giuliano olivati
Membro Ordinario
NOVITA' POSITIVE E CONTRADDIZIONI DELLO STRUMENTO URBANISTICO
FIAIP COMMENTA IL PGT
Il Piano di Governo del Territorio definisce l'anima della città e l'identità urbana della Bergamo che vogliamo. I Piani integrati di intervento approvati, localizzati soprattutto nella fascia periferica della città, e a seguire il nuovo Piano di governo del territorio che manderà in soffitta il vecchio Piano regolatore generale, comportano scelte di politica urbanistica con effetti duraturi e linee di sviluppo irreversibili. E’ importate quindi capire e dialogare, per sviluppare un confronto tra l'amministrazione e i soggetti coinvolti, in primis i cittadini, poi gli operatori del real estate, i proprietari immobiliari, i costruttori e gli sviluppatori.
Gli agenti immobiliari, che quotidianamente curano con la loro intermediazione la distribuzione del bene immobile all'utente finale, possono fornire un contributo importante per la comprensione delle esigenze del cittadino-consumatore che si mette alla ricerca della casa, e delle stesse dinamiche del mercato immobiliare. Come professionisti dell’intermediazione immobiliare non siamo ovviamente contrari “a prescindere” alle nuove costruzioni, e condividiamo il rifiuto del sindaco Bruni alla logica del “toca negot”. Il problema non è infatti se, ma come, dove e quanto costruire.
Il primo nodo politico da chiarire è la dimensione della Bergamo che vogliamo: ci sta bene una città come quella attuale, di 117.000 abitanti (peraltro in calo), o puntiamo in prospettiva ad una città di 135.000 o magari 150.000 abitanti? E, in tal caso, perché? La risposta dei fautori di una Bergamo più grande è che solo così si può raggiungere la massa critica di contribuenti che consente di mantenere, anzi migliorare e ottimizzare la qualità e quantità dei servizi urbani. Per inciso è una scelta già fatta nei decenni passati da Brescia, che ha raddoppiato l'area urbana e il numero dei residenti. Va detto che al rimpolpamento delle casse comunali generato da oneri di urbanizzazione, ICI e addizionale comunale IRPEF deve corrispondere un incremento degli investimenti in servizi e opere di urbanizzazione (strade, lampioni, fognature ecc.), standard (parchi e parcheggi) e standard qualitativi (asili, scuole, biblioteche, centri servizi): alla fine il Comune incasserà di più, ma molto più di ora dovrà anche spendere, se non vogliamo trovarci sommersi da una disordinata colata di cemento che ridurrebbe la nuova Bergamo ad una brutta periferia.
Da non sottovalutare poi è l'aspetto commerciale. La domanda da agenti immobiliari è semplice: tutte queste volumetrie (5,42 milioni di metri cubi, per 1 milione 828 mila metri quadrati di superfici previste) a chi le vendiamo? Non si rischia un doping, anzi un dumping del mercato immobiliare, con conseguente stagnazione delle vendite? In tal caso addio nuova Bergamo dei 150.000 abitanti e guai in arrivo per chi la casa già ce l'ha. Il bacino in cui pescare i nuovi acquirenti - residenti sembra avere due fonti di alimentazione. Da una parte i bergamaschi che escono dal capoluogo per andare ad abitare nell’hinterland verde. Dall'altra i milanesi suburbani, che dovrebbero preferire una bella città come Bergamo, autonoma e completa di ogni servizio (avvicinata a Milano dall'autostrada a 4 corsie e dall'annunciato servizio ferroviario veloce), ad un brutto hinterland milanese.
Si tratta comunque di scommesse, con un buon margine di rischio. Chi andrà ad abitare i nuovi quartieri, oltre alla qualità del manufatto immobiliare, all'ecosostenibilità dell'intervento, al risparmio energetico delle nuove costruzioni guarderà al rapporto tra volumetrie edificate, aree verdi e servizi, come già fanno i bergamaschi che lasciano il capoluogo per la corona verde dell’hinterland. Che i milanesi guadino l'Adda per venire a stabilirsi nella nuova Bergamo, superando secoli di divisioni (chi non ricorda la fuga di Renzo Tramaglino dal ducato di Milano al "veneto" territorio bergamasco nei Promessi Sposi?) è un auspicio che tutti condividiamo, ma, sempre per dirla con Manzoni, "ai posteri l'ardua sentenza".
Meritevole di approfondimento anche il Piano per l'edilizia economico popolare che porterà 174.100 metri cubi di residenziale in 18 aree su 26 individuate (ma a seguire verranno costruite residenze economico popolari per i restanti 150.500 metri cubi previsti dal piano, per un totale di 324.100 metri cubi di nuove abitazioni), che nelle intenzioni dell’Amministrazione dovrebbe soddisfare il 40% del fabbisogno abitativo dei prossimi 10 anni, portando alla diminuzione della domanda e quindi all'abbassamento dei prezzi di mercato a Bergamo.
Ora è fuor di dubbio che le "case low cost", come sono state simpaticamente presentate, siano una lodevole iniziativa per soddisfare il diritto costituzionale all'abitazione. Non crediamo siano però una strada obbligata, dato che tale diritto si soddisfa anche e soprattutto intervenendo sul fronte delle locazioni, con sgravi fiscali e agevolazioni per le famiglie meno abbienti, oltre a un piano di housing sociale a canoni contenuti, e in tale direzione infatti si è pure mosso il Comune di Bergamo e il Pgt. Quel che è certo, visto che verranno realizzate in zone periferiche, è che le nuove costruzioni in edilizia convenzionata (1.000-1.200 nuovi appartamenti, per circa 2.000 abitanti stimati) non incideranno sulle dinamiche del mercato residenziale del centro di Bergamo o di Città alta, né delle zone di alta residenzialità. Sicuramente andranno a deprezzare quegli immobili di fascia media e medio bassa, vecchiotti e periferici, acquistati con grande sacrificio dai lavoratori meno abbienti, bergamaschi e stranieri.
Saremmo insomma alla classica guerra tra poveri, ma c’è un problema: se ad una famiglia si sgretola il valore della casa, come farà a venderla per trasferirsi nella "Bergamo nuova"? Popoleremo i nuovissimi quartieri residenziali solo con gli acquirenti di prima casa? Difficile, visto che da un recente sondaggio Swg, l'86% delle famiglie bergamasche sono proprietarie di abitazione, e per comprare la casa nuova devono vendere quella vecchia. Attenzione quindi perché si rischia di danneggiare il mercato dell'usato medio e medio basso, fondamentale per innescare il volano immobiliare del cambio-casa. Non pare davvero opportuno puntare ad una diminuzione della domanda interna, mentre si prepara la costruzione di nuovi quartieri residenziali: resterebbero poi soltanto i milanesi, da stanare porta a porta per convincerli a trasferirsi nei nuovi quartieri di Bergamo…
Il Pgt si presenta, alla luce di queste considerazioni, come l’orizzonte delle possibilità più che come una fotografia puntuale delle future realizzazioni. Lo strumento urbanistico offre agli operatori immobiliari un ventaglio di opportunità, che dovranno poi passare al vaglio del mercato e del gioco della domanda e dell’offerta, per tradursi in volumetrie reali e manufatti tangibili. Senza concrete prospettive di vendita i cantieri non partiranno, lasciando il Pgt sulla carta.
Detto questo, ed evidenziato il rischio di auto-cannibalizzazione del mercato immobiliare insito nel Pgt, va riconosciuto al nuovo strumento urbanistico un impianto solido e ben articolato, nel disegnare una sintesi delle diverse funzioni della “macchina urbanistica”, in un mix di ambiti strategici, ambiti di trasformazione e “stanze verdi”.
Alcune notazioni urbanistiche
Il punto di partenza di qualsiasi riflessione è che Bergamo è una città d'arte e un museo a cielo aperto, visitato da turisti di tutto il mondo, ed è necessario che qualsiasi intervento urbanistico rispetti e rispecchi questa sua natura. Le costruzioni devono essere improntate anche al “criterio di bellezza” e alla qualità estetica del manufatto. Occorre costruire per la storia non per un'operazione di business a tempo determinato.
Diamo per scontata l’intangibilità di Città Alta, guardando con qualche preoccupazione alle ipotesi d’intervento che si affacciano all’orizzonte.
Vediamo positivamente il recupero di aree dismesse, purché venga instaurato un corretto rapporto tra verde ed edificato: solo così si potrà richiamare in città quella fetta di popolazione che cerca una miglior qualità urbanistica nell'hinterland verde.
Quindi sì a Porta Sud come terzo centro cittadino e superamento epocale della cinta ferroviaria, storica barriera allo sviluppo urbano di Bergamo, ma bisogna curare la qualità delle costruzioni, il rapporto verde/edificato, i servizi infrastrutturali, gli standard qualitativi (scuole, asili, centri servizi). Interessante anche la proposta recentemente avanzata di creare un Central Park alle spalle della stazione, spostando l’area edificata a Sud verso la circonvallazione.
Grattacieli o case alte: sì solo se pochi, di grande valore architettonico e in aree di nuova urbanizzazione, come Porta Sud o Gleno. No ai grattacieli a ridosso di centro storico, mura venete o zone residenziali di case basse: no alla “shangaizzazione” di Bergamo, che porterebbe al degrado della qualità urbanistica, con conseguente drenaggio di residenti verso il più vivibile hinterland.
Necessità di migliorare la viabilità come precondizione del recupero della centralità cittadina.
Ospedale alla Trucca: deve diventare parte integrante del tessuto urbano, altrimenti si rischia di espellere dalla città il luogo della malattia e della cura.
Area Ospedali Riuniti: massima attenzione alla qualità del costruito, per non deturpare uno snodo cruciale tra i colli e il centro cittadino.
Comitato scientifico dell’Osservatorio Fiaip Bergamo
Roberto Boffelli
Giuliano Olivati
Salvatore Ranucci
Roberto Tassetti
FIAIP COMMENTA IL PGT
Il Piano di Governo del Territorio definisce l'anima della città e l'identità urbana della Bergamo che vogliamo. I Piani integrati di intervento approvati, localizzati soprattutto nella fascia periferica della città, e a seguire il nuovo Piano di governo del territorio che manderà in soffitta il vecchio Piano regolatore generale, comportano scelte di politica urbanistica con effetti duraturi e linee di sviluppo irreversibili. E’ importate quindi capire e dialogare, per sviluppare un confronto tra l'amministrazione e i soggetti coinvolti, in primis i cittadini, poi gli operatori del real estate, i proprietari immobiliari, i costruttori e gli sviluppatori.
Gli agenti immobiliari, che quotidianamente curano con la loro intermediazione la distribuzione del bene immobile all'utente finale, possono fornire un contributo importante per la comprensione delle esigenze del cittadino-consumatore che si mette alla ricerca della casa, e delle stesse dinamiche del mercato immobiliare. Come professionisti dell’intermediazione immobiliare non siamo ovviamente contrari “a prescindere” alle nuove costruzioni, e condividiamo il rifiuto del sindaco Bruni alla logica del “toca negot”. Il problema non è infatti se, ma come, dove e quanto costruire.
Il primo nodo politico da chiarire è la dimensione della Bergamo che vogliamo: ci sta bene una città come quella attuale, di 117.000 abitanti (peraltro in calo), o puntiamo in prospettiva ad una città di 135.000 o magari 150.000 abitanti? E, in tal caso, perché? La risposta dei fautori di una Bergamo più grande è che solo così si può raggiungere la massa critica di contribuenti che consente di mantenere, anzi migliorare e ottimizzare la qualità e quantità dei servizi urbani. Per inciso è una scelta già fatta nei decenni passati da Brescia, che ha raddoppiato l'area urbana e il numero dei residenti. Va detto che al rimpolpamento delle casse comunali generato da oneri di urbanizzazione, ICI e addizionale comunale IRPEF deve corrispondere un incremento degli investimenti in servizi e opere di urbanizzazione (strade, lampioni, fognature ecc.), standard (parchi e parcheggi) e standard qualitativi (asili, scuole, biblioteche, centri servizi): alla fine il Comune incasserà di più, ma molto più di ora dovrà anche spendere, se non vogliamo trovarci sommersi da una disordinata colata di cemento che ridurrebbe la nuova Bergamo ad una brutta periferia.
Da non sottovalutare poi è l'aspetto commerciale. La domanda da agenti immobiliari è semplice: tutte queste volumetrie (5,42 milioni di metri cubi, per 1 milione 828 mila metri quadrati di superfici previste) a chi le vendiamo? Non si rischia un doping, anzi un dumping del mercato immobiliare, con conseguente stagnazione delle vendite? In tal caso addio nuova Bergamo dei 150.000 abitanti e guai in arrivo per chi la casa già ce l'ha. Il bacino in cui pescare i nuovi acquirenti - residenti sembra avere due fonti di alimentazione. Da una parte i bergamaschi che escono dal capoluogo per andare ad abitare nell’hinterland verde. Dall'altra i milanesi suburbani, che dovrebbero preferire una bella città come Bergamo, autonoma e completa di ogni servizio (avvicinata a Milano dall'autostrada a 4 corsie e dall'annunciato servizio ferroviario veloce), ad un brutto hinterland milanese.
Si tratta comunque di scommesse, con un buon margine di rischio. Chi andrà ad abitare i nuovi quartieri, oltre alla qualità del manufatto immobiliare, all'ecosostenibilità dell'intervento, al risparmio energetico delle nuove costruzioni guarderà al rapporto tra volumetrie edificate, aree verdi e servizi, come già fanno i bergamaschi che lasciano il capoluogo per la corona verde dell’hinterland. Che i milanesi guadino l'Adda per venire a stabilirsi nella nuova Bergamo, superando secoli di divisioni (chi non ricorda la fuga di Renzo Tramaglino dal ducato di Milano al "veneto" territorio bergamasco nei Promessi Sposi?) è un auspicio che tutti condividiamo, ma, sempre per dirla con Manzoni, "ai posteri l'ardua sentenza".
Meritevole di approfondimento anche il Piano per l'edilizia economico popolare che porterà 174.100 metri cubi di residenziale in 18 aree su 26 individuate (ma a seguire verranno costruite residenze economico popolari per i restanti 150.500 metri cubi previsti dal piano, per un totale di 324.100 metri cubi di nuove abitazioni), che nelle intenzioni dell’Amministrazione dovrebbe soddisfare il 40% del fabbisogno abitativo dei prossimi 10 anni, portando alla diminuzione della domanda e quindi all'abbassamento dei prezzi di mercato a Bergamo.
Ora è fuor di dubbio che le "case low cost", come sono state simpaticamente presentate, siano una lodevole iniziativa per soddisfare il diritto costituzionale all'abitazione. Non crediamo siano però una strada obbligata, dato che tale diritto si soddisfa anche e soprattutto intervenendo sul fronte delle locazioni, con sgravi fiscali e agevolazioni per le famiglie meno abbienti, oltre a un piano di housing sociale a canoni contenuti, e in tale direzione infatti si è pure mosso il Comune di Bergamo e il Pgt. Quel che è certo, visto che verranno realizzate in zone periferiche, è che le nuove costruzioni in edilizia convenzionata (1.000-1.200 nuovi appartamenti, per circa 2.000 abitanti stimati) non incideranno sulle dinamiche del mercato residenziale del centro di Bergamo o di Città alta, né delle zone di alta residenzialità. Sicuramente andranno a deprezzare quegli immobili di fascia media e medio bassa, vecchiotti e periferici, acquistati con grande sacrificio dai lavoratori meno abbienti, bergamaschi e stranieri.
Saremmo insomma alla classica guerra tra poveri, ma c’è un problema: se ad una famiglia si sgretola il valore della casa, come farà a venderla per trasferirsi nella "Bergamo nuova"? Popoleremo i nuovissimi quartieri residenziali solo con gli acquirenti di prima casa? Difficile, visto che da un recente sondaggio Swg, l'86% delle famiglie bergamasche sono proprietarie di abitazione, e per comprare la casa nuova devono vendere quella vecchia. Attenzione quindi perché si rischia di danneggiare il mercato dell'usato medio e medio basso, fondamentale per innescare il volano immobiliare del cambio-casa. Non pare davvero opportuno puntare ad una diminuzione della domanda interna, mentre si prepara la costruzione di nuovi quartieri residenziali: resterebbero poi soltanto i milanesi, da stanare porta a porta per convincerli a trasferirsi nei nuovi quartieri di Bergamo…
Il Pgt si presenta, alla luce di queste considerazioni, come l’orizzonte delle possibilità più che come una fotografia puntuale delle future realizzazioni. Lo strumento urbanistico offre agli operatori immobiliari un ventaglio di opportunità, che dovranno poi passare al vaglio del mercato e del gioco della domanda e dell’offerta, per tradursi in volumetrie reali e manufatti tangibili. Senza concrete prospettive di vendita i cantieri non partiranno, lasciando il Pgt sulla carta.
Detto questo, ed evidenziato il rischio di auto-cannibalizzazione del mercato immobiliare insito nel Pgt, va riconosciuto al nuovo strumento urbanistico un impianto solido e ben articolato, nel disegnare una sintesi delle diverse funzioni della “macchina urbanistica”, in un mix di ambiti strategici, ambiti di trasformazione e “stanze verdi”.
Alcune notazioni urbanistiche
Il punto di partenza di qualsiasi riflessione è che Bergamo è una città d'arte e un museo a cielo aperto, visitato da turisti di tutto il mondo, ed è necessario che qualsiasi intervento urbanistico rispetti e rispecchi questa sua natura. Le costruzioni devono essere improntate anche al “criterio di bellezza” e alla qualità estetica del manufatto. Occorre costruire per la storia non per un'operazione di business a tempo determinato.
Diamo per scontata l’intangibilità di Città Alta, guardando con qualche preoccupazione alle ipotesi d’intervento che si affacciano all’orizzonte.
Vediamo positivamente il recupero di aree dismesse, purché venga instaurato un corretto rapporto tra verde ed edificato: solo così si potrà richiamare in città quella fetta di popolazione che cerca una miglior qualità urbanistica nell'hinterland verde.
Quindi sì a Porta Sud come terzo centro cittadino e superamento epocale della cinta ferroviaria, storica barriera allo sviluppo urbano di Bergamo, ma bisogna curare la qualità delle costruzioni, il rapporto verde/edificato, i servizi infrastrutturali, gli standard qualitativi (scuole, asili, centri servizi). Interessante anche la proposta recentemente avanzata di creare un Central Park alle spalle della stazione, spostando l’area edificata a Sud verso la circonvallazione.
Grattacieli o case alte: sì solo se pochi, di grande valore architettonico e in aree di nuova urbanizzazione, come Porta Sud o Gleno. No ai grattacieli a ridosso di centro storico, mura venete o zone residenziali di case basse: no alla “shangaizzazione” di Bergamo, che porterebbe al degrado della qualità urbanistica, con conseguente drenaggio di residenti verso il più vivibile hinterland.
Necessità di migliorare la viabilità come precondizione del recupero della centralità cittadina.
Ospedale alla Trucca: deve diventare parte integrante del tessuto urbano, altrimenti si rischia di espellere dalla città il luogo della malattia e della cura.
Area Ospedali Riuniti: massima attenzione alla qualità del costruito, per non deturpare uno snodo cruciale tra i colli e il centro cittadino.
Comitato scientifico dell’Osservatorio Fiaip Bergamo
Roberto Boffelli
Giuliano Olivati
Salvatore Ranucci
Roberto Tassetti
