Chiarimenti IMU/IRPEF/Contratti locazione

[uzum]

Salve a tutti e, primariamente, scusate la mia ignoranza in materia ma non mi sono mai interessato, in passato, di queste cose. Ahimè è arrivato il momento.
Premetto ciò così, in caso di strafalcioni o domande stupide, potrete perdonarmi.

Spiego rapidamente la situazione. Io sono usufruttuario (per 1/3) di una serie di immobili tutti locati (con contratto al 21%) e mio figlio è proprietario degli stessi. Fino ad ora si è sempre occupato lui di tutto (io pagavo solo la mia parte senza fare grosse domande) ma in questo periodo è in ospedale e sono io a dover controllare queste cose.
Quindi procedo con un pò di domande, contando sul vostro aiuto per capire qualcosa in più.

1) In fase di pagamento tasse sulla cifra annua percepita da ciascun immobile tramite canone di locazione, pagheremo il 21% a testa sull'intera cifra del contratto di locazione oppure si scinderà?
Faccio un esempio per semplificare la domanda. Mettiamo caso abbia fittato l'immobile per 500 euro al mese.
Sarebbero 6000 euro annui totali tra me e mio figlio. Ora io usufruttuario pagherò il 21% su 6000 ed anche mio figlio il 21% su 6000 oppure io pagherò il 21% su 1/3 (cioè su 2000) e mio figlio per i restanti 2/3 (cioè 4000)?

2) Io sono pensionato ed il ragioniere mi ha detto che la mia pensione, unita ai redditi delle case (alcune delle quale fittate quest'anno), mi ha portato in una aliquota più alta rispetto al passato e per questo pago di più. Mi spieghereste questa cosa dell'aliquota?
Io sapevo che sulla pensione non dovevo pagare nulla in termini di tasse, ma forse sbaglio.

3) L'IMU sugli immobili come lo si calcola? Se gli immobili sono sempre gli stessi, l'IMU è sempre lo stesso o cambia anno dopo anno?

4) Il ragioniere mi ha detto che le tasse (IMU, IRPEF e la percentuale sui contratti locati facendo la dichiarazione dei redditi) le si paga in 3 tranches. A giugno, a Novembre ed a Dicembre. Ma come viene fatta questa divisione? E soprattutto come si divide il totale annuo tra queste 3 sessioni di pagamento?

Per ora mi fermo qua. Spero possiate aiutarmi e, ripeto, scusate la mia ignoranza ma vorrei capirci qualcosa in più.

 

[Bagudi]

A dire il vero, mi sembrano più argomenti da commercialista, ma abbiamo nel forum qualcuno che ama questi problemi, vero @Bastimento ?

 

[Bastimento]

qualcuno che ama questi problemi, vero @Bastimento ?

Per la verità ...è un amore forzoso... insomma, matrimonio combinato dai vari ministri del tesoro e delle finanze che si sono succeduti.......
E rispondo solo adesso perchè da un pò di tempo non compaiono più le segnalazioni di notifica, e le vedo solo a caso.

@uzum : intanto auguri per tuo figlio, cosa più importante.

Citi frequentemente "il ragioniere" quindi sono propenso a pensare che operativamente delle imposte da versare, se ne occupi un commercialista almeno per ciò che riguarda gli adempimenti ed i calcoli (purtroppo non per il denaro, ma è normale così)

Credo quindi ti interessi non tanto il calcolo, quanto i criteri e le modalità: cercherò di risponderti per quel che posso.

1) La tassazione si applica ai redditi e non ad una nuda proprietà: il reddito ai fini fiscali si ripartisce pro quota in proporzione alla percentuale di possesso/diritto; se tu hai 1/3 dell'usufrutto, l'imposta sarà calcolata su questa tua quota. Ad altri, presumo tuo figlio saranno imputati i restanti 2/3 del reddito. Quindi è la seconda tua ipotesi.

2) Le imposte dirette (=IRPEF) conseguenti alla dichiarazione dei redditi (Unico o 730) sono calcolate in via ordinaria sulla base di scaglioni di reddito, con percentuali di tassazione crescenti; che vanno da un minimo del 23% alla fascia più alta che viene tassata al 43%. Si chiama progressività d'imposta: più uno guadagna, più la parte di reddito che supera certe soglie è tassata.

La fascia di reddito da 0 a 15.000 € tassata al 23%
da 15001 a 28000 € tassata al 27%
da 28001 a 55000 € al 38%
e così via

(Per questo è spesso conveniente sottoporre i redditi da locazione alla cedolare secca, come avete fatto voi, cui si applica il 21% fisso qualunque sia l'ammontare: e non si cumula con il restante reddito con tassazione ordinaria)

Ora sulle tue due domande al punto 2, noto due imprecisioni:

2a) non è vero che sulla pensione non si paga nulla: o meglio, la pensione è già erogata al netto delle trattenute d'imposta già operate a monte. Se però al tuo reddito pensionistico si somma un ulteriore reddito tassabile con aliquote ordinarie, avrai da versare la differenza dovuta su questo introito: se la somma dei redditi supera una delle soglie, la quota che sta sopra la soglia sarà tassata con la aliquota superiore corrispondente.

2b) però tu hai detto che tutti i contratti di locazione in essere sono tassati al 21%, il che mi fa dire che dovrebbero rientrare nella opzione della cosiddetta cedolare secca: questi, come detto, non vanno a sommarsi ai redditi ordinari e non contribuiscono alla progressività d'imposta. Quindi o hai altri redditi oltre la pensione, o non tutti i contratti d'affitto rientrano sotto la cedolare secca (per esempio le locazioni di negozi, uffici ecc)

3) L'IMU viene calcolata sulla base della rendita catastale, che è un dato fisso, e della percentuale di possesso, dei mesi di possesso, e soprattutto sulla base delle aliquote stabilite anno per anno dai Comuni di appartenenza degli immobili. Se tutti questi fattori non cambiano, l'importo rimane invariato.

4) Le tasse sui redditi (IRPEF, Cedolare secca sugli affitti, e addizionali regionali e comunali associate) scaturiscono dalla dichiarazione dei redditi che si presenta in questi giorni: i versamenti avvengono in giugno e a novembre: sulla base di cosa risulta sulla dichiarazione dei redditi

Le tasse patrimoniali sugli immobili s(IMU e TASI) a giugno e dicembre
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A grandi linee il criterio è questo:

16 Giugno 2016: si versa il
saldo sull'IRPEF dovuta sui redditi 2015
1° acconto sui redditi presunti 2016 (il 40% del 95% di quanto dovuto per il 2015)
1° acconto IMU/TASI : il 50% di quanto versato in totale per il 2015

30/11/2016
2° acconto IRPEF 2016 (il 60% del 95% di quanto dovuto nel 2015)

16/12/2016
Saldo IMU/TASI del 2016
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La compilazione ed il calcolo non sono complicati, ma non così banali: verificare in base ai risultati finali non è semplice, direi impossibile.

E' bene invece verificare che siano state riportate nella dichiarazione (Unico o 730 che sia) tutte le "poste" con le corrette percentuali di proprietà o usufrutto: pensioni, affitti di ciascun immobile, e pure gli immobili non locati, i terreni ed altri redditi tassabili.

Non dimenticare nemmeno le possibili spese detraibili (scontrini sanitari, lavori condominiali straordinari certificati dall'amministratore, spese di ristrutturazione o risparmio energetico o per la sicurezza sostenute sui propri immobili), che vanno ad alleggerire le imposte dovute.

 

[Bagudi]

@Bastimento , commercialista ad honorem !!!!

 

[uzum]

@Bastimento

Innanzitutto grazie per gli auguri e soprattutto grazie mille per le delucidazioni. Il quadro mi è già molto più chiaro.

Ho chiesto ed infatti ho sbagliato valutazione sui contratti. Ricapitolo.
Ne ho uno con cedolare secca (21%), un altro normale (22%) ed altri 2 (molto piccoli) dei quali abbiamo dichiarato quanto percepito ma per i quali mio figlio non aveva fatto contratto perchè affittate a degli studenti per un solo mese (se ho capito bene).
Quindi su una c'è da pagare il 21% in quanto è cedolare secca, su un'altra il 22% perchè regime normale (anche se, stando a quanto mi hai spiegato, mi conviene assolutamente mutare questo contratto in cedolare secca) e sugli altri 2 la tassazione a quanto ammonta? Non essendoci un contratto registrato?

Inoltre la mia pensione, già tassata alla fonte come mi ha spiegato, viene calcolata al netto o al lordo nel computo della valutazione complessiva del mio reddito, per capire in che fascia rientro? A me è stato detto al lordo.

Grazie mille.

 

[Bastimento]

Scusa se rispondo solo adesso, ma il PC si era addormentato a mia insaputa.... ed ho dovuto riavviarlo. Capita anche alle macchine.

Provo cominciando dal fondo:
nella dichiarazione dei redditi si deve considerare l'ammontare lordo della pensione, che viene indicato sulla certificazione unica emessa dell'Inps (o tuo ente pensionistico): una volta questa certificazione si chiamava se non ricordo male Modello 101. Essa riporta la pensione lorda, le trattenute operate sia come imposte dirette, come addizionali regionali e comunali, e anche le altre trattenute sanitarie.

In sostanza nella dichiarazione dei redditi tutto entra al lordo, proprio perchè a priori non si può sapere con che percentuale deve essere tassato il tuo reddito: nella medesima dichiarazione vengono poi riportate anche le trattenute già operate, ( che avevano preso in considerazione solo la tua pensione, non altri redditi all'Inps sconosciuti), così come gli acconti di imposta già versati da te nei precedenti acconti..

Sulla somma dei vari redditi tassabili si calcola l'imposta lorda dovuta: a questa si sottraggono gli oneri detraibili, nelle percentuali di legge (esempio per le ristrutturazioni si ha diritto a detrarre il 50% di 1/10 di spesa ogni anno), ed altre detrazioni legate ai carichi di famiglia, fascia di reddito ecc: si ha quindi l'imposta netta. A questa si sottraggono gli acconti di imposta già versati o trattenuti dall'Inps: il risultato è la Differenza cioè la parte di imposta che rimane ancora da versare a saldo.

Tutti questi conteggi non sono più fatti a mano praticamente da nessuno: la stessa Ag. Entrate mette a disposizione i programmi dove il contribuente inserisce i vari dati in suo possesso: ed il programma completa la modulistica e calcola le imposte dovute.

Ecco perchè ti dicevo è importante verificare che siano contemplate le varie voci: al calcolo ci penserà un software. (o quasi)

La cosa più rapida quindi per avere la risposta su quale fascia di reddito sei posizionato, basta tu lo chieda al tuo ragioniere: che potrebbe dirti come sei posizionato con la sola pensione, e dove si collocano i redditi aggiuntivi che vanno a sommarsi. Però forse potrei tentare una risposta anche per quello.
Hai detto che:

Quindi su una c'è da pagare il 21% in quanto è cedolare secca, su un'altra il 22% perchè regime normale

Ora la aliquota del 22% in effetti non esiste: la aliquota minima è del 23%; ma è pur vero che gli affitti tassati in modo ordinario (non in CS) non sono da considerare per intero, ma solo per il 95%: ora 95% per 23% fa proprio 22% (arrotondando); come dire che anche con gli affitti rimani nella prima fascia di reddito.

sarei più propenso a ritenere che il 22% sia stato solo un esempio (il minimo tassato in modo ordinario) per farti capire che la cedolare secca è sostanzialmente più favorevole, qualunque sia il tuo reddito..

Per finire, ricordo che non è che per ogni singolo reddito si debba versare una tassa (un tot per il primo contratto, tot altro per il secondo ecc).

Si cumulano le entrate annuali, si calcola come somma l' imposta dovuta, e si versa la differenza tra l' imposta dovuta e quelle già accantonate o versate. Il dettaglio analitico è solo una esercitazione mentale