, la cedolare secca sugli immobili commerciali fosse applicabile solo nel caso in cui il proprietario dell’unita Immobiliare fosse una persona fisica.
Vi ringrazio in anticipo per il vostro contributo.

 

[il_dalfo]

mmm non mi pare sia possibile applicare la cedolare secca quando il locatore è una società (ditta/azienda) ma, come giustamente accenni, solo quando si tratta di "privato/persona fisica".
Qui il vademecum: https://www.altalex.com/documents/n...cca-il-vademecum-per-gli-immobili-commerciali

Questo il testo dell'art.1 comma 59 della legge di bilancio 2019
59. Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Si evince qui (parte sottolineata) come nell'art. 3 del dl n°23 dale 14/03/11 che la cedolare secca non si può applicare nel caso in cui il locatore sia ditta/azienda/impresa. Al momento non ho avuto info diverse: se per caso questo commercialista ti fa avere le leggi in materia, per cortesia pubblicale che a noi fan sempre comodo.

L'ade poi interpreta in maniera del tutto arbitraria e presuppone che non si possa applicare nemmeno se il conduttore è impresa/azienda/ditta. Tuttavia ben 3 uffici sono stati sanzionati per questo (quindi se non ti registrano il contratto nel'ufficio a te più vicino, nulla vieta di registrare telematicamente presso quegli uffici).

 

[Gant]

Grazie per la pronta risposta. Anch’io sono orientato sulla tua linea di pensiero.
Comunque cercherò di approfondire anche se ad agosto non si trova più nessuno.
In ogni caso non posso far rischiare una contestazione da parte dell’Ade al mio cliente. Mi sembra che non ci siano supporti normativi che avvalorino la tesi del commercialista e neanche chiarimenti dell’Ade che vadano in questa direzione.

 

[cristian casabella]

Più ne sento parlare e più mi "incasinano".... So per certo che se il proprietario è persona fisica (immobile peraltro residenziale) ma il locatore è Società, NON si può applicare la cedolare secca.... Mi risulta difficile pensare che i "geni" che si inventano le normative acconsentino la cedolare alle società su immobili commerciali e non al privato su immobili residenziale.... ma può benissimo essere visto le "virgolette"

 

[il_dalfo]

So per certo che se il proprietario è persona fisica (immobile peraltro residenziale) ma il locatore è Società, NON si può applicare la cedolare secca....

Una certezza fondata sui "sentito dire"?

Non c'è legge che vieti di aderire alla cedolare secca per il privato che loca l'immobile abitativo a società/azienda/ditta etc. qualora l'immobile sia locato per finalità abitative (e non è vietato acconsentire alla sublocazione... capisc'ammè??...).

L'AdE ha dato la propria interpretazione con le circolari n. 26/E/2011 e n. 12/E/2016. Con queste due circolari l'AdE equipara, in maniera illogica, i locatori (questi e solo questi, come da comma 6 del art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, non devono agire nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione) ai conduttori per i quali, invece, nessuna disposizione prevede una simile preclusione.

Esistono diverse sentenze che "condannano" l'AdE su questo tema:
Ctp Bari sentenza 825/1/2019
Ctr Lombardia sentenza 754/27/2017
Ctp Reggio Emilia sentenza 470/3/2014

L'art.1 comma 59 della legge di bilancio 2019 amplia la possibilità di aderire alla cedolare secca al locatore privato che da in affitto i C/1 (negozi/botteghe) ed immagino che (nella maggior parte dei casi) li dia in affitto ad attività.
Reputo che sia corretto, tuttavia resta una falla:
Privato che loca immobili abitativi per fini abitativi ad azienda: cedolare secca SI.
Privato che loca C/1 ad azienda: cedolare secca SI.
Privato che loca A/10 ad azienda: ...non pervenuto... chissà se per via interpretativa si potrà estendere questa possibilità anche a questo tipo d'immobili (a mio avviso sarebbe anche giusto....)

 

[cristian casabella]

Mi sa che hai ragione...ho dimenticato di dire che non era a fini abitativi ma per gestioni turistiche

 

[Gant]

Proviamo a riassumere la situazione ad oggi:
Locatore privato e conduttore privato, immobile abitativo, cedolare si.
Locatore privato e conduttore società, immobile abitativo per fini abitativi (ci sono sentenze che condannano l’Ade, ma si rischia comunque una contestazione).
Locatore privato e conduttore società, immobile commerciale C1, cedolare si.
Locatore privato e conduttore società, immobile commerciale A10, cedolare no,
Locatore società e conduttore società, immobile commerciale C1 o A10, cedolare no.
Credo di aver indicato tutte le ipotesi, correggetemi se sbaglio.

 

[il_dalfo]

Si, mi pare che ci siano tutte.

sulla seconda (locatore privato, conduttore società, immobile abitativo per fini abitativi) è vero che si rischiano contestazioni, tuttavia è anche vero che puoi registrare il contratto dove ti pare.... e perché non proprio in quegli uffici AdE per cui la sentenza li obbliga a registrare il caso in esame??.... (capisc'ammè??? )

L'ultima non ho capito perché l'hai messa: il locatore società non può avere la cedolare secca (indipendentemente dalla natura del conduttore o dell'immobile).

 

[Gant]

Si mi rendo conto che l’ultima non ha senso, l’ho messa solo perché era l’oggetto del mio quesito..