Chiarimenti in merito a contratti di locazione

[fittotutto]

salve,
ho dei dubbio sui contratti di locazione:

1)salvo patti e condizioni particolari scritte nel contratto l'annualità successive a chi spetta il pagamento?

2) posso sottoscrivere un contratto dove il canone aumenta annualmente tipo: 1° anno euro 100 2°anno euro 150 3° anno 200 euro

grazie in anticipo

 

[Bastimento]

1- Le imposte di registro, comprese le annualità successive, spettano sempre metà per uno. Solo la disdetta anticipata compete per intero a chi da disdetta (meglio specificarlo sul contratto)

2- NO. Se però stai parlando di un contratto commerciale, si può superare l'ostacolo impostando un canone base a regime, ridotto per i primi 1 o 2 anni... specificando che questa diminuzione è accordata per permettere al conduttore l'avviamento dell'attività nel nuovo esercizio.

 

[jerrySM]

2- NO. Se però stai parlando di un contratto commerciale, si può superare l'ostacolo impostando un canone base a regime, ridotto per i primi 1 o 2 anni... specificando che questa diminuzione è accordata per permettere al conduttore l'avviamento dell'attività nel nuovo esercizio.

Sembrerebbe che tale procedura sia permessa anche per le locazioni abitative:
Locazioni abitative: e' legittimo l'aumento del canone
a patto che l'aumento sia efettivamente giustificato ed espressamente inserito a contratto.

 

[ab.qualcosa]

Ho avuto anche io conferme in tal senso.

Era un contratto di 900 euro a regime con il primo anno a 700 euro.

 

[Bastimento]

La sentenza postata da @jerrySM specifica chiaramente che occorre indicare una motivazione coerente, ad esempio che il conduttore si è fatto carico di ingenti lavori.

Ora questa possibilità non è esclusa sul piano contrattuale, ma di fatto l'articolo non entra nel merito dell'aspetto fiscale: dico questo perchè ricordo una circolare AdE , o comunque un documento di prassi o istruzioni, dove era chiaramente indicato che la diminuzione del canone a fronte di lavori fatti dal conduttore, per il fisco equivaleva ad un pagamento "in natura" e quindi altrettanto tassabile.

In pratica nell'esempio di @ab.qualcosa concluderei che AdE potrebbe facilmente sostenere che comunque la tassazione debba essere calcolata sulla base del 900*12, considerando lo sconto di 200€*12 come l'equivalente corrisposto in natura coi lavori effettuati.

 

[ab.qualcosa]

Nel mio caso era semplicemente indicato come sconto per permettere all'inquilino di far fronte alle sue prime spese.
Ti confermo che se indichi che la diminuzione è a fronte di lavori l'AdE applica la tassazione sul canone non scontato.

Il chiarimento mi derivava da una risposta avuta dagli esperti della FIAIP.

 

[Bastimento]

per permettere all'inquilino di far fronte alle sue prime spese.

Questa motivazione, nonostante sia abbastanza generica, potrebbe essere plausibile e non attaccabile fiscalmente (potrebbe trattarsi di trasloco, acquisto di nuova mobilia ecc, tutto nell'interesse del conduttore).

E' invece abbastanza strana la sentenza citata (sempre se ci stupiamo ancora di sentenze .... strane...): lì si affermava chiaramente :
qualora siano poste a carico del conduttore ingenti opere di ristrutturazione:
in un caso simile mi aspetterei sorprese postume.....!

Secondo me bisognerebbe specificare che dette opere sono autorizzate dal locatore ma non indispensabili, fatte nell'interesse del conduttore senza costituire particolare vantaggio per il locatore