Clausola mutuo, sospensiva o risolutiva?

[Abacus]

salve,
ultimamente sto trovando sempre più problemi legate alle proposte subordinate alla richiesta di mutuo.
da una parte il proponente che non vuole rischiare un euro a fronte magari di 45 gg o due mesi o più di sospensiva se ci sono festività nel mezzo.... dall'altra il venditore che, anche giustamente, può essere disposto ad accettare ma a fronte di un piccolo impegno economico e una "sicurezza" di aver venduto.

in tutto questo vedo poi che ogni banca varia nelle modalità.. addirittura mi è capitato un cliente che richiedeva il mutuo in banca d'italia e li la sospensiva era obbligatoriamente (ho parlato con il consulente) 4 mesi.
altre banche deliberano solo sulla redditività e poi fanno uscire il perito per la perizia ma che va ad incidere solo sulla cifra richiesta... altre invece non rilasciano più la delibera scritta..per non parlare di alcune banche online.
infatti dalla clausola ho tolto la parola "delibera" e parlo di "esito positivo o negativo del mutuo"

volevo confrontarmi e sapere voi che clausola utilizzate.
io personalmnte usavo una clausola del tipo , sintetizzando molto, vado a memoria:
" la presente proposta è subordinata all'esito positivo di una richiesta di mutuo fatta dal proponente..tale responso positivo dovrà pervenire al proponente e all'agenzia entro il..... e in questo caso il deposito dovrà essere consegnato al venditore e da quel momento diverrà caparra confirmatoria. In caso di responso negativo il proponente è ugualmente obbligato a comunicare per scritto il diniego del mutuo e il deposito verrà restituito.
in caso non comunichi niente nei termini della data suddetta il mutuo è da ritenersi deliberato e la presente clausola sospensiva è da ritenersi inefficace"

utilizzate una cosa simile? vedo colleghi che invece mettono clausole risolutive ovvero del tipo "la presente proposta si risolve se non viene dato il mutuo" ma intanto passano la caparra confirmatoria e se non passa il mutuo il venditore si tiene "almeno" qualche migliaia di euro per il disturbo di aver perso 45 gg di vendita.

oppure altri che diversamente dalla mia mettono " la presente proposta è subordinata al mutuo ecc ecc.. ed il proponente è obbligato entro la data del ................ a comunicare solamente il diniego ecc ecc

parlando con qualche notaio mi dicono che queste clausole sono sempre al limite e spesso fonte di diatriba se non scritte veramente bene.

 

[Silvio Luise]

.....io inserisco anche la banca dove è stato richiesto il mutuo e specifico l'importo.
Generalmente prima di formulare la proposta faccio fare una pre delibera reddituale ( per quello che vale ) e poi procedo ...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Credo anche io che gli elementi imprescindibili della sospensiva (la risolutiva interessa molto meno, per ovvie ragioni) per il mutuo siano: l'importo, la data entro cui deve essere deliberata la concessione del finanziamento, l'istituto mutuante.

 

[Rosa1968]

in caso non comunichi niente nei termini della data suddetta il mutuo è da ritenersi deliberato e la presente clausola sospensiva è da ritenersi inefficace"

Scusa ma l'avveramento o meno della condizione non rende efficace o non efficace la clausola ma il contratto.

 

[Abacus]

.io inserisco anche la banca dove è stato richiesto il mutuo e specifico l'importo

l'importo, la data entro cui deve essere deliberata la concessione del finanziamento, l'istituto mutuante.

Grazie per le risposte. È pacifico che la data entro cui deve essere deliberato il mutuo è fondamentale anche per dare un termine alla clausola sospensiva mentre non ho mai visto (nelle proposte dei colleghi in collaborazione o nei formulari delle associazioni di categoria...e nemmeno nei formulari dei Franchising) citare su proposta l’importo esatto del mutuo e il nome della banca che possono essere suscettibili di variazioni (molte volte mi è capitato che il cliente tra proposta e preliminare senta più banche oppure o vari la percentuale di mutuo per esigenze varie)

Scusa ma l'avveramento o meno della condizione non rende efficace o non efficace la clausola ma il contratto.

Forse questa parte può essere meglio specificata, la scrisse un avv

 

[Tobia]

In caso di responso negativo il proponente è ugualmente obbligato a comunicare per scritto il diniego del mutuo

il proponente non dev'essere obbligato a produrre il diniego del mutuo perché le banche spesso non lo rilasciano.
Per considerare nulla e non produttiva di alcun obbligo la proposta, basta solo la mancata comunicazione dell'accettazione entro i termini sopra indicati.

dall'altra il venditore che, anche giustamente, può essere disposto ad accettare ma a fronte di un piccolo impegno economico e una "sicurezza" di aver venduto.

i venditori più ostili alla sospensiva mutuo li convinco inserendo nella proposta una piccola penale da versarsi al proponente per liberarsi dalla proposta.

Ovvero io agente immobiliare continuo a proporre in vendita l'immobile per tutto il tempo della delibera mutuo e se trovo qualcun'altro che paga in contanti od offre più soldi o garanzie, il proprietario può scegliere questo secondo cliente versando al proponente una penale di 2.000-3.000.
Così il proponente può provare a prendere il mutuo rischiando zero ed il proprietario, pagando una piccola cifra, può risolvere la proposta e scegliere un migliore acquirente.

 

[Rosa1968]

Forse questa parte può essere meglio specificata, la scrisse un avv

ma non ci credo, da quello che ho letto in quella formula è arzigogolata, e non chiara come l'avrebbe scritta un avvocato.

 

[ab.qualcosa]

Per considerare nulla e non produttiva di alcun obbligo la proposta, basta solo la mancata comunicazione dell'accettazione entro i termini sopra indicati.

Il ché la rende aderente a quello che succede nella realtà ma antipatica dal punto di vista giuridico perché pericolosamente vicina ad una clausola potestativa.
Potrebbe esserci la mano di un avvocato dietro.

Così il proponente può provare a prendere il mutuo rischiando zero ed il proprietario, pagando una piccola cifra, può risolvere la proposta e scegliere un migliore acquirente.

Gli acquirenti non si spaventano?

 

[Abacus]

il proponente non dev'essere obbligato a produrre il diniego del mutuo perché le banche spesso non lo rilasciano.

ok ma mi deve comunicare ufficialmente che il mutuo non gli è stato deliberato.. se ha la ricevuta meglio se non la ha fa fede la sua dichiarazione.

Per considerare nulla e non produttiva di alcun obbligo la proposta, basta solo la mancata comunicazione dell'accettazione entro i termini sopra indicati

secondo questo principio allora il cliente proponente se la prende comoda... non è obbligato a nulla, fa scadere i termini della sospensiva (magari anche lunga) e tutti abbiamo perso tempo

il proprietario può scegliere questo secondo cliente versando al proponente una penale di 2.000-3.000.

la penale non l'avevo mai valutata... mi fai leggere con esattezza la tua clausola per valutarla?

 

[Tobia]

Gli acquirenti non si spaventano?

non fanno salti di gioia ma la uso solo con quei proprietari decisi a non bloccare l'immobile per 3 mesi.

perché pericolosamente vicina ad una clausola potestativa.

curioso, mi informerò meglio

la penale non l'avevo mai valutata... mi fai leggere con esattezza la tua clausola per valutarla?

chiedi al tuo avvocato di scriverne una.
lo schema è facile:
dalla sottoscrizione della proposta fino al ricevimento dell'accettazione mutuo, il proprietario è libero di accettare altre proposte presentate dall'agenzia (importante altrimenti potrebbero saltarti) svincolandosi dalla presente proposta mediante l'invio al proponente di una raccomandata a/r ed una penale fissata in x euro