Chi sostiene le spese per la sostituzione della porta d'ingresso

[Mimi]

Il portoncino d'ingresso dell'immobile, costituito da unico alloggio, è stato reso inutilizzabile a seguito di scasso da parte di "ignoti", non è riparabile e quindi deve essere interamente sostituito, chi sostiene le spese il proprietario o l'affittuario?
L'affitto è regolato da equo canone, la proprietà è un ente di stato.
Mi confermate se tale spesa la sostiene il proprietario e al locatario gli sarà aumentato il canone annuo pari al 5% della spesa sostenuta dalla proprietà?

 

[od1n0]

Il portoncino d'ingresso dell'immobile, costituito da unico alloggio, è stato reso inutilizzabile a seguito di scasso da parte di "ignoti", non è riparabile e quindi deve essere interamente sostituito, chi sostiene le spese il proprietario o l'affittuario?
L'affitto è regolato da equo canone, la proprietà è un ente di stato.
Mi confermate se tale spesa la sostiene il proprietario e al locatario gli sarà aumentato il canone annuo pari al 5% della spesa sostenuta dalla proprietà?

In questi casi la spesa e' di pertinenza del locatore a meno che non dimostri la colpa del conduttore. In questo caso essendo esterno il cancello non credo si possa ravvisare nessuna colpa del conduttore.Perche' dovrebbe essere aumentato il canone annuo al 5% della spesa sostenuta? E' previsto nel contratto?

 

[Mimi]

Grazie per la tua risposta, il contratto di locazione ad equo canone durata 4+4 che si rinnova oramai da oltre 35 anni, mi è stato detto da un amministratore mio conoscente, che su tutte le spese straordinarie il 5% di queste va messo sul canone annuo.

In questo caso essendo esterno il cancello

Forse non ho descritto bene il fatto,
Le persone "Ignote" percorrendo la strada privata hanno scavalcato la recinzione del mio cortile, e dopo aver "saccheggiato" in garage (distanziato dalla abitazione), hanno forzato la prima porta d'ingresso alla abitazione (un portoncino in alluminio). Non sono riusciti ad entrare ma hanno reso inutilizzabile il portoncino. Il fatto è avvenuto di giorno durante la mia assenza, ho richiesto l'intervento dei carabinieri e per poter entrare in casa anche quello dei vigili del fuoco.
Tu scrivi

non credo si possa ravvisare nessuna colpa del conduttore

questo è un dettaglio "legale" oppure si può trovare scritto nei regolamenti di locazione?

 

[elisabettam]

Grazie per la tua risposta, il contratto di locazione ad equo canone durata 4+4 che si rinnova oramai da oltre 35 anni, mi è stato detto da un amministratore mio conoscente, che su tutte le spese straordinarie il 5% di queste va messo sul canone annuo.

Forse non ho descritto bene il fatto,
Le persone "Ignote" percorrendo la strada privata hanno scavalcato la recinzione del mio cortile, e dopo aver "saccheggiato" in garage (distanziato dalla abitazione), hanno forzato la prima porta d'ingresso alla abitazione (un portoncino in alluminio). Non sono riusciti ad entrare ma hanno reso inutilizzabile il portoncino. Il fatto è avvenuto di giorno durante la mia assenza, ho richiesto l'intervento dei carabinieri e per poter entrare in casa anche quello dei vigili del fuoco.
Tu scrivi

questo è un dettaglio "legale" oppure si può trovare scritto nei regolamenti di locazione?

non credo sia possibile rinnovare contratti per così tanti anni

 

[Mimi]

Forse ti è sfuggito quanto scritto all'inizio, Questa abitazione appartiene ad un ente dello stato, dato in locazione ad equo canone preciso meglio regolamentato dall legge 560 del 93 dismissioni patrimoniali, chi non acquista rimane in locazione purche sussista almeno una di queste condizioni, ultra 65e, portatore di handicap in famiglia, non superare 23.000 euro di reddito familiare.

 

[od1n0]

Grazie per la tua risposta, il contratto di locazione ad equo canone durata 4+4 che si rinnova oramai da oltre 35 anni, mi è stato detto da un amministratore mio conoscente, che su tutte le spese straordinarie il 5% di queste va messo sul canone annuo.

Forse non ho descritto bene il fatto,
Le persone "Ignote" percorrendo la strada privata hanno scavalcato la recinzione del mio cortile, e dopo aver "saccheggiato" in garage (distanziato dalla abitazione), hanno forzato la prima porta d'ingresso alla abitazione (un portoncino in alluminio). Non sono riusciti ad entrare ma hanno reso inutilizzabile il portoncino. Il fatto è avvenuto di giorno durante la mia assenza, ho richiesto l'intervento dei carabinieri e per poter entrare in casa anche quello dei vigili del fuoco.
Tu scrivi

questo è un dettaglio "legale" oppure si può trovare scritto nei regolamenti di locazione?

Ok si riferiva a questo articolo della legge 392/78.

"Art. 23.

(Riparazioni straordinarie)


Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere

necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita', il locatore puo' chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennita' e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite."


Per il resto vedi articolo 1576

"Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore."

e

1577 codice civile

"Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore."

e 1588 codice civile

"Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile .
E' pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa."

Nel caso da te descritto mi pare pacifico che al conduttore non puo' essere ascritta nessuna colpa se i ladri hanno distrutto il cancello

 

[Mimi]

Infinitamente grazie, adesso ho più notizie per meglio far valere le mie ragioni, specialmente per il ripristino che sarà lungo a venire, (esco solo io o solo mia moglie e di notte ho messo delle sbarre dietro al portoncino).

P.S. Vi è stato il sopralluogo della proprietà a constatare il danno e poi.................. silenzio assoluto, adesso gli mando una raccomandata con il preventivo del fabbro da me chiamato dicendogli che se non provvede entro 8 giorni provvederò personalmente e se non sarò rimborsato tratterrò la somma dagli affitti.
Secondo te posso fare cosi?

 

[od1n0]

Infinitamente grazie, adesso ho più notizie per meglio far valere le mie ragioni, specialmente per il ripristino che sarà lungo a venire, (esco solo io o solo mia moglie e di notte ho messo delle sbarre dietro al portoncino).

P.S. Vi è stato il sopralluogo della proprietà a constatare il danno e poi.................. silenzio assoluto, adesso gli mando una raccomandata con il preventivo del fabbro da me chiamato dicendogli che se non provvede entro 8 giorni provvederò personalmente e se non sarò rimborsato tratterrò la somma dagli affitti.
Secondo te posso fare cosi?

Non puoi farti giustizia da solo quindi non puoi trattenere la somma dagli affitti. Devi ricorrere ad un giudice per far valere le tue ragioni in caso di non accordo con la controparte o nel caso specifio passare prima per la mediazione che e' obbligatoria per controversie riguardanti la locazione.
Controlla anche se e cosa e' stato contratuallizato a suo tempo per quel che riguarda la manutenzione straordinaria.

 

[Mimi]

Ok, domani mi leggo il contratto di locazione (pensa che è stato redatto da un notaio di Roma e sottoposto alla mia firma tramite l'ufficio distaccato di Torino) speriamo di non trovarci delle sorprese, grazie per la tua disponibilità.

 

[Pennylove]

Il tentativo di effrazione e danneggiamento della porta d’ingresso costituisce chiaramente un danno da causa fortuita (art. 1609 cod. civ.) non imputabile al conduttore. Per collegare la causa del danno al tentato furto e, quindi, a causa fortuita, è, però necessario copia del verbale denuncia effettuato presso le autorità preposte: se non si denuncia il furto, la responsabilità del danno rimane del conduttore che non la può scaricare su soggetti terzi, appellandosi all’art. 1588 del codice civile che recita: “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”.

Io temo però (e spero tanto di essere smentita) che il contratto in questione possa contenere un accordo contrattuale in deroga all’articolo 1609 sopracitato, vale a dire che preveda, per patto espresso, che le spese dovute per tutti i casi fortuiti (furto, danneggiamenti, atti vandalici ecc.) siano poste a carico del conduttore: i contratti ad equo canone, infatti, in genere contenevano una disposizione di questo tipo: “Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti e/o indiretti a lui causati che potessero derivargli da fatti, omissioni colposi o dolosi di inquilini o di terzi in genere”. Se così fosse (non me ne volere. Mimi), in questo caso, tu saresti tenuto/a a farti carico delle spese di sostituzione della porta d’ingresso.

Diversamente, se la clausola contenuta nel contratto ad equo canone fosse di quest’altro tipo (o similari): “Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti e/o indiretti a lui causati che potessero derivargli da fatti, omissioni colposi o dolosi dei dipendenti del locatore medesimo” le spese di sostituzione del manufatto sono a carico dell’ente locatore. Ove si tratti, come nel caso riportato, di riparazioni urgenti tu puoi eseguirle o farle eseguire direttamente anche se a te non spettanti, non essendo richiesta per questo tipo di intervento (salvo deroghe) la preventiva autorizzazione del locatore, richiedendo poi il rimborso dei costi al medesimo, dandogliene immediato avviso (art. 1577, co. 2 cod. civ.).