Come dirimere i problemi in una comunione con il 50% di ognuno dei comunisti?

[Utente Cancellato 83508]

Un mio amico, che si appoggia a me, possiede con il cugino in quote uguali del 50% un locale locato ad un ristoratore, Questi è sovente moroso anche per 4 mesi consecutivi. Il cugino non vuolo intraprendere azioni di sfratto, e ciò suscuta il sospetto di un interesse privato sottostante ( da noi si chiamano "mazzette" ).
Io ho consigliato di adire un giuduca in Volontaria Giurisdizione che deliberebbe in camera di consiglio anche senza convocare le parti ( inaudita altera parte ). Ne potrebbe scaturire anche la nomina di un amministratore della comunione. Io non vedo altra soluzione. Qualche suggerimento alternativo ? grazie.

 

[matusalemme]

non so se ho capito bene la situazione

mi pare, però, che un amministratore di nomina giudiziaria dovrebbe comunque riferire ad ognuno dei due comunisti... che valgono - ciascuno - il 50%

quindi, quella soluzione potrebbe non essere risolutiva

se l'amico non fosse proprio succube di suo cugino, potrebbe proporre al parente di riservare in via esclusiva - mediante conferimento di apposito contratto di mandato reciproco - la gestione ordinaria del contratto di locazione (ivi compresi specificamente il controllo dei pagamenti, eventuali disdette, sfratti, etc.) per l'anno 2022 in capo ad uno solo di essi, e per quello successivo (2023) detta gestione passerebbe all'altro

e così a seguire di anno in anno

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considera ,inoltre, gli eventuali riflessi della fattispecie sottoposta al tuo consiglio con l'obbligo del preventivo tentativo di mediazione/conciliazione in alcune materie

è vero che detto obbligo riguarderebbe le controversie in materia di condominio (e non di comunione), ma concerne anche quelle (connesse e collegate, vista la situazione) in materia di diritti reali e di locazione

 

[Utente Cancellato 83508]

Ritengo che l'amministratore abbia con la nomina del giudice tutti i poteri di gestire con la "accuratezza" del buon padre di famiglia". Nel caso specifico che io seguo, le divergenze fra i due comunisti sono nella gestione del contratto di locazione in essere con uno locatario che è spesso moroso per mesi, anche se poi messo alle strette dal mio amico anche con lettere di un legale intimanti uno possibile sfratto, alla fine salda le morosità.
L'altro comunista non vuoòe pagare il 50% delle spese del legale, sostenendo che il locatario avrebbe pagato anche senza sollecito del legale. il mio amico vive con una pensione al minimo e sitrova in difficoltà senza la percepire il canone. L'atro comunista è invece benestante, Il mio amico cerca una regola di sollecito "automatico" a carico dell'intera comunione.

 

[matusalemme]

la via - da te indicata - della nomina dell'amministratore in volontaria giurisdizione è sicuramente corretta

io, però, senza conoscere tutti i dettagli della fattispecie ed i vari precedenti, la percorrerei solo quale estrema ratio e soltanto se costretto dal comportamento del comunista benestante

detto fuori dai denti, il procedimento, anche se di volontaria giurisdizione, costa come costerà la gestione annuale di un amministratore giudiziario anche se nominato dal tribunale, costi che graveranno sulle spalle della comunione e dei singoli comunisti, i quali - un domani - potrebbero in****arsi uno contro l'altro e/o nei tuoi confronti

visto che nessuno può impedirti di ricorrere al giudice un domani (e sempre che non abbiate già tentato un approccio di amichevole composizione della situazione), convocherei i due comunisti spiegando la situazione e la questione dei mancati pagamenti ,l'esigenza necessitata del tuo cliente, lasciando ai due la decisione sulle eventuali alternative possibili alla strada maestra

le alternative da proporre - alla strada regina da te già individuata - sono le seguenti:

1. mandato/procura al comunista tuo cliente da parte del comunista benestante alla gestione ordinaria del contratto di locazione comune, comprensiva di attività di sollecito, recupero credito e causa di sfratto per morosità. Il mandatario avrà l'obbligo del rendiconto e il mandante dovrà sobbarcarsi (a metà) le eventuali spese di gestione

2. cessione - a pari cifra - dei crediti maturati e maturandi revenienti dalla locazione da parte del comunista tuo cliente all'altro benestante per un anno/due/ fino alla fine della locazione, con pagamento mensile alla scadenza pattuita in contratto

le attività finora espletate dal comunista tuo cliente a beneficio della comunione (spese legali) ricadono o nel mandato tacito o nella negotiorum gestio e, quindi, sarebbero a carico di entrambi i comunisti

rappresenta pure alle parti che un comportamento inerte o tollerante da parte della proprietà può incidere sia sulla eventuale clausola risolutiva espressa (ove contenuta nella locazione) oppure - quantomeno - sulla valutazione giudiziale della gravità dell'inadempimento qualora si dovesse risolvere il contratto e sfrattare l'inquilino moroso

 

[Utente Cancellato 83508]

Condivido la tua analisi. E' però una analisi "colta". Entrambi i comunisti sono di cultura media, nel senso della terza classe media. Esiste un farmaco pro-cultura ? Ciao

 

[matusalemme]

farmaco per ...5 elementare (nonchè per tute le stagioni):

voi due comunisti, xè cussì tangheri e monàsse che volè spender schei ....inutilmente? o quasi?

alòra nominèmo un aministratore

se no xè tangheri o momàsse e no volè spender schèi inutilmente, trovè un acòrdo in modo che el condutore/ristoratore el paghi el canone - de rùsso o de strùsso - ale scadense stabilie

 

[francesca63]

Qualche suggerimento alternativo ?

Proporre al cugino abbiente di comprarsi il 50 % del tuo amico, che potrebbe così eventualmente comprare altro da mettere a reddito, da solo.
In ultima analisi, "minacciare" una divisione giudiziale, per ottenere quanto sopra.
Le proprietà in comunione sono spesso foriere di problemi, a maggior ragione se i due comunisti hanno esigenze e aspettative diverse.