sono lavori privati
condominiale è il ripristino del frontalino
nel mio "archivio" trovo:
SULLA POSSIBILITA' O MENO DI IMPORRE AI CONDOMINI CHE SI RIFIUTINO L'ESECUZIONE DELLA MANUTENZIONE DEL PIANO DI CALPESTIO DEL BALCONI.
Per quanto riguarda, infine, la possibilità o meno di imporre la manutenzione dei balconi ai condomini che si rifiutino di eseguirla, occorre ancora una volta distinguere tra proprietà esclusiva e proprietà comune: se da un lato, infatti, non è possibile "obbligare" il singolo proprietario ad effettuare interventi di manutenzione che riguardino parti di proprietà esclusiva (e quindi, per esempio, il pavimento del balcone…) dall'altra, invece, ben può il condominio provvedere alla manutenzione delle opere comuni (e tra queste, quindi, i frontalini) previa se il caso delibera assembleare.
Quest'ultima, sempre necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria (ex art. 1135 n. 4 c.c.) che non abbiano carattere d'urgenza (questi ultimi possono essere ordinati dall'amministratore previa informazione dell'assemblea ex art. 1135 2 c.) vincola, infatti, tutti i condomini ancorchè dissenzienti.
Laddove, invece, il condominio non possa provvedere all'esecuzione dei lavori relativi ai balconi, sostituendosi al loro proprietario esclusivo (es. pavimento del balcone) e qualora l'omessa manutenzione da parte del proprietario dovesse determinare un pregiudizio all'altrui proprietà esclusiva (ovvero anche alla proprietà comune) non resterà che agire in giudizio facendo valere la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) onde ottenere il risarcimento degli stessi da parte dei proprietari che abbiano rifiutato di eseguire, o far eseguire, la manutenzione.
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balcone in base alla sentenza di cassazione civ.sez.ll del 07/09/1996 n°8159 chi detiene il balcone è responsabile per i danni cagionati, salvo che dimostri il caso fortuito
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Sono nulle le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose
Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio.
Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
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CHI PAGA LE LASTRE DI MARMO A PROTEZIONE DEI PARAPETTI (risp St. Rezzonico per il Sole24Ore) E' stato stabilito che il ripristino delle parti esterne e a vista dei balconi e frontalini graveranno su tutti i condomini, mentre la parte interna riguarderà il singolo. E' stato previsto altresì per una migliore tenuta nel tempo dei lavori di ripristino e per una maggiore protezione dalla pioggia battente, che sopra i parapetti, vengano poste a protezione delle lastre di marmo. Come va suddivisa quest'ultima spesa tenendo presente che i parapetti in parola, in origine, non avevano alcuna copertura? La ripartizione delle spese fatta propria dall'assemblea sembra ineccepibile, tenuto conto che le parti esterne e a vista nonché i frontalini dei balconi - in quanto elementi ornamentali dell'edificio - fanno parte integrante della facciata, sicché la loro manutenzione è a carico di tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di proprietà. Per quanto concerne la protezione con lastre di marmo dei parapetti dei balconi, sono dell'avviso che questa protezione costituisca semplice miglioria e non innovazione, posto che l'intervento non altera la consistenza o la destinazione della cosa comune. La spesa relativa deve essere ripartita in base al criterio della diversa utilità e della diversa metratura (articolo 1123, comma 2, Codice civile) o dell'utilizzazione separata (articolo 1123, comma 3, Codice civile), per i condomini che siano sprovvisti di balconi.
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Corte di Cassazione Sez.II civ., sentenza del 30 gennaio 2008, n. 2241
Condominio - Spese di rifacimento dei frontalini dei balconi prospicienti la faccia dell'edificio - Beni comuni - Ripartizione - Criteri
La Corte ha affermato l'obbligo del condomino ricorrente di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile. (volendo ho il testo completo)
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L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.
* Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603
Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
