Cessione attività e contratto d'affitto

[mario lombardo]

buon giorno, sono un ex commerciante artigiano di 71 anni, ora in pensione.
lo scorso anno, ho letto su questo sito, che per cedere il contratto d'affitto e l'attività, era sufficiente fare una raccomandata con ricevuta di ritorno al locatore, se entra trenta giorni non si opponeva in cedente era liberato. Ma non sembra così.

Nell'ottobre 2009 ho ceduto l'attività e contratto d'affitto, regolarmente registrato dal notaio, comunicandolo al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, con tutti i dati dell'acquirente. Il locatore non ha mai fatto opposizione, anche dopo avergli presentato il nuovo conduttore, persona giovane sposata con un figlio e moglie stipendiata con casa propria, quindi affidabilissimo.

Credevo di vivere i miei ultimi anni di vita in pace, purtoppo non è andata così.

Il mese di giugno 2013, (come una botta improvvisa) mi è arrivato un'ingiunzione dal tribunale per canoni e spese condominiali del 2012 che il conduttore non ha pagato. Premetto: Se il locatore si fosse opposto, non avrei ceduto l'attività, e poi, non capisco perché mi ritiene responsabile, dopo che, al conduttore cessionario, nel 2012 gli aveva diminuito l'affitto ( da 900 euro a 700 euro) inoltre, non sono mai stato avvisato dell'insolvenza del conduttore cessionario, lo hanno sfrattato a mia insaputa, se lo avessi saputo prima che lo sfrattassero, avrei cercato di riprendermi l'attività, pagando gli affitti e le spese condominiali, che inizialmente ammontavano a euro 2.100, cifra che potevo disporre, ma dopo lo sfratto sono diventati 6.700 euro più spese di prcedura, pari all'intera mia pensione di un anno, una somma che non possiedo, e poiché è passata in tribunale sarà ancora più onerosa.

L'art. 36 della legge n° 392 del 1978 mi sembra chiara, dice che il locatore può opporsi entro trenta giorni, ma solo per gravi motivi, cosa che non ha fatto, anzi ha dimostrato di essere favorevole alla cessione, inoltre, dll'art. 1408, leggo: il cedente è liberato dalle sue obligazioni verso il contraente ceduto dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti di questo(1) tuttavia il contraeente ceduto, se: HA DICHIARATO DI NON LIBERARE IL CEDENTE: può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte(1294). Nel caso previsto dal comma precedente, (se il locatore avesse fatto oppsiozione) il contraente ceduto deve dare notizia al cedente dell'inadempimento del cesionario, entro quindici giorni da quello in cui l'inadempimento si è verificato; in mancanza è tenuto al risarcimento del danno. (2)

IL DANNO L'HO AVUTO, POICHE' NON SAPENDO NULLA, NON HO POTUTO RIPRENDERMI L'ATTIVITA' E LE SPESE SONO DIVENTATE ENORMI.

 

[Pennylove]

Nel caso in cui sia stato ceduto il contratto di locazione (contestualmente all’azienda), ai sensi dell’art. 36 della legge n°392/1978 - senza opposizione da parte del locatore - tra te (cedente) e il nuovo successivo conduttore dell’immobile (cessionario), esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, ma in solido, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi a te (cedente) – con l’esperimento delle relative azioni giudiziali – per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il contratto di locazione, a patto (come sembra) che si sia consumato l’inadempimento di detto nuovo conduttore e la messa in mora, art. 1219 cod. civ. In sostanza, poiché tu e il conduttore-cessionario siete condebitori solidali, tu puoi essere costretto all’adempimento per determinate prestazioni contrattuali dovute dal cessionario, salvo in ogni caso il tuo diritto di rivalsa nei suoi confronti.

La normativa speciale, in sostanza, riconosce al locatore la possibilità di non liberare il conduttore-cedente dalle sue obbligazioni contrattuali (il silenzio equivale a mancata liberatoria) e di mantenere, quindi, in vita la responsabilità per gli eventuali inadempimenti in cui dovesse incorrere il conduttore-cessionario, tra cui, ad esempio, il mancato pagamento del canone e degli oneri condominiali

Riguardo la questione circa la mancata comunicazione del locatore dell’inadempimento del cessionario in applicazione dell’art. 1408, co. 3 cod. civ, entro quindici giorni dalla data in cui questo si è verificato, si è discusso a lungo in dottrina se l’omissione di tale informazione possa far decadere il locatore dalla facoltà di agire nei confronti del cedente. Sul tema, l’opinione della dottrina è negativa, sia pure in base ad argomenti diversi che, per non tediarti, in questo post non esporrò, ritenendo – in sintesi - che la fonte dell’obbligazione del cedente debba essere comunque ravvisata non già nella legge, bensì nella volontà del locatore di non consentire la liberazione del cedente: questa soluzione è stata, infine, accolta dalla Suprema Corte la quale ha osservato che “l’obbligo di comunicazione al cedente dell’inadempimento del cessionario entro un termine stabilito è previsto […] per l’istituto generale della cessione del contratto, ma non per la cessione della locazione legge n° 392 del 1978, ex art. 36. E, trattandosi di un onere gravante sul contraente debole [si riferisce al locatore] della vicenda trilaterale [cedente, cessionario, ceduto] non è lecito invocarne l’applicazione nemmeno in via analogica in favore del cedente” (Cass. n°9486/2007). L’inosservanza di detta norma tutt’al più comporta un obbligo di risarcimento del danno da te subito ricollegabile alla omessa informativa (da affrontarsi in separato giudizio).

 

[mario lombardo]

grazie Pennylove per la risposta, allora devo pagare un debito fatto da un'altra persona, che oltre non aver pagato gli affitti è fuggita con il materiale e con i macchinari ceduti per una misera somma. CHE BEFFA. Ho ceduto l'attività perché mia moglie si è ammalata e io avevo 68 anni, per cui volevo dedicarmi lei. Però, se poi, posso chiedere il danno subito al locatore per non avermi avvisato, posso rifarmi. Purtroppo, non sapevo che occorreva una liberatoria dal locatore, e a quanto pare, non lo sapeva, il mio avvocato, il mio consulente e nemmeno il notaio. Quello che mi infastidisce, è , che prima di cedere l'attività avevo chiesto come fare, e prima di spedire la R, l'ho fatta leggere all'avvocato e al consulente, entrambi mi hanno che andava bene. Sapevo che oltre a essere un onesto e bravo artigiano commerciante, dovevo essere anche ragioniere, ma non sapevo che occorreva essere anche un ottimo avvocato.

Mario

 

[Pennylove]

Ciao Mario! Purtroppo nel caso di sentenze pronunciate per qualsiasi motivo (morosità ecc.) nei confronti del conduttore-cessionario, i suoi effetti si estendono automaticamente al cedente, anche se quest’ultimo è rimasto – come nel tuo caso - del tutto estraneo al giudizio. Assume a questo punto primaria importanza, per evitare amare sorprese di questo tipo, richiedere sempre al cessionario ampie forme di copertura (ad esempio fideiussione a prima richiesta a favore del locatore).

Riguardo alla liberatoria del cedente da parte del ceduto, dubito che il tuo avvocato, il tuo consulente e il notaio non ne fossero a conoscenza. E’ più probabile che abbiano privilegiato altri aspetti del negozio, in particolare la particolare forma (lettera raccomandata con avviso di ricevimento) che la norma speciale richiedeva (generalità del soggetto cessionario, identificativi del contratto, il titolo in forza del quale si realizza tale cessione al fine di mettere il locatore nella condizione di poter esercitare il suo diritto di opposizione, unicamente, però, solo se sussistevano gravi motivi), in quanto l’assenza di comunicazione al locatore (che doveva essere prodotta esclusivamente da te, essendo inefficace quella data da un professionista o da altro soggetto) avrebbe potuto comportare il permanere delle obbligazioni contrattuali in capo a te, ivi compresa quella del pagamento del canone.

Ma il ragionamento non può fermarsi qui. Non era necessario che detta liberazione fosse contestuale alla cessione del contratto, potendo il locatore anche manifestarla successivamente ovvero sulla base di una controprestazione o di accordo economico tra di voi (ad es. dietro tuo versamento di un corrispettivo o indennizzo, perfettamente lecito e non colpito da nullità, prevista dall’art. 79 della legge n°392/1978). Ma si sa: del senno di poi….

 

[mario lombardo]

ciao Penny, non credo che lo sapessero perché a tutt'ora sono convinti del contrario, solo il notaio sembra averlo capito, ma non serve a nulla rivangare l'errore, purtroppo, per tanto che sia stato attento sono inciampato spesse volte, poiché, io, come uomo onesto e di parola, ho sempre dato fiducia al prossimo, per me, è sufficiente una stretta di mano. Comunque, scusami, ma le ultime righe non le capisco, ( prevista dal'art. 79 legge n° 392/1978) quale accordo e indennizzo avrei dovuto fare e quando? Comunque stando a quello che scrivi devo pagare. Ora però, visto che sei esperta/o- in questa materia, ti sarei grato/a- se mi spiegassi come posso chiedere, (in separato giudizio) il risarcimento per il danno subito per il mancato avviso? e come posso valermi sul vero debitore?

 

[mario lombardo]

Penny, dimenticavo, tra me e il locatore non correva buon sangue, per cui non era possibile fare accordi, perché, in negozio ho subito dei danni causati da un allagamento per una sua autoclave difettosa, ha risarcito tutti tranne i miei danni che erano enormi, e me ho subiti altri ancora. La mia colpa, è stata quella di voler rimanere lì, anche dopo che ha rifiutato di vendermi il negozio, avrei dovuto andarmene, ma come dici, COL SENNO DI POI.

 

[Pennylove]

scusami, ma le ultime righe non le capisco, ( prevista dal'art. 79 legge n° 392/1978) quale accordo e indennizzo avrei dovuto fare e quando? Comunque stando a quello che scrivi devo pagare. Ora però, visto che sei esperta/o- in questa materia, ti sarei grato/a- se mi spiegassi come posso chiedere, (in separato giudizio) il risarcimento per il danno subito per il mancato avviso? e come posso valermi sul vero debitore?

Il locatore ceduto e il conduttore cedente, in concomitanza o successivamente alla cessione del contratto di locazione e dell’azienda, possono (è una facoltà, non un obbligo che viene concesso alle parti) regolare i loro rapporti prevedendo, ad esempio, che il cedente versi una somma di denaro in cambio della sua definitiva liberazione da ogni obbligazione nei confronti del ceduto. Ora la giurisprudenza ha chiarito che tale transazione non solo è legittima (non si vede perché il ceduto debba liberare il cedente senza alcuna controprestazione), ma compatibile con l’art. 79 (che sanziona le sole elusioni di tipo preventivo) della legge n°392/1978 che disciplina le locazioni ad uso diverso dall’abitazione.

Riguardo alle pretese risarcitorie, ti devi rivolgere ad un legale: solo lui è in grado di analizzare in concreto l’intera vicenda scaturita dalla cessione in esame in tutti i suoi aspetti, valutando se sussistono gli estremi e se vale davvero la pena ricorrere in giudizio. Ti dico solo una cosa, Mario. Non ti fare troppe illusioni. Non è detto che, nella specie, la suggestiva tesi risarcitoria si riveli in pratica vincente, alla luce delle risultanze probatorie del giudizio: in materia, dottrina e giurisprudenza di merito (non esistono pronunce di legittimità) sono divise: in buona sostanza dipende quale disciplina - nel caso di mancata comunicazione al cedente dell’inadempimento del cessionario - il giudice decide di applicare, se l’art. 1408, terzo comma del codice civile, che prescrive, in via generale, di rendere edotto il cedente, nell’arco di 15 giorni da quello in cui l’inadempimento si è verificato, hai qualche possibilità di spuntarla, viceversa, se reputa unica fonte normativa l’art. 36 della legge di riforma, il quale non prevede alcun obbligo di preventiva comunicazione, in genere qualsiasi forma risarcitoria è esclusa.

 

[mario lombardo]

Ciao Penny, ancora grazie per le tue risposte, non so che dire, l'unica cosa che mi tormenta è, rendermi conto di aver sbagliato avvocato e consulente, questi professionisti hanno sbagliato, ma chi paga sono io. Comunque vada, questa è la vita, ti farò sapere come finirà questa storia.
"l'arte porta la pace nel'anima" Otidra