Come scrivere la condizione sospensiva sulla regolarità urbanistica ed edilizia

[Alamonakaponza]

Ciao a tutti, sto valutando l'acquisto di un appartamento a Roma ante 67. Premesso che
1) vorrei condizionare la proposta che farei al buon esito dei controlli che farei fare al mio tecnico
2) che il mio tecnico non potrà mai controllare esattamente che la casa sia regolare perché dovrebbe prendere i progetti al comune e tutti i titoli edilizi intermedi, passerebbero mesi...
3) c'è un condono portato a termine con concessione in sanatoria e nuovo accatastamento per chiusura balcone
4) non c'è abitabilità e la palazzina è di cemento armato.
5) L'agenzia, ovviamente non può aspettare più di tanto il buon esito dei controlli (e magari parallelamente può ritirare altre proposte.. E' possibile?)
6) Casa di un ente venduta agli assegnatari negli anni 70 e poi ereditata. Siccome ne ho viste altre nello stesso complesso so che:
6.1) il progetto non è reperibile secondo l'amministratore..
6.2) allegata al'atto di vendita (dall'ente agli assegnatari) c'è sia una piantina (non catastale) dell'appartamento che la rappresentazione dei piani e dell'intero complesso.. Sembra una piantina di progetto.

Come posso formulare la condizione sospensiva evitando controversie? Avendo un po' di esperienza ho pensato come segue:
Il proponente si riserva la facoltà di effettuare controlli sulla regolarità urbanistica ed edilizia a proprie cura e spese. La proposta è condizionata all'invio da parte acquirente di una comunicazione che attesti che tali controlli siano andati a buon fine. Tale comunicazione sarà inviata entro 15 giorni dalla comunicazione di accettazione della proposta stessa.

Cosa posso controllare e che garanzia mi da? Ho pensato, chiedo consigli se sbaglio:
1) La conformità tra stato di fatto, piantina catastale e piantina del post opera allegata al condono.
2) Che la piantina allegata all'atto di vendita (precedente al condono) sia coerente allo stato di fatto (fatto salvo la parte condonata, ovviamente), comprese le parti comuni (che dovrebbero essere incluse all'atto di vendita).

Grazie dei consigli

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti, sto valutando l'acquisto di un appartamento a Roma ante 67. Premesso che
1) vorrei condizionare la proposta che farei al buon esito dei controlli che farei fare al mio tecnico
2) che il mio tecnico non potrà mai controllare esattamente che la casa sia regolare perché dovrebbe prendere i progetti al comune e tutti i titoli edilizi intermedi, passerebbero mesi...
3) c'è un condono portato a termine con concessione in sanatoria e nuovo accatastamento per chiusura balcone
4) non c'è abitabilità e la palazzina è di cemento armato.
5) L'agenzia, ovviamente non può aspettare più di tanto il buon esito dei controlli (e magari parallelamente può ritirare altre proposte.. E' possibile?)
6) Casa di un ente venduta agli assegnatari negli anni 70 e poi ereditata. Siccome ne ho viste altre nello stesso complesso so che:
6.1) il progetto non è reperibile secondo l'amministratore..
6.2) allegata al'atto di vendita (dall'ente agli assegnatari) c'è sia una piantina (non catastale) dell'appartamento che la rappresentazione dei piani e dell'intero complesso.. Sembra una piantina di progetto.

Come posso formulare la condizione sospensiva evitando controversie? Avendo un po' di esperienza ho pensato come segue:
Il proponente si riserva la facoltà di effettuare controlli sulla regolarità urbanistica ed edilizia a proprie cura e spese. La proposta è condizionata all'invio da parte acquirente di una comunicazione che attesti che tali controlli siano andati a buon fine. Tale comunicazione sarà inviata entro 15 giorni dalla comunicazione di accettazione della proposta stessa.

Cosa posso controllare e che garanzia mi da? Ho pensato, chiedo consigli se sbaglio:
1) La conformità tra stato di fatto, piantina catastale e piantina del post opera allegata al condono.
2) Che la piantina allegata all'atto di vendita (precedente al condono) sia coerente allo stato di fatto (fatto salvo la parte condonata, ovviamente), comprese le parti comuni (che dovrebbero essere incluse all'atto di vendita).

Grazie dei consigli

Il punto 5) è la vera risposta.
In ogni caso no, non scrivere che ti riservi di fare i controlli tanto meno a tua cura! I controlli deve farli sotto la propria responsabilità chi vende, la garanzia è la caparra.
Sicuramente potresti determinare un termine realistico durante il quale non viene versata la caparra in attesa delle verifiche (ma fatte da chi vende), poi tu puoi farle parallelamente ma non contrattualizzarlo, ciao!

 

[Alamonakaponza]

Il punto 5) è la vera risposta.
In ogni caso no, non scrivere che ti riservi di fare i controlli tanto meno a tua cura! I controlli deve farli sotto la propria responsabilità chi vende, la garanzia è la caparra.
Sicuramente potresti determinare un termine realistico durante il quale non viene versata la caparra in attesa delle verifiche (ma fatte da chi vende), poi tu puoi farle parallelamente ma non contrattualizzarlo, ciao!

Ti ringrazio ... Purtroppo a Roma (non so se operi a Roma) la situazione è ancora purtroppo un po' un far west. Conosco l'agenzia e lei punta a vendere. La casa è appetibile ma la regolarità urbanistica è un po' una scommessa... (ne ho parlato in questo altro post, avendo visto un appartamento nello stesso stabile)..
Comunque ovvio che a parte i superficiali controlli che può fare il mio tecnico con i pochi documenti che hanno in agenzia (ovviamente non hanno progetti e titoli edilizi completi), so che la responsabilità è del venditore..
Ma almeno vorrei sgomberare il campo da rischi grossi ed evidenti..

Perché non dovrei scrivere che mi riservo di fare i controlli? Cosa rischio?

 

[francesca63]

Come posso formulare la condizione sospensiva evitando controversie? Avendo un po' di esperienza ho pensato come segue:
Il proponente si riserva la facoltà di effettuare controlli sulla regolarità urbanistica ed edilizia a proprie cura e spese. La proposta è condizionata all'invio da parte acquirente di una comunicazione che attesti che tali controlli siano andati a buon fine. Tale comunicazione sarà inviata entro 15 giorni dalla comunicazione di accettazione della proposta stessa.

Così formulata non mi pare vada bene, ne che sia utile per i tuoi scopi.
Intanto se parli di “facoltà “ vuol dire che sei libero di fare i controlli, ma anche di non farli: tutto sommato è una frase inutile.
Poi riferirti ai controlli sulla regolarità urbanistica ed edilizia in 15 giorni(che dovrebbero essere la stessa cosa, mentre non citi quelli catastali), non è logico, se sai già che per fare l’accesso agli atti servirebbero mesi.
Inoltre , 15 giorni mi paiono troppo pochi, anche per i controlli cui hai accennato sopra (quelli che ragionevolmente riusciresti a fare, descritti a fine post al n. 1 e 2).
Quindi, se vuoi inserire sospensiva per far fare controlli al tuo tecnico, secondo me devi specificare a quali controlli ti riferisci, stabilire un tempo congruo, e, contrariamente a quanto avevi previsto, considerare la condizione avverata se non comunichi chi i controlli hanno avuto esito negativo (spiegando in cosa consiste l’irregolarità rilevata).
In questo modo i patti sono chiari, tu e il tuo tecnico dovete agire in tempi certi ma non impossibili (in epoca Covid basta una positività per bloccare in casa qualcuno), e chi vende non attende che tu faccia o non faccia, a tua scelta…

 

[Alamonakaponza]

Così formulata non mi pare vada bene, ne che sia utile per i tuoi scopi.
Intanto se parli di “facoltà “ vuol dire che sei libero di fare i controlli, ma anche di non farli: tutto sommato è una frase inutile.
Poi riferirti ai controlli sulla regolarità urbanistica ed edilizia (che dovrebbero essere la stessa cosa, mentre non citi quelli catastali), non è logico, se sai già che per fare l’accesso agli atti servirebbero mesi.
Inoltre , 15 giorni mi paiono troppo pochi, anche per i controlli cui hai accennato sopra (quelli che ragionevolmente riusciresti a fare, descritti a fine post al n. 1 e 2.
Quindi, se vuoi inserire sospensiva per far fare controlli al tuo tecnico, secondo me devi specificare a quali controlli ti riferisci, stabilire un tempo congruo, e, contrariamente a quanto avevi previsto, considerare la condizione avverata se non comunichi chi i controlli hanno avuto esito negativo (spiegando in cosa consiste l’irregolarità rilevata).
In questo modo i patti sono chiari, tu e il tuo tecnico dovete agire in tempi certi ma non impossibili (in epoca Covid basta una positività per bloccare in casa qualcuno), e chi vende non attende che tu faccia o non faccia, a tua scelta…

Ok, ti ringrazio.
1) Sì certo non ho messo catastali per una svista, diciamo controlli urbanistici edilizi e catastali. Ho visto la casa e l'agente mi ha detto che ancora non hanno la piantina catastale.. va beh la reperiranno spero a breve.
2) Mah, non è che al tecnico controllare la conformità allo stato di fatto delle piantine ci voglia molto. Presumo già che il proprietario debba fare una cila per opere interne. Comunque posso mettere 30 giorni, e già so che l'egante mi dirà "E che ci vuole così tanto al tecnico per verificare?".. Stiamo parlando di controlli con i documenti già in possesso dell'agenzia.. Cercare gli altri è troppo lungo..

 

[francesca63]

Presumo già che il proprietario debba fare una cila per opere interne.

Quindi devi specificare nella sospensiva che la sospensiva stessa si ritiene avverata, e quindi il contratto diventa efficace, anche se il tuo tecnico troverà irregolarità sanabili ( da fare prima del rogito, a cura e spese del venditore).

 

[brina82]

Provo a scrivere la sospensiva, ma non sono un Avvocato.

La presente proposta è nulla e priva di efficacia se dai controlli sulla conformità urbanistico-edilizia e catastale saranno presenti delle difformità insanabili. Il controllo dovrà essere effettuato dal promissario acquirente (avvalendosi di tecnici di propria fiducia) su invio della documentazione idonea (concessioni, progetti approvati ecc.) da parte del venditore entro il giorno x. Entro i successivi 15 giorni il promissario acquirente invierà l'esito dei controlli.
In presenza di difformità/abusi sanabili, il contratto risulterà in essere, pertanto il venditore dovrà effettuare a proprie spese ed entro la data del rogito le pratiche di regolarizzazione dell'immobile; il rogito verrà effettuato entro e non oltre il giorno y.
Qualora entro il giorno x il promissario acquirente non riceve la documentazione, oppure se dall'esito dei controlli risulteranno abusi non sanabili, l'assegno depositato come caparra confirmatoria dovrà essere restituito al promissario acquirente.
Qualora, in presenza di abusi sanabili, il venditore non riuscisse ad espletare le pratiche entro la data del rogito, essendo il contratto in essere, il promissario acquirente avrà diritto ad avere il doppio della caparra o avrà diritto al risarcimento dei danni, secondo quanto indicato nell'art. z del c.c.

Il problema potrebbe essere legato ad eventuali lungaggini burocratiche dovute alle pratiche da effettuare, e all'accesso agli atti...

 

[Alamonakaponza]

Provo a scrivere la sospensiva, ma non sono un Avvocato.

La presente proposta è nulla e priva di efficacia se dai controlli sulla conformità urbanistico-edilizia e catastale saranno presenti delle difformità insanabili. Il controllo dovrà essere effettuato dal promissario acquirente (avvalendosi di tecnici di propria fiducia) su invio della documentazione idonea (concessioni, progetti approvati ecc.) da parte del venditore entro il giorno x. Entro i successivi 15 giorni il promissario acquirente invierà l'esito dei controlli.
In presenza di difformità/abusi sanabili, il contratto risulterà in essere, pertanto il venditore dovrà effettuare a proprie spese ed entro la data del rogito le pratiche di regolarizzazione dell'immobile; il rogito verrà effettuato entro e non oltre il giorno y.
Qualora entro il giorno x il promissario acquirente non riceve la documentazione, oppure se dall'esito dei controlli risulteranno abusi non sanabili, l'assegno depositato come caparra confirmatoria dovrà essere restituito al promissario acquirente.
Qualora, in presenza di abusi sanabili, il venditore non riuscisse ad espletare le pratiche entro la data del rogito, essendo il contratto in essere, il promissario acquirente avrà diritto ad avere il doppio della caparra o avrà diritto al risarcimento dei danni, secondo quanto indicato nell'art. z del c.c.

Il problema potrebbe essere legato ad eventuali lungaggini burocratiche dovute alle pratiche da effettuare, e all'accesso agli atti...

Grazie mille gentilissimo. "Qualora, in presenza di abusi sanabili, il venditore non riuscisse ad espletare le pratiche entro la data del rogito, essendo il contratto in essere, il promissario acquirente avrà diritto ad avere il doppio della caparra o avrà diritto al risarcimento dei danni, secondo quanto indicato nell'art. z del c.c." mi pare un po' troppo "capestro" verso il venditore.
Io sarei d'accordo a prorogare l'atto (magari entro un termine lungo ma insuperabile tipo 9 mesi) .. Però in effetti se la proposta è diventata efficace io l'agenzia la dovrei pagare...

Comunque io vedo meglio la condizione sospensiva avverata quando le irregolarità sono sanate e la relativa pratica urbanistica è conclusa. Solo che in quel caso sono i proprietari che devono anticipare i soldi per la regolarizzazione.

Però ti ringrazio, la tua idea è forse quella più realizzabile e da quello che ho capito funziona così:
le irregolarità sono sanabili ->la proposta diventa efficace -> l'agenzia matura il diritto a 15K da parte mia-> io magari pago 20 k di caparra confirmatoria -> loro devono sanara e accatastare poi si rogita.

se non sanano gli dovrei fare causa -> ottenere 20K in più rispetto a quelli già versati -> pagare l'agenzia 15K - tenermi 5k di consolazione... (questa ipotesi è fantascienza in italia, lo sappiamo sì...?)

Comunque giovedì ho visto la casa con un tecnico di mia fiducia super pignolo e mi ha fatto notare una cosa ancora più "strana/grave" che vado a spiegare, e ringrazio tutti per l'interessamento: praticamente nella casa è stato chiuso un balcone e poi fatto il relativo condono.

1) Il mio tecnico (che è stato tecnico di fiducia di un famoso Notaio, insegnante presso una scuola Notarile di Roma, geometra con molti anni di esperienza al seguito del padre e poi ingegnere strutturista) mi ha fatto notare che il condono ha molte cose strane, manca la firma del proprietario, la stessa concessione in sanatoria ha firme che sembrano fatte con photoshop... Insomma prima di fare una cila (come vorrei fare) vuole vedere le carte originali e controllare che non sia un falso. Per la cronaca all'ufficio condoni di Roma molta gente è agli arresti. Inoltre manca il pagamento dei veri e propri "oneri concessori", ma risulta solo il pagamento dei bollettini per i diritti di segreteria e altri pagamenti che però non sono relativi a un vero e proprio "ampliamento"

2) Il balcone chiuso praticamente nell'atto di provenienza non è indicato. Mi spiego meglio. Nell'atto non c'è una descrizione vera e propria della consistenza, ma la consistenza si può desumere solo da un bordo tracciato con un pennarello rosso tipo evidenziatore intorno all'appartamento. Ora il balcone chiuso non è stato evidenziato. Sembra una svista da parte del "NOtaio". Però "giuridicamente" sembra che il balcone condonato non era incluso nell'appartamento. Quindi mi tocca chiarire anche sta cosa...

 

[Alamonakaponza]

Corruzione nell'ufficio del condono edilizio del Comune, 6 arresti: tra loro 4 dipendenti di Risorse per Roma

Giusto per capire cos'è Roma...

 

[Perizio]

Ah ma non credo sia solo lì cosi... semplicemente non scoperchiano tutto... i giri che ci son dietro...