Come regolare fiscalmente la locazione turistica attuata tramite sito AIRBNB o simili

[Abate Faria]

Salve.
Sono poco pratico della materia pertanto chiedo l'aiuto di voi più esperti.
Sto valutando l'opportunità di locare per brevi periodi ( tipo week-end o comunque periodi inferiori a 30 gg.) per uso turistico parte o intero appartamento (ammobiliato) di mia proprietà, ubicato a Firenze. Volendo pubblicizzare detta mia proposta tramite il sito AIRBNB.it e volendo essere in regola con la normativa fiscale italiana attendo Vs. delucidazioni, e/o riferimenti normativi, link a pagine web esplicative e quant'altro. Ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione.

 

[Ponz]

qui qualche spunto Il regime fiscale delle locazioni brevi

 

[Abate Faria]

Grazie Ponz!

 

[Pennylove]

In aggiunta alle disposizioni fiscali riportate nel link segnalato da Ponz, un breve decalogo per chi è alla prima esperienza:

1. Stesura di un documento al fine di poter provare in ogni caso le reali conclusioni pattuite, quindi, sempre e comunque forma scritta anche per un rapporto di breve durata, pena l’invalidità del contratto di locazione turistica (art. 1, co. 4 della legge n°431/1998) che rimane, anche se escluso dall’applicazione della normativa speciale (art. 1, co. 2, lettera c), legge citata), pur sempre una locazione abitativa che deve essere stipulata per iscritto per essere valida (Trib. Firenze, n°1848/2006): l’atto datato e firmato, con indicazione delle finalità turistiche-vacanziere perseguite dal conduttore (le parti si danno atto che il conduttore è fornito di biancheria propria e provvederà al riassetto giornaliero dei locali), tutela te e l’ospite, inoltre è finalizzato a prevenire comportamenti illeciti da parte di soggetti che, in assenza di contratto scritto, potrebbero pretendere di rimanere oltre il termine convenuto nel tuo appartamento;

2. E’ consigliabile farsi consegnare un congruo deposito cauzionale per eventuali danni nell’abitazione (non sono correlati alla durata del rapporto);

3. Se la locazione è di pochi giorni, è conveniente che il canone sia comprensivo di tutti gli oneri accessori dovuti e per consumi utenze. Salvo che vengano previste spese a forfeit, considerata la brevissima durata, richiama a contratto una Tabella oneri accessori per capire a chi compete pagare le varie spese di manutenzione;

4. Prevedi una penale giornaliera nell’ipotesi in cui il conduttore non rilasci per tempo l’alloggio al termine della locazione e tu debba poi consegnarlo a nuovi ospiti;

5. Presenta, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la comunicazione di ospitalità all’autorità di P.S. se conferisci l’uso o il possesso, anche per un periodo inferiore ai 30 giorni, ad un soggetto straniero (extra-UE) o apolide;

6. Ricorda di comunicare all’amministratore i dati degli inquilini che si succedono nell’appartamento: anche gli appartamenti in condominio che vengono locati in rotazione per finalità turistiche rimangono sottoposti alle ordinarie disposizioni previste dalla legge per il condominio a questo proposito si ricorda tuttavia che all’amministrazione la comunicazione deve essere trasmessa entro sessanta giorni, con la conseguenza che se l’occupazione è limitata a pochi giorni, gli perverrebbe quando i soggetti hanno già abbandonato l’immobile;

7. Consegna la tua casa in ordine e pulita e pretendi che ti venga riconsegnata in ordine e pulita (è una locazione, non attività di tipo alberghiero). Presenta la tua casa onestamente: non nascondere nulla. Firma e fai firmare un dettagliato verbale di consegna degli arredi e degli elettrodomestici presenti nell’immobile, assicurandoti del loro funzionamento, specificando eventuali anomalie/disfunzioni degli impianti (ad es. condizionamento non funzionante) onde evitare contestazioni alla riconsegna dei locali;

8. Consegna un promemoria riportante tutte le informazioni che possono rivelarsi utili per chi alloggerà nell’immobile anche per poco tempo: i riferimenti delle persone da contattare in caso di necessità, urgenza o fatti imprevisti (ad es. in caso di guasti, smarrimento chiavi ecc.), le istruzioni di base per l’uso delle apparecchiature della casa, degli impianti e della loro localizzazione (ad es. il quadro elettrico generale si trova ………………………….. ), accesso connessione wi-fi, impianto satellitare, numeri di emergenza ecc.

9. Chiarisci bene le regole dell’immobile, del suo uso e del contesto in cui è inserito (regolamento condominiale o d’uso del fabbricato);

10. Se non ce l’hai, stipula un’assicurazione anche se l’agenzia a cui ti appoggi ne ha già una, aggiungendo ulteriori protezioni (ad es. responsabilità civile, rischi derivanti da furto o incendio). E adesso concediti il piacere di pensare che andrà tutto bene.

 

[Ponz]

@Pennylove un giorno se vorrai vorrei conoscerti.

 

[Abate Faria]

@Pennylove Non osavo sperare che la mia richiesta di aiuto fosse raccolta proprio da te che, da quanto leggo su immobilio , a furor di popolo, dispensi pareri molto ben argomentati e supportati da riferimenti giuridici puntuali e precisi che ti hanno resa autorevolmente famosa.
Con la stessa sbigottita ammirazione faccio mia la dichiarazione postata da Ponz.

 

[Studio Roversi]

@Pennylove un giorno se vorrai vorrei conoscerti.

Piacerebbe anche a me...

 

[CheCasa!]

5. Presenta, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la comunicazione di ospitalità all’autorità di P.S. se conferisci l’uso o il possesso, anche per un periodo inferiore ai 30 giorni, ad un soggetto straniero (extra-UE) o apolide;

Ciao Penny, visto che la comunicazione all'autorità di P.S. viene assolta dalla registrazione del contratto, non sarebbe obbligatoria in tutti i casi, per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni?

Per i contratti turistici la schedina da compilare on-line sul sito della questura entro 24 ore è obbligatoria o facoltativa?

 

[Pennylove]

@Pennylove un giorno se vorrai vorrei conoscerti.

@Pennylove Non osavo sperare che la mia richiesta di aiuto fosse raccolta proprio da te che, da quanto leggo su immobilio , a furor di popolo, dispensi pareri molto ben argomentati e supportati da riferimenti giuridici puntuali e precisi che ti hanno resa autorevolmente famosa.

Con la stessa sbigottita ammirazione faccio mia la dichiarazione postata da Ponz.

Piacerebbe anche a me...

Dai, ragazzi, non fate così che mi commuovo e poi mi viene il singhiozzo, situazione di estremo imbarazzo (soprattutto ai funerali, vi assicuro).

Ciao Penny, visto che la comunicazione all'autorità di P.S. viene assolta dalla registrazione del contratto, non sarebbe obbligatoria in tutti i casi, per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni? Per i contratti turistici la schedina da compilare on-line sul sito della questura entro 24 ore è obbligatoria o facoltativa?

Esistono due normative diverse e separate:

1. L’art. 2, co. 1 del DL n°79/2012 -------------> COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO;

2. L’art. 7 del D.Lgs. n°286/1998 ---------------> COMUNICAZIONE DI OSPITALITA’

Che si tratti di soggetti italiani, comunitari, extracomunitari, la registrazione del contratto assorbe il primo obbligo, previsto dall’art. 2 del DL citato, a determinate condizioni, vale a dire quando il contratto di locazione supera i 30 giorni: la norma si riferisce solo ai “contratti soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso” (il termine fisso per le locazioni è di 30 giorni, per i comodati di 20), non quelli registrati in via facoltativa (come i turistici inferiori ai 30 giorni), né quelli che, pur nell’obbligo, non sono registrati.

Qui si è aperta una controversia (gli immobili e le sue leggi sono il regno delle distorsioni cognitive), in quanto dall’interpretazione letterale della norma, secondo alcuni interpreti, l’obbligo di comunicazione alla P.S. continuerebbe a sussistere in relazione ai contratti di locazione non soggetti a registrazione in termine fisso, appunto, quelli turistici con più soggetti, ma tutti di durata inferiore ai 30 giorni.

Altri interpreti (e il 99% delle Questure), ritengono, invece, che, in assenza di registrazione in termine fisso, continui ad applicarsi l’articolo 12, co. 1 del DL n°59/1978 – che non stato abrogato - per il quale "Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione […]".

In caso di soggetti extracomunitari, la COMUNICAZIONE DI OSPITALITA’, art. 7 D.Lgs. citato, entro 48 ore dall’inizio dell’ospitalità, permane sempre anche se la durata della stessa è limitata anche ad un solo giorno. La denuncia di ospitalità spetta a colui che ospita o ha la disponibilità dei locali, in nome proprio o altrui (locatore, locatario, sublocatore, rappresentante legale ecc.) che deve portare a conoscenza della P.S. la presenza dei cittadini stranieri (extraUE) sul territorio italiano.

Arrivo alla domanda finale sulle schedine degli alloggiati. La comunicazione attraverso l’invio telematico delle schedine alle autorità di P.S. è riservata solo ai gestori di attività ricettive, vale a dire alberghi, pensioni, affittacamere e anche a chi esercita saltuariamente l’attività di B&B (vedi circolare del Ministero dell’Interno n°557/2005) che sono tenuti alla comunicazione giornaliera delle generalità delle persone alloggiate in strutture ricettive.

 

[CheCasa!]

Dai, ragazzi, non fate così che mi commuovo e poi mi viene il singhiozzo, situazione di estremo imbarazzo (soprattutto ai funerali, vi assicuro).





Esistono due normative diverse e separate:

1. L’art. 2, co. 1 del DL n°79/2012 -------------> COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO;

2. L’art. 7 del D.Lgs. n°286/1998 ---------------> COMUNICAZIONE DI OSPITALITA’

Che si tratti di soggetti italiani, comunitari, extracomunitari, la registrazione del contratto assorbe il primo obbligo, previsto dall’art. 2 del DL citato, a determinate condizioni, vale a dire quando il contratto di locazione supera i 30 giorni: la norma si riferisce solo ai “contratti soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso” (il termine fisso per le locazioni è di 30 giorni, per i comodati di 20), non quelli registrati in via facoltativa (come i turistici inferiori ai 30 giorni), né quelli che, pur nell’obbligo, non sono registrati.

Qui si è aperta una controversia (gli immobili e le sue leggi sono il regno delle distorsioni cognitive), in quanto dall’interpretazione letterale della norma, secondo alcuni interpreti, l’obbligo di comunicazione alla P.S. continuerebbe a sussistere in relazione ai contratti di locazione non soggetti a registrazione in termine fisso, appunto, quelli turistici con più soggetti, ma tutti di durata inferiore ai 30 giorni.

Altri interpreti (e il 99% delle Questure), ritengono, invece, che, in assenza di registrazione in termine fisso, continui ad applicarsi l’articolo 12, co. 1 del DL n°59/1978 – che non stato abrogato - per il quale «Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione […] ».

In caso di soggetti extracomunitari, la COMUNICAZIONE DI OSPITALITA’, art. 7 D.Lgs. citato, entro 48 ore dall’inizio dell’ospitalità, permane sempre anche se la durata della stessa è limitata anche ad un solo giorno. La denuncia di ospitalità spetta a colui che ospita o ha la disponibilità dei locali, in nome proprio o altrui (locatore, locatario, sublocatore, rappresentante legale ecc.) che deve portare a conoscenza della P.S. la presenza dei cittadini stranieri (extraUE) sul territorio italiano.

Arrivo alla domanda finale delle schedine degli alloggiati. La comunicazione attraverso l’invio telematico delle schedine alle autorità di P.S. è riservata solo ai gestori di attività ricettive, vale a dire alberghi, pensioni, affittacamere e anche a chi esercita saltuariamente l’attività di B&B (vedi circolare del Ministero dell’Interno n°557/2005) che sono tenuti alla comunicazione giornaliera delle generalità delle persone alloggiate in strutture ricettive.

Grazie mille Penny.
delle spiegazioni dettagliate!