Come disdettare un contratto locazione agevolato (3+2) ricevuto in eredità

[irenuzza]

Chiedo cortesemente un aiuto:
ho ricevuto in eredità da 1 zia 1 appartamento locato ad i signora con contratto abitativo agevolato 3+2 (attivato nel 01-12-2005)
Ora sono successe 2 cose:
1- la signora è stata trasferita in una casa di riposo per anziani e nell'appartamento di mia proprietà è rimasta a vivere la figlia maggiorenne (la signora ha spostato la sua residenza nel centro anziani ma il contratto per ora è ancora intestato a lei)
2-la iz aè deceduta il 30-06-2010 ed io sono stata nominata erede dell'appartamento successivamente (quindi non ho avuto la facoltà di poter decidere come rinnovare il contratto) ma il medesimo contratto è ancora intestato alla zia defunta non abbiamo ancora provveduto al cambio

Adesso al 01-12-2012 scadono i 3 anni più i 2 anni ho mandato raccomantata all'inquilina ma questa si è recata all'associazione inquilini dove finmai le hanno detto che il contratto si rinnova di 5 anni quindi 01-12-2015 poichè vi è scritto 'alla scadenza del 3+2 il contratto verrà rinnovato alle medesime condizioni'
Non riesco a capire se pe rmedesime condizioni si intende 3+2 0 solo +2+2+2etc..
Inoltre non essendo più la titolare del contratto residente in quel appartamento non dovrebbe decadere il contratto medesimo ed esserci l'obbligo di farne uno nuovo anche se si tratta di madre-figlia?
Grazie

 

[Pennylove]

La situazione è abbastanza confusa, ancorché tipica delle locazioni con subentro dell’erede. Cominciando dalla fine – riguardo alla successione in un contratto di locazione - dal punto di vista formale occorre notificare l’Agenzia delle Entrate del cambio di titolarità dell’immobile a seguito di decesso del locatore, a mezzo scrittura privata o modello 69 (da verificarsi presso l’Agenzia delle Entrate di competenza), allegando gli estremi dell’atto di morte, senza corrispondere alcunché.

Sia nel caso in cui la figlia sia cointestataria del contratto di locazione, sia nel caso in cui non lo sia, si deve, comunque, dare atto – a mezzo modello 69 - dell’uscita dal contratto della madre e dell’eventuale subentro della figlia, a seguito di cessione di contratto, da registrare, che resta pienamente vigente, sia nella durata, sia in tutte le altre clausole, economiche e non: cessione del 50% della quota di contratto, nel primo caso; 100% della quota di contratto, nel secondo (a patto che ci sia l’accordo tra le parti). In entrambi i casi va assolta l’imposta di registro in misura fissa (67 euro).

Quanto alla durata del rinnovo del contratto concordato al termine dell’ordinario quinquennio, l’orientamento prevalente in Agenzia delle Entrate è che il contratto 3+2 si rinnovi per altri 2 anni; la giurisprudenza, però, non la pensa come l’Agenzia delle Entrate , ma anch’essa è divisa: secondo un primo orientamento, il patto 3+2 si rinnova per l’iniziale periodo di 3 anni, prorogabile di ulteriori 2; secondo un altro orientamento giurisprudenziale, invece, dopo il quinquennio, si avrà un ulteriore rinnovo per la durata di 3 anni, nel senso che la proroga di 2 anni vale solo per la prima durata contrattuale (primo triennio).

Nulla vieta, comunque, alle parti – considerata la situazione ingarbugliata - di risolvere il contratto, e di stipularne uno nuovo. Ti consiglio, in questo caso, per evitare contestazioni da parte dell'Agenzia, di far figurare come conduttore recedente la madre.

 

[Limpida]

Vorrei fare una piccola riflessione:
Leggendo gli accordi locali della città di Bologna,alla voce " maggior durata" cita esattamente:
- Ove le parti contraenti pattuiscano una durata contrattuale maggiore di quella ordinaria triennale ( e qui si capisce che il contratto dura minimo 3 anni),le fasce di oscillazione dei canoni di cui alle aree dove é ubicato l'immobile subiranno nei valori minimo e massimo un aumento:
del tre per cento se la durata contrattuale sarà di 4 anni:
del sei per cento se la durata contrattuale sarà di cinque;
del dieci per cento, se la durata contrattuale sarà di sei.
Queste sono le loro testuali parole e il + due, per tutte le durate contrattuali é una proroga.
La legge 431/98,all'art.2 comma 5, per i contratti concordati, dice che alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la precedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto é rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Riassumendo, Irenuzza ha attivato un 3+2 nel 2005 che si é rinnovato automaticamente alle medesime condizioni.
Nel 2012 siamo al 2° anno del 3+2, la raccomandata di disdetta la può mandare nel 2013 sei mesi prima della scadenza,se Irenuzza intende destinare l'immobile ad uso abitativo,commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, oppure se il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune, o se deve essere ristrutturato o se ecc.ecc
Irenuzza dipende cosa ci vuoi fare con il tuo immobile
Che ne dici Penny?

 

[aimiki]

d'accordo con Limpida, per il resto c'è la giurisprudenza e gli avvocati!!!!!!meno male!!!!

 

[irenuzza]

scusate ho sbagliato il contratto è iniziato nel 2005 quindi i 3+2 sono scaduti nel 2010..ora siamo nel 2012 quindi :
-secondo alcune interpretazioni nel 2012 scade il secondo tacito rinnovo +2 e posso mandare disdetta
-secondo altre invece il 'rinnovo a medesime condizioni' vale solo per la prima parte quindi si rinnoverà sempre di +3+3 +3 quindi 2013
ma si potrà trovare una legge comune che regola questi contratti agevolati chiaramente e non a seconda delle interpretazioni di chi li legge??
oltretutto io non vorrei neanche disdettare il contratto e mandare via l'inquilina..vorrei solo adeguare il canone visto che è un grosso trilocale con garage e cantina affittato per una miseria che al giorno d'oggi con quella cifra non trovi neanche un monolocale!!
cambierà qualcosa se si tratta solo di un adeguamento del canone?
Oltretutto la figlia della signora anziana senza dirci niente ha cambiato la residenza alla madre presso la casa di riposo cosi non posso neanche sfruttare dell'ICI agevolata di 11 euro al semestre ma devo pagarla intera (90 euro al semestre) poichè il titolare del contratto non è residente in quel appartamenro..e ciò mi ha scocciato parecchio!
grazie

 

[Pennylove]

Vorrei fare una piccola riflessione:
Leggendo gli accordi locali della città di Bologna,alla voce " maggior durata" cita esattamente:
- Ove le parti contraenti pattuiscano una durata contrattuale maggiore di quella ordinaria triennale ( e qui si capisce che il contratto dura minimo 3 anni),le fasce di oscillazione dei canoni di cui alle aree dove é ubicato l'immobile subiranno nei valori minimo e massimo un aumento:
del tre per cento se la durata contrattuale sarà di 4 anni:
del sei per cento se la durata contrattuale sarà di cinque;
del dieci per cento, se la durata contrattuale sarà di sei.
Queste sono le loro testuali parole e il + due, per tutte le durate contrattuali é una proroga.
La legge 431/98,all'art.2 comma 5, per i contratti concordati, dice che alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la precedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto é rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Riassumendo, Irenuzza ha attivato un 3+2 nel 2005 che si é rinnovato automaticamente alle medesime condizioni.[...] Che ne dici Penny?

L’espressione “medesime condizioni” usata dal legislatore indurrebbe chiunque alle conclusioni da te evidenziate , ma anche su questo punto, la giurisprudenza si è divisa, da cui le interpretazioni clamorosamente divergenti (vedi #2) e le relative sentenze che ne sono scaturite. Se poi chiedi la mia opinione in merito (per quanto essa possa valere), a mio giudizio, è maggiormente aderente alla ratio dell'art. 2, comma 5 della legge n°431/1998, la tesi secondo cui il contratto concordato ha una durata di tre anni più due, al termine dei quali - se non interviene disdetta - si rinnova di soli tre anni in tre anni, nel senso che l'ulteriore proroga di due anni vale solo per la prima durata di contratto, tenuto conto che il rinnovo deve infatti attuarsi "alle medesime condizioni, non può prescindersi, anche in considerazione del carattere eccezionale dell'istituto della proroga legale, della durata convenuta dai contraenti e, cioè, quella triennale". Pertanto il contratto di locazione in oggetto stipulato il 1° dicembre 2005 ha avuto la sua naturale decorrenza di tre anni più due e successivamente si è rinnovato solo di tre anni con la conseguenza che il rinnovo triennale andrà a scadere il 30 novembre 2013.

 

[Limpida]

Ti ringrazio Penny, se poi trovi qualche sentenza sul 3+2 con rinnovo al 3+2 o al rinnovo del solo 2, da allegare, ci faccio subito un bel segnalibro
Irenuzza ha due alternative:
- O rivolgersi a un Avvocato con eventuale spesa di una causa dall'esito che mi pare di capire,incerto;
- O tenersi il conduttore a basso canone ( pochi ma buoni), fino al 2015.
Per l'intestataria del contratto residente in casa di riposo, molti Comuni attribuiscono un ICI O IMU più bassa.

 

[Pennylove]

Ti ringrazio Penny, se poi trovi qualche sentenza sul 3+2 con rinnovo al 3+2 o al rinnovo del solo 2, da allegare, ci faccio subito un bel segnalibro

Circa la durata del rinnovo al termine dei cinque anni, ti segnalo due diversi orientamenti giurisprudenziali.

Secondo il primo, “in tema di contratto regolamentati, stipulati ex articolo 2, comma 3, legge 431 del 1998, il rinnovo successivo alla scadenza del periodo di proroga ha durata triennale, prorogabile di ulteriori due anni, in mancanza di disdetta motivata del locatore o se non è raggiunto dalle parti un accordo sul rinnovo” (Tribunale di Bologna, 7 settembre 2009, n°3151).

Secondo un altro orientamento giurisprudenziale, invece, “dopo cinque anni anche il locatore può far cessare il rapporto con semplice disdetta non motivata e, se questa non intervenga, si avrà un ulteriore rinnovo per la durata di tre anni. Poiché, infatti, il rinnovo deve attuarsi alle medesime condizioni, non può prescindersi, anche in considerazione del carattere eccezionale dell’istituto della proroga legale, dalla durata convenuta dai contraenti e, cioè, quella triennale” (Tribunale di Genova, 4 dicembre 2009).

In tal senso, anche il Tribunale di Torino (28 giugno 2008, n°4655): il tribunale torinese ha osservato che la proroga biennale opera eccezionalmente unicamente alla scadenza del primo triennio, proprio per favorire una maggiore stabilità iniziale del rapporto: il contratto concordato scade, dunque, con il triennio e solo alla prima scadenza si intende prorogato di due anni.

 

[Limpida]

Grazie Penny.
Bologna, Torino, Genova, Paese che vai Italia che trovi!