Cessione fabbricato in corso di costruzione

[marcoperin]

Ho un terreno edificabile dove l'impresa ha iniziato dei lavori (che sono stati fatturati a nome loro ovviamente ) sul mio terreno in quanto deve realizzare delle case a schiera che poi sempre lei rivenderà. In cambio mi darà una casa di queste . allora la domanda è questa. Quando abbiamo fatto l'atto si è configurato come cessione di fabbricato grezzo privo di rendita perchè i lavori erano già iniziati e avevo ocncesso all'impresa di fare i lavori nell'attesa poi di rogitare. Nel rogito però si è inserito il valore del terreno. Cosa succede? bisogna pagare una plusvalenza? e se questo fosse non credo dovrei pagarla io in quanto l'impresa ha fatturato a lei perchè apputno i fabbricati sono i suoi. LA mia porzione di terreno (che è stata frazionata e dove l'impresami costruirà la casa) non è stata venduta ma solo il resto.. Aiutatemi.Grazie

 

[geomanera]

... per rispondere correttamente occorrebbe leggere l'atto, se ha descritto il bene come fabbricato in corso di costruzione è ok ma se ha venduto un terreno edificabile presumo che debba pagare la plusvalenza dovuta alla cessione del terreno edificabile, spero che abbia fatto la rivalutazione.... per maggiori chiarimenti si consulti con il notaio, o chi le ha seguito la transazione o il suo commercialista.

 

[Architetto]

sono d'accordo con geomanera, inoltre necessita verificare se il terreno è stato indicato come edificabile oppure con rendita dominicale (agraria), dubbio perchè non tutti i terreni in prossimità delle abitazioni sono edificabili; meglio leggere attentamente l'atto.

 

[marcoperin]

allora il terreno era edificabile , però il grezzo senza tetto è stato costruito da ottobre 2009 ad oggi.. che plusvalenza c'è su un grezzo privo di rendita? e poi mica devo pagarla io.. il fabbricato è della ditta. Io in mano non ho fatture.. Sull'atto è stato scritto che vendo si un fabbricato privo di rndita e grezzo ma che le spese di tutto sono state sostenute dall'impresa e non da me.. che ne dite?

Aggiunto dopo 3 minuti :

la rivalutazione del terreno l'ho già pagata l'anno scorso..ben 8000 euro... quello che mi fa paura è se applicano un altra plusvalenza dovuta al fatto che invece del terreno ho vnduto un fabbricato grezzo privo di tetto,di impianti e di tutto e mi fanno pagare altre tasse che ripeto non spettano a me perchè l'impresa poi venderà le case. Nell'atto c'è scritto vendita di porzione di fabbricato in corso di costruzione privo di rendita censito al catasto ma privo di fissi, impianti ecc.... e poi c'è specificato che tutte le spese di costruzione sono state sostenute dall'impresa. Non si potva scrivere vendita di terreno perchè intato i lavori erano già iniziati e il fabbricato grezzo risultava... che ne dite? non dormo +...

 

[roberto.spalti]

premesso che questa è materia del notaio che rogiterà.
A rigor di logica mi viene da pensare che poiché si configura una permuta che altro non è che una vendita di cui una parte del denaro viene pagata in altri beni, tu debba pagare la plusvalenza.
Per calcolare la plusvalenza nel tuo caso suggerisco una perizia giurata con cui un tecnico assegna un valore commerciale al fabbricato al grezzo che è stato realizzato da cui andranno detratti i costi di acquisto dele terreno e quelli di costruzione.

 

[Architetto]

ok, primo passo, se non ho capito male, il fabbricato all'atto dell'atto notarile era gia in costruzione; giusto? ma prima di iniziare la costruzione chi ha presentato la domanda del permesso di costruire e l'impresa a quale titolo a cominiciato i lavori? ovvero se l'impresa era stata chiamata da te per la costruzione oppure avete un contratto privato che attesta che la costruzione nel tuo terreno è a pieno carico dell'impresa costruttrice e che una volta realizzato l'immobile la cessione di una parte dell'immobile viene lasciata a scomputo del valore di acquisto del terreno? queste prime informazioni, da verificare nell'atto...

 

[marcoperin]

nell'atto si configura un contratto di appalto dove l'impresa a fronte della vendita del trreno(che ora è diventata cessione di fabbricato grezzo ecc ecc in quanto sono iniziati i lavori) l'impresa mi fa una casa e io pago i lavori con il terreno (che poi ripeto è diventato fabbricato grezzo perchè la ditta ha iniziato i lavori). Poi abbiamo scritto una carta dove l'impresa esclude la mia proprietà da oneri e spese..firmato da loro. Perchè poi dovrei pagare la plusvalenza su un fabbricato che hanno costruito loro per loro stessi sul mio terreno e che poi rimane a loro e ci venderanno altre 3 case?? la concessione edilizia ovvio che il terreno essendo mio all'epoca era intestata a me ma a settembre dobbiamo fare la voltura... è come se io vndo una macchina e poi devo pagare pure il bollo a chi la compra...

Aggiunto dopo 1 :

ho una carta che i costi di contruzione del terreno sono tutit a carico dell'impresa ed inoltre nel rogito è stato scritto che l'impresa ha sostenuto tutte le spese per la realizzazione del grezzo.. Infatti io non ho fatture.. Gli ho fatto un piacer ediciamo concedendogli di iniziare prima del rogito i lavori...

Aggiunto dopo 1 :

quello che ho incassato diciamo io sarà una piccola casa che diciamo vale due.. e il fabbricato che è grezzo si vale di + ma è roba loro..

 

[roberto.spalti]

E' un pò diverso allora, in questo caso tu pagherai la plusvalenza sul fabbricato che ti verrà costruito; detratte le spese necessarie per costruirlo e il costo di acquisto del terreno.
In fondo tu hai un guadagno (la casa) che è come se tu avessi percepito i soldi dalla vendita del terreno e poi avessi pagato il costo di costruzione.
Il fatto che l'impresa sia la stessa non ti esime dal pagamento, purtroppo.

In pratica tu avevi un terreno, diciamo A.
Lo hai diviso nei lotti B e C e ti sei tenuto il C dove l'impresa ti costruirà la casa.
Il lotto A ha un valore commerciale che, se tu avessi percepito in denaro, sarebbe stato soggetto a plusvalenza.
Il fatto che tu abbia diviso in due lotti e una parte del denaro provenga dalla costruzione di una casa non cambia la sostanza delle cose.
Sul contratto è sttao messo il valore del terreno perché quello è il prezzo pagato dall'impresa, una parte in contatnti e una parte in lavori; su quello pagherai al rogito.
Correggimi se ho scritto inesattezze, io ho capito questo.

Una soluzione, ma parlane velocemente con un notaio, potrebbe essere quella di sfruttare la rivalutazione dei terreni pagando il 4% del valore di perizia subito (ma divisibile in 3 rate annuali) anziché il 20% di pluisvalenza; non so, se avendo fatto un preliminare, lo puoi ancora sfruttare.
Se è utilizzabile hai tempo fino a ottobre per fare la perizia e pagare la prima rata.

 

[marcoperin]

ti ringrazio ma perdonami... nell'atto ho stipulato a diciamo valore 2 e loro mi fanno casa a valore 2... dici che fanno un accertamento per il fatto che c'è un grezzo senza tetto? ma quanto può essere la differenza? non credo molta.. Inoltre non spetta a me pagare l'eventuale differenza.. che ne pensi?

Aggiunto dopo 2 minuti :

preciso che il terreno si configura con due particelle.. una è mia e loro sulla mia mi fanno la casa ,ma su quella che ho venduto e che è adicente (che ripeto era terreno ma poi gli ho fatto i lavori è diventato un altro fabbricato per loro) c'è ora un grezzo senza tetto.. che plusvalenza c'è se la casa che mi fanno loro vale due come il terreno che ho venduto? la mia è solo una casa.... quello che mi preoccupa è il fatto che loro abbiano fatto sul terreno un grezzo..

 

[roberto.spalti]

L'eventuale differenza, trattandosi di imposte e non di costi, è per forza a carico tuo.
A meno di accordi differenti a carico dell'impresa sono le loro imposte di acquisto del terreno ma non anche le tue.