Come calcolate i metri quadrati di un immobile?

[Graf]

Quando vi chiamano per una stima del valore commerciale di un immobile presumo che, come prima cosa, dovete calcolare l'estensione in metri quadri della casa.
Come procedete nel conteggio?
Qual è il vostro metodo di misurazione dell’area dell’immobile?
Procedete in modo “casereccio”, utilizzando il "metro" che vi portate sempre con voi, moltiplicando la base per l’altezza di ogni vano e sommando, alla fine, tutti i prodotti ottenuti?
Oppure, adoperate qualche aggeggio elettronico a raggi laser che vi calcola l‘area in modo automatico ed istantaneo?
Viceversa, fate ad “occhio”?
Oppure, vi basate sulla piantina topografica che il proprietario della casa vi ha gentilmente mostrato?
O sul suo titolo di proprietà?
Ossia, vi recato al catasto o in qualche ufficio tecnico del comune e vi fate rilasciare copia del progetto originale depositato e quindi costatate tutti i dati tecnici che vi occorrono.
Altrimenti…come fate?
Ovviamente la cosa si complica se le stanze hanno rientranze, protuberanze, muri curvi, oppure hanno forme irregolari.
In questi casi come si procede?

Infine, come fate a stabilire, con sicurezza, la differenza tra l’estensione dell’area calpestabile dell’immobile e l'estensione di quella commerciale?
Ci sono formule, computi, calcoli, tecniche estimative che possono aiutarvi?

 

[Architetto]

Caro Graf...
solitamente opero con gli strumenti di misura (gli strumenti elettronici servono per aiutarti sulle lunghe distanze, diffido per i calcoli di aree o volumi automatici, meglio con dati alla mano...), valutando locale per locale e con una tabella che ti crei elettronicamente calcoli tutte le superfici e relativi volumi...
Per quanto riguarda la differenza tra area netta e lorda, basta sapere la dimensione delle pareti esterne e di quelle interne...
Ovvio che a questo devono essere aggiunti i balconi o terrazzi (a livello commerciale e catastale queste vanno conteggiati per 1/3 della loro superficie)...
A mio parere...meglio il metodo che dovrebbe essere seguito sempre...vedere e rilevare di persona...

 

[Antonello]

Concordo con "vedere e rilevare di persona" con l'aiuto della tabella ministeriale (D.P.R. 138/98) che allego.

 

[Limpida]

Il più delle volte mi sono ritrovata a " controllare" tramite una planimetria e quando possibile, con il classico metro del muratore, misurazioni già fatte e ho adottato il metodo citato da Antonello . Nei casi nuovi invece, mi avvalgo sempre di un ingegnere o di un geometra, con i quali ho un buon rapporto e insieme facciamo le nostre valutazioni.

 

[Architetto]

Oh...ma gli architetti vi danno proprio fastidio...non li sopportate proprio......

 

[Antonello]

Costano troppo

 

[Limpida]

Oh...ma gli architetti vi danno proprio fastidio...non li sopportate proprio......

Non me ne volere Architetto, ma non mi si é mai proposto un architetto, se mi capita ben venga, peccato tu sia di Lodi!

 

[Carlo Garbuio]

"Per la misura della superficie reale si può prefigurare uno standard di rilevazione metrica, ossia un insieme di criteri uniformi, generalmente validi e condivisi dagli operatori del mercato, dai tecnici e dai contraenti. Per il calcolo della superficie commerciale in presenza di superfici secondarie non si può prefigurare uno standard di misura, poichè i rapporti mercantili delle superfici secondarie variano nello spazio localmente da segmento a segmento di mercato e nel tempo in base alle dinamiche di mercato"
Codice delle Valutazioni immobiliari - Terza edizione - Tecnoborsa

Il mercato non esprime valori in base alla superficie commerciale, negli atti notarili si compravende a corpo e non a misura.
Il Cliente acquista, valuta, apprezza una superficie reale.
La superficie commerciale è una convenzione per valutare gli immobili in base ad un unico parametro ed i risultati sono sotto gli occhi di tutti: tutti i rapporti monoparametrici riportanti valori €/mq sono inaffidabili a fini valutativi, possono essere utili per mostrare una tendenza, un andamento di mercato ma mai nelle valutazioni.
La prova che sono inaffidabili è evidente quando si raffrontano in base alle fonti: tutti dati discordanti rappresentati in minimi e massimi con differenze molto rilevanti.
Questo permette, vista la mancanza di rilevazione puntuale di mercato, valutazioni troppo soggettive, inaffidabili e non dimostrabili ed il mercato, come mostrato in altre occasioni, chiede invece trasparenza, oggettività, verificabilità delle valutazioni e maggiore responsabilità da parte dei valutatori.

 

[Architetto]

Non me ne volere Architetto, ma non mi si é mai proposto un architetto, se mi capita ben venga, peccato tu sia di Lodi!

...potrei farlo io...ma non so se per te vado bene...forse perchè sono lontano...