Cessione del 50% dell'immobile alla moglie

[maug66]

Buongiorno, sono nuovo e non so se è questo il punto giusto per sottoporre il mio questito:

sono proprietario al 50%, con mia moglie, di un immobile sul quale è presente un mutuo anch'esso cointestato.
Premesso che non è prevista alcuna separazione da mia moglie, ho solo la necessità di cederle la mia quota di proprietà dell'immobile. Le domande sono:

1) La cessione può avvenire sia a titolo gratuito che oneroso? (con eventuale scrittura privata tra le parti?)
2) Il mutuo può rimanere invariato, cioè cointestato. In altre parole, a fronte della proprietà al 100% di un solo soggetto possono rimanere obbligati entrambi i soggetti nei confronti della banca, quindi senza la necessità di stipulare un nuovo mutuo?

Grazie

 

[Roby]

Ciao maug, provo a risponderti per la mia esperienza poi vediamo che dicono i colleghi.

La cessione a titolo gratuito non è altro che una donazione e credimi la eviterei tassativamente, poi se domani avete bisogno di vendere l'immobile con una donazione di mezzo le banche arricciano il naso e non di poco, perciò ti ripeto la eviterie e farei una vera e propira vendita dichiarando in atto il valore dell 50% della rendita catastale, probabilmente con poche migliaia di euro te la cavi. LE scritture private lascino un pò il tempo che trovano e poi con una scrittura privata non passi di certo la propietà a tua moglie.

Per il mutuo da come la vedo io nonostante tu passi la piena propietà alla moglie puoi restare cointestatario del mutuo, anzi la banca ne è felicissima, anchè perchè altirmenti dovresti chidere alla banca di riunire la piena propietà di tua moglie con la quota di mutuo e probabilmente non rinetrando nei parametri da sola la banca ti chiederebbe di estinguere la tua parte di mutuo.( e qui haime dovresti sborsare i soldi veramente.......non sò se mi son spiegato )

Attendiamo conferme o soluzioni alternative dai colleghi.

Ciao Roby.

 

[maug66]

Ciao Roby,
ti ringrazio per la risposta.
In effetti l'idea della cessione gratuita (donazione) non convince neanche me. Riguardo la scrittura privata una precisazione: non intendevo dire che questa debba sostituire l'atto notarile (che farei comunque), ma solo che da questa si evinca che le parti si accordano perchè gli eventuali frutti di una alienazione futura dell'immobile spettino ad entrambi. Mi sembra che sia una pratica comune...

Per il mutuo anche immagino che per la banca sia preferibile lasciare tutto invariato, ammesso che ciò si possa fare.

Ciao
Mau

 

[Sandro 7942]

Quoto Roby

La scrittura privata come la intesti tu Mau avrà valore solo ed esclusivamente tra te e la tua consorte....

Se un domani tua moglie volesse vendere la casa, l'acquirente sarebbe obbligato a pagare l'intera somma SOLO a lei, e tu dovresti far valere quella scrittura con tua moglie.... Finchè tutto va bene non ci sono problemi, ma (mi unisco agli scongiuri) nel caso di futuri problemi di coppia a mio parere parti piuttosto svantaggiato...

 

[maug66]

Grazie anche a te Sandro. Ovviamente apprezzo e sottoscrivo gli scongiuri...
Diciamo che in questo momento la necessità (anzi diciamo l'opportunità) di non avere la proprietà dell'immobile è maggiore del potenziale rischio futuro di non poter realizzare la mia parte...

 

[Roby]

ECco qui la riposta del nostro preparatissimo avvocato

Ciao a tutti, sono tornata.
Provo a rispondere: la scrittura privata sottoscritta da ambo le parti ha tra di esse il medesimo valore dell'atto notarile, il problema è rispetto ai diritti eventuali dei terzi.
Per rendere la scrittura privata oponibile ad essi (terzi) è necessaria la sua trascrizione.
Molto semplicemente, deve essere contenuta in uno di quegli atti che possono essere trascritti, ovvero, per rimanere nel pratico, solitamente si fa così (senza passare per il notaio): si va dall'avvocato, il quale trascrive la scrittura privata e fa un atto di citazione chiedendo una sentenza di accertamento del diritto in questione. Notifica la citazione e con una copia autentica della stessa provvede alla trascrizione (che ha, in questo caso, effetto prenotativo del diritto, ovvero se poi la sentenza al termine della causa andrà ad accertare che la scrittura privata era autentica, la stessa avrà effetti anche nei confronti dei terzi dal momento della trascrizione della citazione, e non da quello della sentenza). E' un modo per preservare i propri diritti nei confronti dei terzi evitando le lungaggini della giustizia.
Ho fatto più casino del dovuto?
Fatemi sapere se avete bisogno di chiarimenti, buona giornata!

Dipende da quale punto di vista la vedi: tu hai una casa, ne intesti un'altra a tua moglie perchè usufruisca delle agevolazioni prima casa, ma con scrittura privata successiva dici, ad esempio, che l'intestazione è meramente fiduciaria e che l'immobile è tuo (cosa piuttosto frequente tra l'altro), che valore ha quella scrittura privata?
Verso i terzi: se non trascritta non è opponibile, ovvero se poi tua moglie vende la casa a tua insaputa non ti puoi rifare sul compratre, bensì solo sulla moglie che era consapevole dell'intestazione reale della casa. Quanto a tasse o similari, se non vi sono ipotesi di reato (e secondo me non si ravvisano) saranno al massimo affari dell'agenzia delle entrate, se però l'intestazione fiduciaria regge per gli anni fino a che le sanzioni non vanno in prescrizione.... nessuna conseguenza. Non appena vorrai o ti converrà o succederà (classico, in sede di separazione o divorzio), tirerai fuori la scrittura privata

Spero questo ti sia di completo chiarimento un saluto.

 

[maug66]

Ottimo, grazie anche all'avvocato.
Ciao

 

[themister]

Se ho capito bene, la scrittura privata non autenticata ,avrebbe validità tra le parti solo non sarebbe valida verso terzi ossia qualsiasi persona potrebbe acquistare l'immobile dal proprietario e prendersi la casa...in questo caso poi si dovrebbe far causa alla controparte e far valere eventualmente la scrittura pvt?