Clausola proposta di acquisto

[iorian]

Ciao,
abbiamo fatto una proposta di acquisto inserendo la seguente clausola

“La presente proposta è vincolata alla concessione di mutuo ipotecario.
Il vincolo decadrà all'ottenimento della pre-delibera della banca.
Se al 31/01/2020 non si sarà ottenuta la pre-delibera, la proposta decadrà.”

Se il 31/01/2020 non abbiamo ottenuto la pre-delibera, possiamo svincolarci tranquillamente dalla proposta ?

 

[iorian]

Vi chiedo inoltre se sapete di banche che effettuano prima la perizia dell’immobile e poi emettono la pre-delibera reddituale.

Grazie !

 

[francesca63]

Se il 31/01/2020 non abbiamo ottenuto la pre-delibera, possiamo svincolarci tranquillamente dalla proposta ?

Certamente. Anche se la clausola è scritta...malino.
La proposta accettata è un contratto, nel vostro caso con condizione sospensiva.
Se la condizione non si avvera, il contratto non acquista efficacia (praticamente è come se non ci fosse), e potete riprendere l’assegno lasciato in deposito.
Se invece volete proseguire, dovrete chiedere al venditore una proroga per iscritto della scadenza della condizione.
Per la perizia non saprei, ma arriveranno altre risposte.

 

[iorian]

Grazie. Teoricamente potrei anche decidere di non chiedere la pre-delibera e ritenermi svincolato al 31/01 ?
Il fatto che il preliminare andrebbe stipulato entro il 31/01 cambia qualcosa ?

 

[francesca63]

Teoricamente si, se la clausola è scritta come l’hai riportata, proprio perché è scritta male (cioè non devi nemmeno dimostrare di aver fatto richiesta); ma permettimi di dire che sarebbe un po’ scorretto verso il venditore e l’agenzia (se c’è).
Per come è formulata, se non avrai la pre-delibera, sia perché non siete idonei al finanziamento, sia perché non arriva in tempo, sia perché nemmeno fai richiesta, sei libero.
Il preliminare andrà fatto solo se ottieni la pre-delibera , se no il contratto già in essere non avrà valore, e non ha senso fare più nulla.
Certo anche le date sono state scelte male; se ti arriva la predelibera il 31, è del tutto evidente che sarà difficile rispettare la data del preliminare (che peraltro è indicativa, mentre quella della condizione sospensiva è “rigida”).

Scusa la domanda, qual’ è il problema ?

 

[iorian]

Sì la clausola è scritta così.
Nessun problema, abbiamo solo paura che la banca dopo la pre-delibera possa non erogare il mutuo. Per questo motivo, per tutelarci, vorremmo trovare una banca che esegua prima la perizia e poi l’istruttoria reddituale...

 

[francesca63]

Se la banca non eroga per problemi urbanistici dell’immobile, sarà il venditore ad essere inadempiente, non voi.
L’unico rischio è che il perito valuti la casa meno di quanto la dovreste pagare, se chiedi un mutuo alto in percentuale.
Spero abbiate scelto bene l’immobile, impegnandovi a pagarlo il giusto.
Temo però che entro il 31/1 non sia possibile trovare chi fa perizia e istruttoria .

 

[iorian]

“Se la banca non eroga per problemi urbanistici dell’immobile, sarà il venditore ad essere inadempiente, non voi.”
Ma deve essere scritto nel preliminare ?
Noi al preliminare diamo il 20% al proprietario e la provvigione all’agente; se poi la banca non eroga il mutuo per problemi urbanistici e/o catastali, come facciamo ?

“L’unico rischio è che il perito valuti la casa meno di quanto la dovreste pagare, se chiedi un mutuo alto in percentuale.”
Questo non sarebbe un problema, ma è davvero l’unico rischio ?

“Temo però che entro il 31/1 non sia possibile trovare chi fa perizia e istruttoria”
Se trovassi una banca che esegua prima la perizia, potrei chiedere una proroga della validità della proposta...
Quello che mi chiedo è se esistano effettivamente banche che eseguono, su richiesta e a pagamento, prima la perizia

 

[Lin0]

“Se la banca non eroga per problemi urbanistici dell’immobile, sarà il venditore ad essere inadempiente, non voi.”
Ma deve essere scritto nel preliminare ?
Noi al preliminare diamo il 20% al proprietario e la provvigione all’agente; se poi la banca non eroga il mutuo per problemi urbanistici e/o catastali, come facciamo ?

“L’unico rischio è che il perito valuti la casa meno di quanto la dovreste pagare, se chiedi un mutuo alto in percentuale.”
Questo non sarebbe un problema, ma è davvero l’unico rischio ?

“Temo però che entro il 31/1 non sia possibile trovare chi fa perizia e istruttoria”
Se trovassi una banca che esegua prima la perizia, potrei chiedere una proroga della validità della proposta...
Quello che mi chiedo è se esistano effettivamente banche che eseguono, su richiesta e a pagamento, prima la perizia

1se l'immobile ha problemi o abusi deve risolvere il venditore altrimenti la banca non eroga e 'indadempiente è lui ovviamente.
2 il perito può valutare l'immobile una cifra inferiore, più il prezzo è vicino o più basso del valore reale e più questa possibilità è remota
3 l'istruttoria, il perito e tutto il resto lo decide la banca, non puoi certo imporre tu i tempi. Normalmente il perito esce dopo una settimana dalla ricezione di tutti i documenti completi. Nel tuo caso se ne riparlerà sicuramente dopo il 7 gennaio. Dopo l'uscita del perito, in un'altra settimana la banca riceve la sua relazione e quella del notaio. È verosimile pensare che dopo 3 settimane dall'uscita del perito, si possa andare al rogito. Attenzione che se il mutuo non viene concesso per problemi legati all'acquirente o al venditore, tu acquirente dovrai comunue pagare il perito (circa 200 euro) l'istruttoria della banca(importo variabile da 600 a 1000 e più euro) e la relazione notarile (da 400 euro in su) e queste spese le paga l'acquirente anche se poi la responsabilità è del venditore. Metti bene in preventivo anche la situazione più negativa con almeno 2000 euro di spese
Dalle domande che stai facendo presumo che tu in banca non abbia messo neanche un piede, per cui desumo che stai solo perdendo e facendo perdere tempo agli altri. Attenzione che l'agente ha in mano il tuo assegno, quindi non sentirti più furbo degli altri. Vince sempre chi ha i soldi in mano come dice il buon @PyerSilvio

 

[iorian]

1. Come fa ad essere inadempiente il venditore se nella proposta c’è scritto che “il vincolo decade all’ottenimento della pre-delibera” ?
Ottenuta la pre-delibera, io sono obbligato a comprarmi la casa, perché il vincolo è decaduto e la proposta non è più vincolata al mutuo.

3. I tempi non li detto io, ma posso scegliere la banca che decide di accogliere le mie richieste, di banche ce ne sono tante.
E poi da nessuna parte ho scritto che il rogito va fatto in 3 settimane, anzi, il rogito va fatto entro il 31/07 (e il preliminare entro il 31/01).

Quello che voglio è comprare la casa senza rischiare di lasciarci 30K.
Posso benissimo correre il rischio di perderne 2K se ciò mi aiuta ad azzerare il rischio di perderne 30K.