Clausola risolutiva su richiesta di mutuo

[Abacus]

Salve,
avrei bisogno di un consiglio.
solitamente utilizzo clausole sospensive in riferimento al mutuo quindi l'assegno a deposito rimane in agenzia fino all'avveramento della delibera.
in questo caso il venditore vuole una piccola somma a garanzia all'accettazione della proposta che, qualora il mutuo non venisse deliberato, lui si trattiene la somma.
in questo caso come la strutturate?
fate una clausola risolutiva? ovvero passate il deposito fiduciario sotto forma di caparra e nel caso di non erogazione mutuo si risolve e il venditore la trattiene?
oppure mettere una caparra penitenziale?

mi date una mano sulla formula più corretta da scrivere?
grazie

 

[il_dalfo]

Tutela del solo AI:
La risolutiva tutelerebbe te che avresti diritto alla provvigione (il contratto ha piena efficacia) ma, nel caso si avverasse la condizione (non ottenimento del mutuo) il contratto efficace verrebbe risolto e quindi i denari percepiti dal venditore sarebbero da restituire.

Tutela del solo proponente:
Proposta condizionata a clausola sospensiva, se non gli danno il mutuo il proponente si ritira e tanti saluti.

Tutela del solo venditore (e forse qualcosa per AI):
Se il venditore si obbliga a vendere l'immobile solo al proponente per un dato periodo di tempo ad una certa cifra ottenendo in cambio un corrispettivo non è una proposta d'acquisto ma un' opzione d'acquisto.
Purtroppo l'opzione d'acquisto non ti fa maturare la provvigione fintanto che il compratore non sottoscrive (il contratto non è concluso).
Potresti però determinare a priori una cifra a titolo compenso per consulenza (probabilmente da chiedere al solo venditore)

 

[francesca63]

Potresti però determinare a priori una cifra a titolo compenso per consulenza (probabilmente da chiedere al solo venditore)

Mi pare che la domanda non sia per tutelare l'agente, ma il venditore, che vuole una somma anche se il mutuo non passa. Quindi l'opzione ( senza compenso per l'agente) potrebbe andare bene.

in questo caso il venditore vuole una piccola somma a garanzia all'accettazione della proposta che, qualora il mutuo non venisse deliberato, lui si trattiene la somma.

Oppure si può prevedere un contratto con condizione sospensiva, e una penale in caso di non concessione del mutuo ( se la causa della non concessione non dipende da irregolarità dell'immobile).

O un contratto non condizionato, con penale senza niente altro da pretendere in caso di inadempimento per colpa dell'acquirente (dovuto a mancato finanziamento). Più rinuncia alle provvigioni maturate, se non si arriva al rogito, se questo è quanto concordato.

 

[Abacus]

esatto non sono qui a cercare di tutelare l'agenzia.. e premetto che acquirente e venditore sono d'accordo sulla modalità della cifra (l'acquirente è sicuro del mutuo ma ha voluto mettere la clausola per scrupolo)

cercavo la formula + giusta.. forse la più giusta (già sentita da altri colleghi) è l'opzione di acquisto ma volevo evitarla perchè non l'ho mai fatta.

secondo voi non posso mettere una clausola risolutiva che mi permette intanto di poter passare la somma lasciata a deposito (al contrario della sospensiva che invece mi obbliga a non passare niente) e poi a fine proposta mettere una clausola di questo tipo (scritta meglio )

"il presente contratto è sottoposta a condizione risolutiva stante la necessità del Proponente di ricorrere a mutuo bancario. Tale responso deve pervenire al Proponente ed essere noto al Venditore e all'agenzia entro il termine del (data).
Ove si verifichi che tale responso è negativo per colpa non derivante da irregolarità dell'immobile il presente contratto è risolto e, per espresso accordo tra le parti, il venditore ha pieno diritto di trattenere la somma a deposito a titolo di penale. "

potrebbe andare?

 

[Abacus]

Oppure si può prevedere un contratto con condizione sospensiva, e una penale in caso di non concessione del mutuo

in questo caso però non posso passare la cifra lasciata a deposito dal proponente..quindi il venditore non ha in mano niente.
se non gli danno il mutuo dovrebbbe andare a richiedere la penale.. e se quello non te la vuole dare? che fai? prendi l'avvocato per richiedergliela? no.

per questo pensavo ad una risolutiva con penale in caso di non mutuo. in questo caso il venditore ha già la cifra in tasca avendola ritirata all'accettazione.

oppure invece della penale la chiamo caparra penitenziale?

 

[il_dalfo]

Mi pare che la domanda non sia per tutelare l'agente,

Vero, ma preferisco farlo

premetto che acquirente e venditore sono d'accordo sulla modalità della cifra

Allora vai con l'opzione d'acquisto. E' la formula più comoda e facile per fare quel che ti serve.
Scaricati qualche modulo presente online, confrontali e mixa quelli scitti meglio cercando di alleggerirli il più possibile (le opzioni migliori son quelle che restan in meno di una pagina).