Cessione immobile commerciale con divisione in quattro parti

[GioING]

Salve, vi scrivo per chiedervi un opinione su un problema per il quale la mia famiglia cerca da tempo la soluzione dopo continui sballottamenti da avvocati e notai vari.

In pratica mio nonno (che ora ha più di 80 anni) ha costruito circa 50 anni fa diversi immobili su un terreno di circa mezzo ettaro situato in città. Su questo terreno ha costruito diverse unità immobiliari (circa 11) che sono adibiti in maggioranza ad uso commerciale.
Purtroppo a causa della sua ignoranza ed al mancato percepimento dell'affitto degli immobili, non ha pagato o potuto pagare le tasse per diversi anni accumulando circa 500mila euro di debiti verso l'erario.
I figli di mio nonno, che sono quattro, consapevoli del fatto che non tutta la proprietà possa essere salvata da una possibile ipoteca e vivendo anche in una zona dove è difficile negli ultimi anni trovare degli affittuari per riuscire ad avere entrate da tutte le unità immobiliari, vorrebbero lasciare alcuni immobili a disposizione dell'erario, il quale potrebbe farne l'uso che vuole, cercando di far cessare il debito accumulato dal nonno.
I quattro figli vorrebbero almeno salvaguardare una unità immobiliare commerciale di circa 800mt quadri dove si percepisce un affitto consistente ricevendo in eredità la suddetta e dividendo il ricavato dell'affitto in quattro parti.
Di questi quattro figli, due hanno gravi problemi economici e hanno paura che la loro quota possa essere pignorata dallo stato, mentre altri due sono disponibili a ricevere la loro quota in quanto non hanno debiti esosi.
1)Quindi quello che si vorrebbe fare principalmente è cercare in qualche modo di far donare questo immobile ai figli in modo da non "buttare" tutto quello che il nonno ha costruito da giovane.
2)La seconda domanda è la seguente: "Si può dividere l'immobile solo per due quarti ai figli che non hanno problemi economici? Lasciando le restanti due parti al nonno e poi quando lui non ci sarà più se la vedranno gli altri due figli se accettare o meno la proprietà?
3) La terza domanda è, quanto costerebbe all'incirca il passaggio di proprietà? Se ad esempio due dei quattro figli vogliono la loro parte, devono ugualmente pagare la stessa cifra se questo venisse diviso ai quattro figli oppure si paga la metà?

Vi ringrazio per la vostra attenzione e mi scuso se il mio linguaggio potrebbe essere poco tecnico. (Nella vita faccio tutt'altro)

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao GioING, per capire meglio: sono state notificati atti di accertamento?
Cartelle esattoriali?
Sono state iscritte ipoteche su uno o alcuni degli immobili?

 

[GioING]

Ad oggi non è stata iscritta nessuna ipoteca ma sono state notificate molte cartelle esattoriali.

La ringrazio per l'interessamento

 

[Avv Luigi Polidoro]

1)Quindi quello che si vorrebbe fare principalmente è cercare in qualche modo di far donare questo immobile ai figli in modo da non "buttare" tutto quello che il nonno ha costruito da giovane.

I creditori possono rendere inefficaci gli atti di disposizione dei beni (soprattutto se compiuti a titolo gratuito) con l'azione revocatoria. Nel vostro caso il rischio di una azione revocatoria è elevato.
Anzi, con la recente introduzione dell'art. 2929 bis c.c. non sarà neppure necessario esperire azione revocatoria: i creditori (anche ex Equitalia) potranno infatti pignorare il bene donato, se soltanto agiranno entro l'anno dalla trascrizione della donazione.
Credo quindi che il ricorso alla donazione sia da sconsigliare caldamente.

2)La seconda domanda è la seguente: "Si può dividere l'immobile solo per due quarti ai figli che non hanno problemi economici? Lasciando le restanti due parti al nonno e poi quando lui non ci sarà più se la vedranno gli altri due figli se accettare o meno la proprietà?

Se ho ben capito, chiedi la fattibilità di una donazione da eseguirsi soltanto in favore di due figli e non di tutti.
L'operazione è possibile, tuttavia vale quanto già detto in merito alla sua efficacia.

 

[GioING]

Quindi purtroppo sembra essere una situazione irrisolvibile, se ho capito bene non ci sarebbe nessun modo per salvaguardare l'immobile.
Un notaio ci disse che sarebbe opportuno fare una donazione con usufrutto in modo da minimizzare il rischio, secondo lei è una inefficace?
Pensando di voler correre il rischio di dividere due parti ai due figli messi bene economicamente, il costo dell'atto e delle spese notarili sarebbe uguale al costo del tutto però con la divisione in quattro parti ai quattro figli?
La ringrazio per le delucidazioni

 

[Avv Luigi Polidoro]

Un notaio ci disse che sarebbe opportuno fare una donazione con usufrutto in modo da minimizzare il rischio, secondo lei è una inefficace?

Con la normativa attuale, credo sia inutile.

Quindi purtroppo sembra essere una situazione irrisolvibile, se ho capito bene non ci sarebbe nessun modo per salvaguardare l'immobile.

Dovrete valutare se e come agire sul piano prettamente fiscale: ravvedimento, rateizzazione, eventuale vendita immediata di alcuni cespiti per rinvenire liquidità e tacitare il fisco (se possibile).

Pensando di voler correre il rischio di dividere due parti ai due figli messi bene economicamente, il costo dell'atto e delle spese notarili sarebbe uguale al costo del tutto però con la divisione in quattro parti ai quattro figli?

E' la domanda più semplice, vi sarà sufficiente chiedere un preventivo al notaio.