Clausola rescissoria nel compromesso

[eldic]

Sto seguendo con molto interesse un cantiere di una piccola palazzina: uno degli appartamenti è assai prossimo al mio ideale.
c'è un solo piccolo problema. letteralmente piccolo... in larghezza: i 2 bagni sono due corridoi di 150 cm ciascuno.
Per uno la soluzione è di facile soluzione; per l'altro non c'è speranza.
ho esplicitato i miei dubbi all'intermediario, il quale mi ha fatto il solito discorso "dal progetto alla costruzione qualcosa si guadagna sempre".
E' una cosa che ho sentito dire più volte e che ho visto tradursi in realtà quasi sempre, anche se quasi sempre in altezza (di mansarde) e non in pianta; so però che non sempre va bene.

La domanda che faccio è questa.
posso inserire in compromesso una clausola che mi libera da ogni impegno qualora la superficie minima dell'appartamento risulti inferiore a un tot, se questo significa certificare che non è stato rispettato il piano dell'intervento?

preciso che, in caso, si tratterebbe veramente di una spanna, non di chilometri...

 

[Antonio Troise]

ho esplicitato i miei dubbi all'intermediario, il quale mi ha fatto il solito discorso "dal progetto alla costruzione qualcosa si guadagna sempre".

Ma l'intermedario è il proprietario perchè non esporre direttamente al proprietario qualcosa o qualcuno guadagna sempre

Non capisco il problema, tu compri una casa in costruzione con una concessione edilizia per un progetto che hai visto con una metratura ben stabilita e non soggetta a variazioni! Tu compri quello che vedi nei progetti un bagno, un ripostiglio, un wc... il resto, le promesse, sono solo chiacchiere

 

[Rosa1968]

preciso che, in caso, si tratterebbe veramente di una spanna, non di chilometri...

Fammi capire, vorresti recuperare questa spanna? E come? Il costruttore fa una modifica in corso d'opera e quindi ti fa recuperare questa spanna? Oppure hai paura che al contrario la perdi dal progetto approvato?
La costruzione deve rispettare fedelmente il progetto approvato. Quindi non vedo perché dovrebbe darti metri in meno. E' per la spanna in più che potrebbe non riuscire ad accontentarti. Quindi ricapitoliamo se tu intendi che il costruttore ti promette una spanna in più e non mantiene la promessa, se sottoscritto, allora al non verificarsi di questa condizione vi sciogliete dall'impegno, perché lo avete stabilito prima. Diversamente se vuoi tutelarti ad ulteriori perdite, parlo di spanne, bisognerà fare una perizia (ha un costo) e allegarla al preliminare, se alla consegna non rispetta i dati della perizia è inadempiente.

 

[eldic]

Quindi ricapitoliamo se tu intendi che il costruttore ti promette una spanna in più e non mantiene la promessa, se sottoscritto, allora al non verificarsi di questa condizione vi sciogliete dall'impegno, perché lo avete stabilito prima.

è esattamente questo il caso.
come ho detto, so per certo che migliorie "verticali" sono tutto fuorchè inconsuete, ma ero convinto che quelle "su pianta" non fossero possibili, se non nei limiti della tolleranza.
Quando ho rivolto la domanda - per puro scrupolo - all'intermediario mi aspettavo un "assolutamente no"; la risposta è stata invece molto possibilista.
per questo mi è venuta l'idea di esplicitare la condizione nel preliminare.
Mi viene però il dubbio che, essendo impossibile da soddisfare in modo "lecito", possa non essere causa di risoluzione del contratto qualora non realizzata.

Per il resto non ho chiesto direttamente al costruttore perchè, ad oggi, non l'ho ancora incontrato; ho la netta impressione che l'intermediario voglia essere per ora l'unico interlocutore.
visto che la trattativa è ancora agli inizi, non ho nessuna difficoltà a fare come preferisce.

Tu compri quello che vedi nei progetti un bagno, un ripostiglio, un wc... il resto, le promesse, sono solo chiacchiere

appunto... e proprio affinchè non rimangano tali voglio capire se è possibile metterle nero su bianco

 

[Rosa1968]

Secondo me dovresti entrare nello specifico con il costruttore attraverso l'intermediario e piuttosto che inserire una clausola sospensiva nel preliminare sarebbe meglio avere subito un parere si si può fare, no non si può fare. Il costruttore farà fare uno studio al suo tecnico, e ti elabora il nuovo disegno, attenzione, le spanne in più costano, il costruttore dovrebbe avere del volume di progetto residuo da poter utilizzare. Al preliminare si allega il nuovo disegno e se non rispetterà quanto promesso allora si entrerà nell'inadempienza mi sono spiegata?

 

[eldic]

be, che non sarebbe stato "a" gratis era scontato; l'avrei pagato la spanna al metro quadro.
tuttavia, ho come idea che se il costruttore avesse avuto superficie (ho scoperto che, da qualche anno, si misura la superficie e non il volume...) residuo l'avrebbe senz'altro sfruttata.
da quello che ho capito (o che mi è parso di capire) la famigerata spanna sarebbe stata una "svista" fuori norma.
proprio per questo motivo mi domandavo se una clausola basata su un illecito potesse essere considerata valida.
senz'altro chiarirò, al momento opportuno la cosa con il costruttore.
tuttavia, al fine di evitare malintesi, fraintendimenti e tutto quanto fa "attrito", volevo capire se l'idea avesse un minimo di senso...

 

[Rosa1968]

Nessuno si impegnerebbe a sottoscrivere una clausola che non potrebbe mantenere. Perché farlo?

 

[ingelman]

ho esplicitato i miei dubbi all'intermediario, il quale mi ha fatto il solito discorso "dal progetto alla costruzione qualcosa si guadagna sempre".

Dal progetto originale qualcosa si guadagna sempre era un abitudine che oggi non può più trovare riscontro, forse una volta e soprattutto veniva adottata per i piani S/1 taverne annesse alla parte residenziale dove si sfruttavano le intercapedini togliendo i tramezzi per avere più metratura ( i volumi tecnici non cubano) comunque sempre un illecito, che se prima trascurabile, oggi ha assunto un importanza rilevante rispetto la vendibilità del bene.
A maggior raggione una modifica della sagoma se pur di una larghezza di 150 cm per una lunghezza x, rappresentano un aumeto della cubatura riferita alla parte residenziale che sarebbe stata possibile solo con una variante in corso d'opera.
Rosa ha esposto molto bene il problema.
Se il costruttore non ha presentato nessuna variante in corso d'opera lascerebbe pensare che avesse già utilizzato tutta la cubatura utilizzabile in base alle caratteristiche del terreno.

Acquistare ignorando ed accettando tale situazione è uno svantaggio per la parte acquirente che si porterà dietro questo difetto anche un domani se vorrà o dovrà rivendere l'immobile (sempre che riesca a comprarlo se c'è un mutuo e una perizia la vedo dura) .
La cosa più sensata è fare una proposta subordinata alla regolarizzazione da parte del costruttore di eventuali difformità al progetto originario (attuale), se tali difformità non si possono sanare acquisti a tuo rischio e pericolo

 

[eldic]

un momento...
non vorrei mettere in cattiva luce un costruttore che, da quanto ho avuto modo di documentarmi, è impeccabile.
non mi è chiaro come siano saltati fuori i 150 cm: quando parlavo di "spanna" mi riferivo a quella di un cristiano, non di king kong

ribadisco, ancora una volta, che non so bene come funziona; da qui la domanda.

il punto è proprio quello che rosa a sintetizzato con assoluta efficacia:

Nessuno si impegnerebbe a sottoscrivere una clausola che non potrebbe mantenere. Perché farlo?

se non me la vuoi sottoscrivere, è palese che quando parlavi di "miglioria", fanfaronavi e che quando si è trattato di mettere nero su bianco hai fatto marcia indietro.

il caso che mi interessa è invece un altro.
supponiamo che davvero si arrivi a mettere nero su bianco perchè il costruttore è convinto "di farcela" ma che poi la cosa non vada a buon fine per gli... ovvi motivi.
quello che mi domando è se la clausola abbia efficacia, dato che non può essere soddisfatta in modo lecito.
da quel poco che ricordo di diritto civile, un contratto è nullo se "in frode alla legge".
quello che non so interpretare è se, in questo caso, ad essere nulla sarebbe la sola clausola o l'intero contratto.

 

[eldic]

ps.
sant'iddio... perchè non posso editare l'abominio ortografico che ho abortito nel messaggio precedente?