Come si redige una Relazione Tecnica Notarile?

[Michelet]

Un saluto a tutti i partecipanti del forum ed ai moderatori.
E' il mio primo post, quindi spero non vorrete crocifiggermi da subito...

Mi chiamo Michele e sono un architetto della provincia di Venezia.
Vengo immediatamente al punto.

Un'agenzia immobiliare mi contatta per sapere se riesco a risolvere questo problema: un appartamento è stato acquistato da una coppia 4 anni fa dopo che il precedente proprietario tre anni prima aveva apportato delle modestissime modifiche interne (senza DIA e aggiornamento catastale).
L'appartamento è stato acquistato in comunione dei beni, visto e piaciuto.
Non so se si fossero accorti delle piccole difformità.

Di recente questa coppia ha deciso di separarsi consensualmente, quindi l'ex marito ha deciso di donare alla ex moglie il 50% dell'appartamento di sua proprietà.

Ma qui scatta l'inghippo perché l'appartamento non corrisponde alla disposizione interna mostrata dalla scheda catastale.

A mio avviso si dovrebbe fare un permesso di costruire in sanatoria, anche se i tempi dell'ufficio tecnico veneziano sono biblici.
Oltre a questo dovrei fare anche una ricerca alla conservatoria dei registri immobiliari visto che il fabbricato è del 1962 ed ha passato almeno tre proprietari...

Secondo gli attuali proprietari ed il notaio basta una certificazione di conformità edilizia.

Io sono caduto dalle nuvole.

Come posso uscire da questo empassé???

Ringrazio tutti per l'eventuale aiuto che vorranno darmi
Michele

 

[roberto.spalti]

Una certificazione di conformità edilizia è da scartare dato che dichiareresti il falso.
Per la parte ipotecaria chiedi ad un notaio che ti indirizzerà da un buon visurirta per le indagini del caso e la relazione.
Da parte tua dovrai fare unaverifica presso l'ufficio tecnico e il catasto (che mi pare tui abbia già fatto) e indicare in una relazione tecnica quello che emerge e le possibili soluzioni.
fregatene del notaio o di quel che si dice o basterebbe, fai il tuo lavoro nel miglior modo possibile e se ci sono problemi che necessitano di tempi lunghi per la definizione non importa, aspetteranno d'amore e d'accordo.

 

[Michelet]

Grazie Roberto per la tua celerità...

Avevo già replicato, ma il browser ha perso la risposta...
Mi confermi quindi che la via corretta è quella di redigere un permesso di costruire in sanatoria.
Del resto se dichiarassi che l'immobile è conforme affermerei il falso in modo palese.

Le modifiche sono realmente irrisorie:
- apertura di un arcata tra soggiorno e camera (diventata angolo studio)
- apertura di una seconda porta che dalla cucina va in soggiorno
- chiusura di una porta del bagno affacciante sul disimpegno e riapertura della stessa in camera adiacente (in modo da ottenere una camera + bagno esclusivo).

Insomma sono tre stupidaggini, ma di fatto la planimetria non corrisponde allo stato di fatto.

 

[roberto.spalti]

per le modifiche interne basta una attestazione di conformità a sanatoria, il permesso di costruire è superfluo.
le sanzioni dovrebbero essere intorno ai 516 € e i tempi veloci.

 

[Michelet]

per le modifiche interne basta una attestazione di conformità a sanatoria, il permesso di costruire è superfluo.
le sanzioni dovrebbero essere intorno ai 516 € e i tempi veloci.

Si, capisco la "ratio" del tuo pensiero che condivido in toto... E' che interfacciarsi con il Comune di Venezia ed i suoi "geniali tecnici" significa entrare nell'ufficio complicazione affari semplici.

Ho cercato in rete la definizione che hai dato di "attestazione di conformità a sanatoria". Molti uffici tecnici hanno una modulistica predisposta, ma non il Comune di Venezia...

 

[daniart]

Per delle modifiche del genere lo scorso mese di giugno al compromesso il notaio affermava che il venditore deve riaccatastare la planimetria con le modifiche apportate di modo che siano conformi alla realtà di stato dell'appartamento.
Perugia

 

[Michelet]

Per delle modifiche del genere lo scorso mese di giugno al compromesso il notaio affermava che il venditore deve riaccatastare la planimetria con le modifiche apportate di modo che siano conformi alla realtà di stato dell'appartamento.
Perugia

Mi sembra giusto dirvi quanto invece è emerso dal colloquio con l'architetto responsabile della U.O.C. pertinente la zona in cui insiste l'immobile.
Analizzando le modifiche si è visto che non interessano parti strutturali dell'edificio, di conseguenza secondo un prontuario dell'edilizia pubblicato dal nostro Comune nel 2004, si configurerebbe come attività edilizia libera, senza necessità di atti abilitativi.
Tuttavia l'aver collegato due ambienti fa variare la rendita e, in ogni caso, la distribuzione interna non corrisponde all'ultimo atto abilitativo rilasciato per una sanatoria nel 2001.
Sto ancora facendo ricerche nei vari archivi storici e nell'ufficio accesso agli atti del mio Comune... Non credo sarà cosa semplice.

Ad ogni modo, per non saper nè leggere nè scrivere ho concordato con la cliente di redigere un permesso di costruire in sanatoria con la successiva pratica di aggiornamento catastale, proprio per evitare future seccature con eventuali prossimi acquirenti.

Infatti, anche il solo aggiornamento catastale non è formalmente corretto perché rimanse sempre e comunque la difformità con il titolo abilitativo originale.

 

[roberto.spalti]

Ad ogni modo, per non saper nè leggere nè scrivere ho concordato con la cliente di redigere un permesso di costruire in sanatoria con la successiva pratica di aggiornamento catastale, proprio per evitare future seccature con eventuali prossimi acquirenti.

Infatti, anche il solo aggiornamento catastale non è formalmente corretto perché rimanse sempre e comunque la difformità con il titolo abilitativo originale.

Sono d'accordo sulla sostanza, la forma secondo me è più semplice e non richiede permeso di costruire ma DIA per cui a 20 giorni dalla presentazione vale il silenzio assenso.

 

[Michelet]

Sono d'accordo sulla sostanza, la forma secondo me è più semplice e non richiede permeso di costruire ma DIA per cui a 20 giorni dalla presentazione vale il silenzio assenso.

Anch'io sarei felicissimo di poter risolvere tutto con una DIA, ma su quyesto il Comune di Venezia sembra fare orecchie da mercante.
Questa mattina sono stato nel nuovo Archivio Storico de Comune di Venezia, Via Pertini.
Insomma, grazie alla cortesia ed alla disponibilità del personale addetto - e forse un po' di fortuna - ho rintracciato la concessione edilizia originaria e per giovedì ne avrò copia.
Adesso sono in attesa anche della sanatoria richiesta nel 2001 - a quanto pare per sanare la costruzione di un poggiolo che non era presente nel progetto licenziato...

 

[GiacoTecno]

Condivido quanto affermato da Roberto, qui da noi in Sicilia, basta una variazione catastale con una ammenda per l'aumento valore per non aver comunicato le opere interne, in sostanza si presenta una sanatoria amministrativa ex art.13 L.47/85