Certificazione RRE su vendita casa con abuso

[DjMelody]

Buonasera a tutti. Ho necessità di vendere casa che so avere un abuso riguardo all'altezza: praticamente è indicata come 2.70 ma in realtà è 2.50... All'acquisto avevo fatto fare i controlli e trovando questa difformità ci eravamo accordati col venditore per uno sconto sul prezzo (quantificato nel costo che avrei dovuto affrontare per 'alzare' il soffitto), per cui l'avevo comprata così com'era consapevole di portarmi dietro questo 'problema' ma all'epoca -quando non c'era ancora il discorso RRE- mi andava bene così e i lavori per far corrispondere l'altezza effettiva con quella indicata poi non li ho mai più fatti.
Probabilmente ora potrei sanare la faccenda col piano casa mollando al Comune qualche migliaio di euro (letta la notizia proprio sul 'condono' riguardo le altezze a 2.50), ma siccome la casa è completamente da ristrutturare non mi pare una cosa che abbia senso, dal momento che sanerei l'altezza di una casa che verrà completamente rasa al suolo..e che quindi verrà in pratica "sanata" in corso d'opera (cioè alzare effettivamente il soffitto a 2.70 come risulta sulla carta, quello che avrei dovuto fare io).
Perciò la domanda è: posso venderla così com'è specificando ovviamente già a chi viene a vederla che c'è questa difformità, e quindi di fatto rifare la stessa cosa che feci io all'acquisto, visto che tanto chi la compra la butterà giu per rifarla da zero? Tutto ciò bypassando la RRE ovviamente, ovvero dichiarando specificatamente in atto che venditore e soprattutto acquirente sono d'accordo sullo stato di fatto dell'immobile così com'è e che se ne prendono la responsabilità (così avevo letto da qualche parte di un notaio che specificava che la RRE non era obbligatoria ma solo fortemente consigliata, e in mancanza di questa che fosse specificato chiaramente in atto che l'acquirente accettava lo stato dell'immobile).. in pratica i contraenti si accollerebbero la responsabilità che con una RRE sarebbe del tecnico che la redige.
Ha senso? Si può fare? Grazie e scusate la lunghezza

 

[francesca63]

Non mi pare che in Liguria sia necessaria alcuna RRE.
Puoi informare prima l’acquirente, ma non puoi far scrivere un atto che c’è un abuso di cui è consapevole.
Rischi comunque di avere grane, perché sei tu che a rogito devi dichiarare che l’immobile è regolare: è l’acquirente potrebbe rivalersi su di te anche dopo la vendita.

 

[ingelman]

@DjMelody
Sono situazioni delicatissime che vanno affrontate bene se non vuoi esporti a situazioni risarcitorie future nei confronti dell'acquirente.

Un atto può anche essere ritenuto valido in quanto il Notaio non è tenuto a verificare la regolarità (o veridicità) dei titoli urbanistici e risultanze catastali, le dichiarazioni in atto di una conformità le rilascia il venditore.

E' evidente che l'operazione di vendita che stai portanto avanti, oltre ad essere borden-line ti espone a conseguenze anche riferite alle dichiarazioni mendaci che rilasci in un atto pubblico.

Tu dici che comunque è intenzione dell'acquirente ripristinare la difformità .....

L'unico consiglio, io personalmente, che mi sento di darti è quello di sottoscrivere con l'acquirente un preliminare di compravendita dove emergono chiaramente tutte le diffprmità riscontrate e verificate anche dalla parte acquirente anche a mezzo di un suo tecnico di fiducia. (oppure sottoscrivendo una Relazione Tecnica dettagliata).

Quello che deve emergere chiaramente è la consapevolezza dell'acquirente riferita all'acquisto che sta portando avanti e soprattutto che lo stato dell'immobile, a lui ben noto, ha determinato l'accordo riferito al prezzo convenuto ed accettato, e nel caso ci fosse bisogno di interventi di messa in pristino o sanatorie se possibili comunque restano in capo all'acquirente stesso sempre per il principio che di tale situazione si è tenuti conto nella determinazione del prezzo di vendita.

Ovviamente questo in un atto pubblico non può essere riportato, la frase di rito è quella che il venditore garantisce la regolarità urbanistica/catastale di quanto venduto, potreste far aggiungere che l'acquirente dichiara di ben conoscere avendola fatta verificare da un suo tecnico di fiducia .......

Questo limiterebbe i rischi di un azione risarcitoria da parte dell'acquirente, ma non sana le dichiarazioni mendaci che entrambi rilasciate in un atto pubblico anche con la sottoscrizione delle planimetria (dichiarando di fatto una regolarità o corrispondenza che non c'è).

Sono situazioni scomode .... come la giri la giri.
Le fasi preliminari di vendita diventano importantissime per limitare (non azzerare) rischi futuri.

L'ideale sarebbe quello di sistemare prima della vendita ..... Ma penso che aquesto c'eri arrivato pure tu.

Aggiungo una mia curiosità con una domanda che poi ha un senso ... l'acquirente deve richiedere un mutuo?
Se sì, non credo che un perito di banca possa avallare quanto sopra scritto.

 

[DjMelody]

Grazie mille.
Sì certo la cosa migliore sarebbe sanare/regolarizzare prima di vendere, ma dal punto di vista pratico mi pare un'assurdità (nonché spreco di tempo/denaro) dato che l'immobile è completamente da ristrutturare.. cioè caccio 5-6mila euro al comune autodenunciandomi perché mi "condoni" l'altezza quando appena sarà venduta verrà demolita/ristrutturata completamente...mi sembra inutile, perlomeno a livello pratico.
Non c'è alcun acquirente ancora, ho intenzione di mettere in vendita e sapendo di questa problematica sto cercando di vedere come posso muovermi (sì sicuramente è escluso chiunque voglia chiedere un mutuo).
Anche se mi rendo conto che è un po'un rischio, il suggerimento di far fare una relazione tecnica da parte dell'acquirente dove si evince che è a conoscenza delle difformità è valido, quantomeno per mettermi un minimo al riparo da azioni future, se ho capito bene...

 

[Bastimento]

Non sono in grado di fornire soluzioni, ma mi permetto alcune osservazioni

e/regolarizzare prima di vendere, ma dal punto di vista pratico mi pare un'assurdità

Può sembrare una assurdità, ma se la legge impone che si possano compravendere solo immobili regolari urbanisticamente, dal punto di vista pratico l’obolo comunale potrebbe essere visto come mancato ricavo rispetto a quanto incassabile.

L'unico consiglio, io personalmente, che mi sento di darti è quello di sottoscrivere con l'acquirente un preliminare di compravendita dove emergono chiaramente tutte le diffprmità riscontrate

Anche questo presenta aspetti controversi: se non erro c’è l’obbligo di registrazione del preliminare. E si confessa l’abuso ?
E se non lo si registrasse, come potrebbe essere poi prodotto a salvaguardia di eventuali rivendicazioni della controparte? (ammetto che sia comunque un vincolo morale per entrambi i sottoscrittori).

Poi commentando a ruota libera non mi risulta sia vietato vendere un rudere, e non ci sono automatismi sul prezzo di vendita. Quindi l’imposizione di legge della R,E. è palesemente un deterrente anti elusione degli abusi: quindi se oggi è possibile una sanatoria, invece che una assurdità, la vedrei come opportunità.
Purtroppo oggi si scoprono irregolarità inconsapevoli e non ci sono nemmeno scappatoie

 

[ingelman]

Anche questo presenta aspetti controversi: se non erro c’è l’obbligo di registrazione del preliminare. E si confessa l’abuso ?

Diciamo che il preliminare è una scrittura privata che non produce effetti traslativi, quindi nulla vieta di poterlo registrare e il preliminare può contemplare anche l'ipotesi della messa in pristino o regolarizzazione prima di un atto di definitivo vendita.

Anche nell'ipotesi di mancata registrazione un preliminare dal punto civilistico resta un accordo valido, ovviamente sansionabile solo dal punto di vista fiscale.

Vorrei precisare che qui nessuno consiglia di eludere leggi o normative, cerchiamo di rispondere ai 3D, anche quelli più particolari, ipotizzando soluzioni.

Ovvio che se l'immobile fosse il mio lo sistemerei prima auspicando anche un maggior ricavo, cosa che ovviamente consiglio vivamente al nostro amico/a.

Ci potrebbero essere anche altre soluzioni, tipo impostare la vendita e la messa in pristino coivolgeno l'acquirente prima dell'atto con un supporto economico in fase preliminare facendo tutte le pratiche urbanistiche richieste del caso.

Ma sono cose che andrebbero analizzate non prima di avere un quadro chiaro della situazione chiararissima riferita alla legittimità urbanistica dell'immobile, risultanze catastali comprese dando per scontato che lo stato di diritto sia ben chiaro.

 

[Bastimento]

Diciamo che il preliminare è una scrittura privata che non produce effetti traslativi,

👍

 

[DjMelody]

se oggi è possibile una sanatoria, invece che una assurdità, la vedrei come opportunità.

Certo è vero la sanatoria è una possibilità piuttosto che essere costretta a fare i lavori per alzare il tetto (lavori impossibili per me), il problema è che per fare questa devo far fare un progetto ad un tecnico quindi salterebbero fuori anche 2 muri di cartongesso tirati su per necessità di avere un minimo di camera dato che era praticamente un locale unico. Muri che potrei anche tranquillamente abbattere ma solo una volta venduta casa dato che ci abito - finchè ci sto mi servono - e non ho un altro posto dove andare (in pratica vendo questa e ne compro un'altra).. Solo che la sanatoria la devo fare prima del rogito, quindi è un cane che si morde la coda.

Potrei fare un preliminare prendendomi tot mesi in cui dichiaro che al momento del rogito sarà in regola e nel mentre fare la sanatoria, ma come detto ci sono dentro e dovrei per forza sanare anche questi muri ma...c'è un MA nella mia testa che mi attanaglia, aldilà dei muri che magari potrebbero condonarmi anche quelli: se poi la sanatoria non passa? è un casino perché mi sarei già impegnata e non solo non potrei fare i lavori per adeguare l'altezza ma nel mentre, dal preliminare in poi, devo anche trovare dove spostarmi per poi avere tempo e modo di fare il trasloco, e quindi impegnarmi a mia volta, ..ma con questa incognita della sanatoria non riesco a essere serena nel fare scelte. Per questo cercavo di evitare questo inghippo, sapendo anche che è da ristrutturare (anche per questo mi sposto, io non riuscirei a far fronte a questa spesa).
Cosa faccio se, dopo magari 3 mesi di attesa, non passa la sanatoria? Butto io giu il tetto e i 2 muri di cartongesso il giorno prima del rogito? E a questo proposito, domanda: ma come fanno appunto allora a vendere anche i ruderi? E se crolla una casa e ovviamente non rispecchia più quanto risulta sulla carta, che si fa, rimane lì in eterno senza poter essere venduta perché il proprietario non ha modo di ricostruirla?

In breve, quello che vorrei fare io è questo: venderei chiedendo almeno tot mesi di tempo per riuscirmi a spostare (cosa che ho già fatto in passato), ma questo inghippo di dover sanare (e la problematica di dover sanare mentre ci sono dentro) mi blocca e rischia di farmi perdere tempo/soldi inutilmente... Per questo sto cercando di evitare di passare da lì. Ripeto purtroppo non ho un altro posto dove andare nel frattempo, altrimenti sarebbe un gioco da ragazzi: mi levo di casa io e tutta la roba, butto giu i 2 muri abusivi, sano l'altezza (sempre prendendo per buono che me la sanino, e se non me la sanano veramente a sto punto faccio saltare il tetto e faccio prima...?) e con tutta tranquillità vendo con una bella RRE in regola.. Ma non ho nè soldi nè un posto dove andare per fare tutto ciò, e nel caso comunque dovrei pure affrontare un doppio trasloco, oltretutto...

(scusate il messaggio disagio, 'sta faccenda mi sta mandando in m... la testa, ho anche una bimba piccola perciò sento ancor di più tutta la responsabilità di fare le cose, nel limite del mio possibile, più fatte bene possibile... Grazie per la pazienza nel leggermi)

 

[francesca63]

Comincerei a consultare un tecnico; sarebbero soldi ben spesi, per capire se è possibile sanare altezza e muri, o, in alternativa, che somma serve per alzare il tetto ( mi pare lavoro impegnativo).
Solo quando avrai tutte queste informazioni potrai studiare una strategia di vendita, a partire del prezzo corretto, e decidere come muoverti.

 

[DjMelody]

Comincerei a consultare un tecnico; sarebbero soldi ben spesi, per capire se è possibile sanare altezza e muri, o, in alternativa, che somma serve per alzare il tetto ( mi pare lavoro impegnativo).
Solo quando avrai tutte queste informazioni potrai studiare una strategia di vendita, a partire del prezzo corretto, e decidere come muoverti.

sicuramente, ma nel caso non fosse possibile sanatoria non ho assolutamente un'alternativa..come farei ad alzare il tetto (a parte i soldi - per pochi metri sono pure in vincolo paesaggistico) se ci abito dentro e non ho altro posto dove andare? son 50mq, non ho neanche modo di spostarmi da una 'stanza' all'altra... Proprio per questo cercavo il modo di evitare l'uno e l'altro, e molto banalmente di venderla da ristrutturare (quello che è), perché standoci dentro sono legata da ogni parte