Compare case all'asta: Meglio come persona fisica o come società di capitali?

[matisse1987]

Buonasera, piacere daniele
Dato che il mio quesito è similare se non identico, mi allaccio a tale discorso, e vi pongo delle domande, a cui magari avete risposto sopra, ma non ho capito io -.-.

Allora pongo la domanda con un esempio casuale:

Ipotizziamo all'asta vi sia immobile uso abitativo da privato a 50000 euro. Diciamo 10000 euro richiesti dall'amministratore. Senza incanto con cauzione al 10% e a spese al 15% (ossia 5000 e 7500 euro)

Ecco se io sono un privato o una srl formata da piu persone (due), presento regolare domanda, con bollo ecc. e ipotizziamo una vincita del'asta al prezzo minimo di asta.
Dovrei ancora 45000 euro per l'asta, dai 15000 per le spese dettraggono tutte le spese e rientro del rimanente, e i 10 all'amministarzione in seguito? Giusto? Ditemi se già sbaglio -.-
Inoltre, nel caso sia giusto (o meno), il fatto che acquisto da privato o da srl mi dà delle differenze, in termini di costi? (ricordo che sto ipotizzando asta su esecutato privato) e c'è differenza se è libero o occupato dallo stesso semrpe in costi, non i tempi ecc?


Qualsiasi sia ora la risposta precedente, in entrambi i casi (di privato o srl) ipotizziamo che io metta in vendita l'immobile stesso a 75000 euro. Credo tramite agenzia, o crea problemi o costi?
Inoltre la vendita, se avviene, quali sono le eventuali differenze se sono privato o srl? IVA, ecc ecc (vendita a privato direi)

Scusate il disturbo, ma sono molto interessato a entrare in tale mondo, ma devo capire bene prima le differenze, e ciò che conviene, restando nella legalità

Inoltre se poi in seguiito qualcuno volesse aggiungere una postilla sulla ristrutturazione.
es. io compro, ho un'amico che fa ristrutturazione, lo incarico del lavoro, se ho società l'acquirente deve paagre l'IVA se è entro i 4 anni se fossi privato questo non è vero??? non ho capito -.-
Se voelte aggiungete anche link, di leggi, decreti e quant'altro, non ho timore a leggere e informarmi, grazie mille.
saluti

 

[aleardi]

Ciao Daniele,
Sono Maurizio e mi occupo di consulenza per acquisti di immobili alle aste giudiziarie.

Vediamo se riesco a mettere un po’ d'ordine nella tua confusione.

Premessa:
alcuni articoli delle vigente normativa vengono interpretati in maniera diversa da un tribunale all’altro. Quindi il conteggio finale derivante potrebbe variare;
due esempi:
1) costi di cancellazione in conservatoria: alcuni tribunale li imputano alla procedura altri all’aggiudicatario. Questa notizia solitamente è presente sull’avviso di vendita emesso dal giudice e cmq. lo puoi chiedere al professionista delegato (prima dell’asta)
2) La liquidazione del compenso ai professionisti incaricati della vendita ha abissali differenze da un tribunale all’altro e, all’interno dello stesso tribunale, da un professionista all’altro. Quindi questo è da chiedere prima dell’asta al professionista delegato alla vendita.

Cominciamo con il correggere un errore: tu non hai versato 15000 per le spese ma 7500, se avanza qualche cosa, e ribadisco se, ti verrà restituito

Questi sono i conti:
saldo prezzo € 45.000,00
imposte € 5.000,00
spese di trascrizione conservatoria€ 149,00
spese per copie autentiche decreto di trasferimento € 14,16
eventuali spese di cancellazione € …………
compenso al professionista delegato …………………………..auguri!!

Per quanto riguarda le spese condominiali insolute ti verrà data notizia dei conteggi, tramite raccomandata A.R., dall’amministratore, in seguito alla trascrizione, a tuo nome, in conservatoria.

Tu non acquisti da privato o da società tu acquisti dal tribunale.

Se metti in vendita l’immobile tramite agenzia hai ovviamente una differenza di costi, nessuno lavora gratis.

A quanto ho capito, in sintesi, tu vuoi sapere se ti conviene o meno aprire una società per svolgere questa attività. Dipende da alcuni fattori, primo tra i quali il volume d’affari che intendi avere e i capitali di cui disponi. Perché ne valga la pena devono essere cifre importanti.

Si, una società deve emettere fattura soggetta ad IVA per la vendita di un bene, tranne in un caso: l’immobile deve essere dichiarato “collabente” (che cade a pezzi).
I cinque anni dall’acquisto comportano differenze al fine fiscale per un privato.
Per una società va in conto ricavo.

Esiste la possibilità di costituire una società “ che acquista per rivendere entro i tre anni”.
Questi ha il vantaggio di una tassazione agevolata sia sull’acquisto sia sulla rivendita.

Cmq. su questi ultimi argomenti potrà essere più esaustivo di me il tuo commercialista.

La legislazione completa sulle aste giudiziarie la puoi trovare su questo link:
http://www.astegiudiziarie.it/normativa.aspx

Maurizio

 

[Umberto Granducato]

Esiste la possibilità di costituire una società “ che acquista per rivendere entro i tre anni”.
Questi ha il vantaggio di una tassazione agevolata sia sull’acquisto sia sulla rivendita.

Molto esaustivo- Come posso approfondire questo discorso della società che rivende nei 3 anni? Anch'io sono interessato a qst tipo di procedura.

 

[aleardi]

come ti dicevo sono a conoscenza di qs. possibilità, ma in 4 anni che mi occupo di aste non ho mail affrontato questa questione. La clientela che si rivolge a me è per lo più formata da persone che desiderano acquistare una prima casa risparmiando un po rispetto al mercato tradizionale. Credo che un commercialista ti potrebbe essere più utile di me, o forse qualche collega che ha già affrontato la questione.

>Maurizio

 

[Umberto Granducato]

ok. allora ti chiedo un'altra cosa legata sempre alle aste. L'aggiudicatario per quanti anni deve pagare eventuali spese condominiali insolute? Io sapevo i 2 anni precedenti oltre a quello in corso... giusto?

 

[aleardi]

esatto deve rispondere dei due esercizi precedenti

 

[matisse1987]

Grazie per la tua disponibilità, precisione, se è possibile rubo ancora un po di ifnormazioni, e faccio un super esempio, dimmi tu se ora compio qualche errore, grazie :

Allora ipotizziamo che il tribunale metta all'asta un immobile a 100000 euro, senza incanto rialzo minimo 2000 euro, 10% cauzione 15% conto spese, ok allora:

Io devo fare la proposta con una marca da bollo , ipotizziamo da privato, indicando se voglio agevolazioni di prima casa o meno. ecc ecc ok

1) faccio la proposta, la minima, è 100000 o 102000? metto un assegno di cauzione da 10000 e uno spese di 15000.

ipotizziamo venga accettata anche se al di sotto del 20% della base minima, bene, tu mi hai detto che le spese sono:

spese di trascrizione 149 euro, spese copie 14.16 euro,
2) imposte 10% del prezzo di aggiudicamento? sempre? Non sono o sono contate nei 15000 di conto spese?
3) spese di cancellazione ecc, presente nell'avviso, contato o meno nei 15000 del conto spese?
4) compenso professionista delegato? circa un range puoi dirmelo? Cmq ok lo contatterò, ma contato anche quello o no nel conto spese? inoltre, se c'è nell'ordinanza che tale banca o altro, mette a disposizone tot euro per la vendita entro tot mesi, quello è il compesno stesso???
5) Se la perizia poniamo il caso sia stata fatta nel 2005, ed è scritto che riamngono 10000 euro richiesti dall'amministartore, ecco di questi non se ne tiene piu conto? si terra conto dei "soli" soldi dovuti nel 2008/2009? oppure quelli dal 2005 conteggiati + quelli fino ad oggi? Nel caso non posso saperli a priori?
6) molto spesso nelle perizie viene scritto ipoteca di tot euro verso tale ecc ecc, ma è solo a titolo informativo, siccome tu ottieni una proprietà pulita giusto?


a questo punto ipotizziamo che l'immobile sia mio, per un totale di tutte le spese tra amministarzione, registro ecc ecc di 120.000 euro, ok?
Lo vendo ipotizziamo a 150000 euro, prima dei 5 anni, bene:
7) Al momento della vendita, che spese ho come venditore? Inoltre posso richiedere da privato di pagare la tassa sostitutiva del 20% sulla plusvalenza, ecco ma la plusvalenza è 30000 (150-120) o 50000 (150-100)???
A questo punto sarei fiscalmente tranquillo, cioè qualsiasi sia la risposta del punto rpecedente, sia 6000 euro che 10000, il resto è mio e il fisco non puo rompere in nessun modo? Cioè non si deve dichiarare, essenso rendita diversa, non ci dovro pagare altro? E soprattutto anche se io ci volessi vivere con tale attività va bene cosi??


Se si non capisco proprio l'uso di una srl, che farebbe pagare sulla plusavalenza l'ires del 33 (27.5) non l'ho capito, e poi sul 40% dei dividendi l'IRPEF di ogni socio se ha piu del 20% della società.
Cmq si interessante la cosa della società


Scuas se faccio doamdne sceme, e molte ma prima di spendere devo capire molte cose
Grazie mille ancora

 

[aleardi]

caro Daniele

scusa ma ho un problema alla tastiera, sono quindi obbligato a sostituire la lettera ???? con il simbolo £, spero ti risulti cmq. Chiaro.

Mi sembra tu sia pieno di noti£ie sbocconcellate qua e la.
Tu non hai la minima idea di come si svolga un’asta. Io posso provare a spiegartelo, ma le cose a cui stare attenti sono molte, e se non conosci alcune no£ioni di urbanistica rischi di farti davvero male . Le noti£ie che ti servono sono tutte nella peri£ia ma devi saperle interpretare.
Cmq. se hai inten£ione di fare della compravendita un’attività ti consiglio di farti affiancare da un consulente nei primi tempi.
Vado a rispondere ad alcune tue domande.
Seguo il tuo schema
1. metti in busta un assegno di € 10000 (pari al 10% del pre££o base d’asta) e 15000 per le spese. Il rial£o minimo entra in gioco se ci sono altri partecipanti.
2. le imposte sono del 10% se scegli il regime ordinario e se acquisti un abita£ione o un maga££ino; nel caso si tratti di un terreno la tassa£ione è del 18%. Se invece comperi chiedendo le agevola£ioni “di prima casa” le imposte sono del 3% più 168 euro x 2, forfettari, per imposte ipotecarie e catastali.
3. Nei 15000 euro sono compresi: le imposte, il compenso al professionista delegato, le spese di trascri£ione e i bolli; il compenso all’amministratore e eventualmente (vedi la prima risposta data!!) le spese di cancella£ione;
4. i soldi che la banca mette a disposi£ione sono per le spese di “pubblicità” non sono il compenso al delegato!!
5. solo gli ultimi due anni!!!! Se vuoi saperne l’ammontare esatto chiedi al delegato chi è l’amministratore del condominio, telefona e fatti fare un conteggio preventivo.
6. Si, è a titolo informativo, ma è un’informa£ione sui costi che dovrai sostenere per ogni cancella£ione; calcola 500 euro a iscri£ione, ci andrai abbastan£a vicino. Raramente questi costi sono a carico della procedura, come ti dxicevo nella prima risposta è una noti£ia che trovi nell’avviso di vendita. Tu ottieni il bene pulito perchè il giudice ordina le cancella£ioni, per chi le paga vedi sopra.
7. la plusvalen£a è di 30000 euro. Non mi occupo di rivendita, penso che i colleghi agenti immobiliari ti possano dare una risposta più competente sulle percentuali di tassa£ione della plusvalen£a

Mi sembra tu faccia “i conti sen£a l’oste”, ovvero con tutti quei volponi che frequentano i tribunali. Se vuoi farne un’attività chiedi al commercialista di informarsi per l’apertura di una società di compravendita “nei tre anni”, hanno agevola£ioni sia nell’acquisto che nella rivendita.

Si come dici tu devi capire molte cose e se ti posso ribadire un consiglio rivolgi a un consulente e verifica non si tratti di un “consulente improvvisato”


Mauri£io

 

[Alessandro Frisoli]

Ciao Aleardi, scusa una cosa, che tipo di agevolazioni hanno le società nei primi tre anni, meno imposte?

Altra cosa per l'amico Matisse, se l'immobile all'asta deriva da un fallimento, ossia se l'esecutato era una persona giuridica, la vendita è soggetta ad IVA e non da imposta di registro, in quel caso è utile avere una società.

 

[aleardi]

Ciao Alessandro
Ti chiedo scusa ma alcuni tastsis della tastiera non vanno, sono quindi costretto a are giri di parolo per non usarli

La deixini£ione è:"società che rivendono nei tre anni" si rierisce al xatto che se una società acquista e rivende entro tre anni ha delle agevola£ioni nella tassa£ione sia nell'acquisto sia nella rivendita. Non un'agevola£ione nei primi tre anii di attività. Come già detto sono a conoscen£a di questa possibilità pechè è una delle op£ioni presenti sul modulo di partecipa£ione del tribunale di Savona; prova a chiedere al tuo commercialista di cosa si tratta.
mauri£io