Che strumento utilizzare per una compravendita particolare

[Domus mp Immobiliare]

Buongiorno a tutti . Vorrei porvi un quesito e vorrei capire come la pensate.
Nello specifico si tratterebbe di una compravendita di un immobile oggi accatastato come C/3 ma all’origine (anni 60) A/10 (totalità mq. 50 di cui mq.30 con altezza 2,98 e restanti mq. 20 con altezza 1,95), infatti era un ufficio di una impresa edile che più di 30 anni or sono è fallita . Prima del fallimento uno dei propietari dell’impresa edile (società s.r.l.) fece sottoscrivere alla moglie un compromesso con pagamento a saldo ma il rogito non fu mai fatto . I due coniugi (prima lui poi lei) sono deceduti a fine anni 70 e l’unica erede è una figlia che possiede l’immobile dalla morte della madre.
Bisogna precisare che l’immobile è tuttora intestato alla società s . r . l . ed è sfuggito alla curatela e non è rientrato nel fallimento , da visure ipotecarie effettuate non compaiono pregiudizi . Per cercare di regolarizzare l’immobile (vuole venderlo) chi possiede l’immobile ha intrapreso l’acquisizione per usucapione c/o il tribunale con i tempi che ,anche considerando esito positivo dell’istanza, sono biblici . Io non sto mediando l’immobile ma sono ugualmente coinvolto perché chi vuole a tutti i costi comprarlo , anche se da me sconsigliato , è mio fratello (l’immobile gli eviterebbe di cambiare casa , gli serve uno studio , e questo è al piano terra del palazzo dove già abita). La venditrice ha capito il suo grande interesse e spinge per fare la vendita ed incassare subito almeno una parte dei denari , ingolosendolo anche con la consegna dell’immobile immediata. Ripeto ho già sconsigliato di procedere ora ma di aspettare l’eventuale buon esito dell’usucapione. Non vi è peggior sordo di chi non vuol sentire e mio fratello l’unica cosa che ha saputo dirmi è di tutelarlo
Secondo voi in che modo si può procedere dato che chi possiede l’immobile non e propietaria e nell’eventualità che tipo di tutele si possono attivare. Io per parte mia mi sono già documentato ma vorrei conoscere anche la vostra opinione Un grazie anticipato a chi risponderà . Saluti . Mario

 

[Antonello]

Qualche domanda:
- il fallimento è chiuso?
- le banche sono rimaste soddisfatte o continuano ancora ad inviare all'erede qualche diffida?
- l'immobile è nato A/10 con concessione edilizia o solo catastalmente?
- l'erede ha mai pagato qualche imposta per questo immobile?

Secondo voi in che modo si può procedere dato che chi possiede l’immobile non e propietaria e nell’eventualità che tipo di tutele si possono attivare.

Che tutela può rilasciare un non proprietario?
Nessuna.
L'esposizione dei fatti fanno propendere a quanto tu hai già suggerito a tuo fratello: attendere l'esito dell'usucapione.
Fare qualcosa prima potrebbe rivelarsi inutile.
Pensa se il giudice chiama in causa il curatore.

 

[Domus mp Immobiliare]

Antonello il fallimento dovrebbe essere chiuso ma credo siano rimasti dei creditori non soddisfatti . L'erede non ha avuto mai nessuna comunicazione anche perchè possiede l'immobile ma questo ,per ovvie ragioni,non è rientrato nella successione . Non capisco il perchè del cambio di destinazione da A/10 a C/3 effettuato dal marito della detentrice dell'immobili (geom.) e a che titolo. Io pensavo ad una prelazione , una opzione dove chi detiene l'immobile a fronte di un rateo in danaro sia obbligato a vendere a raggiungimento della propietà in caso contrario iscrivere una penale cospiqua a garanzia , stessa cosa nel caso di mancata acquisizione per usucapione semplice restituzione di quanto versato . Chi concederebbe l'opzione è persona solvibile . Cosa ne pensate ? Ciao

 

[Antonello]

Non capisco il perchè del cambio di destinazione da A/10 a C/3 effettuato dal marito della detentrice dell'immobili (geom.) e a che titolo.

Sarebbe da controllare cosa era previsto nel progetto concessionato o licenziato.
La prelazione o l'opzione potrebbe essere.
Ma si sta parlando anche di domanda di usucapione che dovrebbe essere intentata nei confronti del genitore defunto.
Questi è fallito e dici che sono rimasti di creditori non soddisfatti.
Se vengono a sapere della domanda, considerata l'insoddisfazione potrebbero chiedere l'acquisizione al fallimento del bene.
Forse è meglio il parere di un legale con provata esperienza sui fallimenti.