Competenze locatore locatario bar

[achab55]

Saluti a tutti,
sono proprietario dei muri di un locale locato a BAR
Il locale e costituito su due livelli.
Piano strada il bar vero e proprio,mente nel cortile adiacente al di sotto dello stesso ,ci sono due locali divisi.
Uno e' il bagno...non handy...vecchia licenza
i secondo e' ,separato con accesso indipendente e' adibito a magazzino del bar stesso
I due locali nel cortile sono raggiungibili da un a rampa carrabile e nel cotile all'aperto sono presenti 6 box auto
Il locatario ,mi ha fatto sapere che desidera ristrutturare tutto il locale,ex novo.
Mi ha anche informato il rifacimento di tutti gli "scarichi 2 saranno a mio carico.
Non ha specificato quali scarichi intende.
aggiungo che l'attuale scarico WC e lavabo bar sono perfetti
Il Bagno e' da rifare a livello estetico e igenico anche se ben tenuto
Ulteriori scarichi esistenti sono quelli che dal locale bar soprastante ,scaricano in fogna come acque bianche del bar con tutti i suoi accessori (banco/lavastoviglie macchina caffe ,prod ghiaccio ecc ecc )
tali tubazioni sono esterne ,passano nel sottopedana del baco bar e si infilano tramite un apertura nel sottostante locale magazzino ,per immettersi in fogna
I tubi sono tutti esterni
Chiedo se possibile avere un indicazione su chi si deve accolare ati spese
ricordo che nel passato la cassetta acqua del WC consegnata perfetta e poi rotta venne da me pagata ex novo
Cpme mi posso comportare?
Ringrazio per eventuali aiuti e suggerimento
Cordialmente
achab 55

 

[matusalemme]

Capitano Achab,

per ipotizzare una qualche risposta, occorrerebbe leggere cosa avete scritto nel contratto di locazione in generale ed in particolare circa lavori ed opere di ordinaria e, soprattutto, straordinaria manutenzione

poi, sempre nell'ottica di esprimere una prima idea, servirebbe sapere se l'immobile locato comprende effettivamente locale e i due sottolocali di servizio e, ancora, se il conduttore ha la facoltà - a sua discrezione - di eseguire i lavori di ristrutturazione che ti ha prospettato

per darti una prima idea sul da farsi, inoltre, ti ha mostrato un qualche progettino? o son solo parole?

sarebbero opere di ordinaria manutenzione/ amministrazione? parrebbe di no

di quand'è il contratto?

quindi, forse, se vuole ristrutturare, direi che potrebbe farlo:
1. anzitutto, solo se tu sei d'accordo e dai un espresso OK ai lavori;
2. a suo integrale rischio e spesa;
3. e con espressa manleva e garanzia nei tuoi confronti.

direi che - se i lavori interessano anche a te (perchè migliorano ed ammodernano il compendio immobiliare), non serve che tu concorra alle spese per forza: in queste situazioni ci son vari modi per mettersi d'accordo con l'inquilino senza metter mano al taccuino

se il Pequod...cioè il bar è in un condominio, occorre far attenzione anche a quello (regolamento condominiale ed eventuali delibere assembleari)

 

[achab55]

Capitano Achab,

per ipotizzare una qualche risposta, occorrerebbe leggere cosa avete scritto nel contratto di locazione in generale ed in particolare circa lavori ed opere di ordinaria e, soprattutto, straordinaria manutenzione

poi, sempre nell'ottica di esprimere una prima idea, servirebbe sapere se l'immobile locato comprende effettivamente locale e i due sottolocali di servizio e, ancora, se il conduttore ha la facoltà - a sua discrezione - di eseguire i lavori di ristrutturazione che ti ha prospettato

per darti una prima idea sul da farsi, inoltre, ti ha mostrato un qualche progettino? o son solo parole?

sarebbero opere di ordinaria manutenzione/ amministrazione? parrebbe di no

di quand'è il contratto?

quindi, forse, se vuole ristrutturare, direi che potrebbe farlo:
1. anzitutto, solo se tu sei d'accordo e dai un espresso OK ai lavori;
2. a suo integrale rischio e spesa;
3. e con espressa manleva e garanzia nei tuoi confronti.

direi che - se i lavori interessano anche a te (perchè migliorano ed ammodernano il compendio immobiliare), non serve che tu concorra alle spese per forza: in queste situazioni ci son vari modi per mettersi d'accordo con l'inquilino senza metter mano al taccuino

se il Pequod...cioè il bar è in un condominio, occorre far attenzione anche a quello (regolamento condominiale ed eventuali delibere assembleari)

Carissimo, e gentilissimo
Grazie davvero per questa prima illuminazione , che mi aiuta moltissimo
Verificherò per bene il contratto di locazione domani stesso e ti ritornerò con i chiarimenti del caso , sempre che tu voglia essere sempre così gentile è chiaro
La conduttrice mi ha fatto vedere un progettino, ovvero un disegno della nuova disposizione , ma niente altro
Mi ha solo detto , in modo perentorio è alterato, che gli “scarichi” , senza specificare quali è dove dovranno essere esclusivamente a mio carico
Mi ha chiesto precedentemente sé potrò contribuire alle spese di rifacimento bagno, che sono certo dovrà essere predisposto di tipo Handy
Considerando che il canone di locazione è veramente basso e in regime di Cedolare Secca( due anni fa’ si poteva) per cui a priori la conduttrice sa bene che il canone nn verrà mai aumentato così come spese registrazione annue nulle , nn vedo motivo di dover contribuire
Tengo a precisare che
Periodo lo k down covid ho abbuonato tre mensilità
Successivamente quest’estate ho dimezzato il canone con scrittura privata e comunicazione ad Agenzia Entrate
Che ci sono 2 mensilità morose più spese condominiali morose, non ho nessuna intenzione di concedere altro per nessun motivo
Il contatto in essere di 6+6 anni è blindatissimo e recita che ogni tipo di migliorerai è a carico del conduttore previo mio consenso
Un vero Cap Auchan che si rispetti non sarebbe stato così tenero sino ad oggi
Preciso inoltre che l’affitto viene pagato sempre in ritardo ⏰
In ogni caso se le cose andranno avanti in modo da creare problemi sono disposto a vendere i muri e liberarmi di tali persone
Nn posso purtroppo cacciarli
Attendo tue considerazioni
Grazie infinite
Auchab / Enri

 

[francesca63]

Il contatto in essere di 6+6 anni è blindatissimo e recita che ogni tipo di migliorerai è a carico del conduttore previo mio consenso

Ecco, mi pare chiarissimo; ogni tipo di migliorie l'inquilino le può fare, a carico suo, e solo se tu dichiari di essere d'accordo.
Perche se è indietro con i canoni e le spese condominiali, potrebbe anche capitare che inizia i lavori, e poi non ha i soldi per portarli a termine; quindi occhio anche a concedere il consenso...

 

[matusalemme]

Egregio,

per intanto, visto ciò che scrivi, con una RAR o con una PEC io metterei - subito - le cose in chiaro:

1.
intimerei alla conduttrice l'immediato pagamento dei canoni e delle spese condominiali attualmente in sospeso e - per il futuro - la richiamerei ai suoi obblighi contrattuali di pagamento tempestivo alle date pattuite

2.
la diffiderei ,inoltre, a non porre in essere qualsiasi tipo di intervento/lavoro/opera senza la tua specifica autorizzazione scritta, e tutte le necessarie informative, licenze, concessioni amministrative/condominiali dovute

3.
approfitterei, infine, dell'occasione per rimarcare formalmente tutti i benefici che le hai concesso finora (abbuoni e riduzioni, tolleranze) e la informerei che - vista la situazione - non sei disposto ad ulteriori concessioni

(attenzione: se continui ad accettare pagamenti tardivi, si crea una situazione di tolleranza che un domani potrà nuocerti)

 

[achab55]

Ecco, mi pare chiarissimo; ogni tipo di migliorie l'inquilino le può fare, a carico suo, e solo se tu dichiari di essere d'accordo.
Perche se è indietro con i canoni e le spese condominiali, potrebbe anche capitare che inizia i lavori, e poi non ha i soldi per portarli a termine; quindi occhio anche a concedere il consenso...

Cara Francesca 63
Grazie per l'intervento e consigli fruttiferi
Tutto molto chiaro
Grazie
achab/enri

Egregio,

per intanto, visto ciò che scrivi, con una RAR o con una PEC io metterei - subito - le cose in chiaro:

1.
intimerei alla conduttrice l'immediato pagamento dei canoni e delle spese condominiali attualmente in sospeso e - per il futuro - la richiamerei ai suoi obblighi contrattuali di pagamento tempestivo alle date pattuite

2.
la diffiderei ,inoltre, a non porre in essere qualsiasi tipo di intervento/lavoro/opera senza la tua specifica autorizzazione scritta, e tutte le necessarie informative, licenze, concessioni amministrative/condominiali dovute

3.
approfitterei, infine, dell'occasione per rimarcare formalmente tutti i benefici che le hai concesso finora (abbuoni e riduzioni, tolleranze) e la informerei che - vista la situazione - non sei disposto ad ulteriori concessioni

(attenzione: se continui ad accettare pagamenti tardivi, si crea una situazione di tolleranza che un domani potrà nuocerti)

Egregio,

per intanto, visto ciò che scrivi, con una RAR o con una PEC io metterei - subito - le cose in chiaro:

1.
intimerei alla conduttrice l'immediato pagamento dei canoni e delle spese condominiali attualmente in sospeso e - per il futuro - la richiamerei ai suoi obblighi contrattuali di pagamento tempestivo alle date pattuite

2.
la diffiderei ,inoltre, a non porre in essere qualsiasi tipo di intervento/lavoro/opera senza la tua specifica autorizzazione scritta, e tutte le necessarie informative, licenze, concessioni amministrative/condominiali dovute

3.
approfitterei, infine, dell'occasione per rimarcare formalmente tutti i benefici che le hai concesso finora (abbuoni e riduzioni, tolleranze) e la informerei che - vista la situazione - non sei disposto ad ulteriori concessioni

(attenzione: se continui ad accettare pagamenti tardivi, si crea una situazione di tolleranza che un domani potrà nuocerti)

Grazie molte
Grazie per i charirimento
da tenere presente che il bar e' ubicato in una zono diciamo depressa e i conduttori sono il vero valore aggiunto dell'immobile altrimenti non ci fare nulla e perderebbe ulteriore valore
Neppure a svenderlo ..lo piglierebbero
questo il motivo della mia tolleranza ,in altri fangenti non mi dsarei mai comportato cossi.
Pagano un affitto di 450€ mese un inezia ,ma pagavano con regolarita.
Cambiano idea sul loro futuro ogni giorno pertanto sopporto
QUQNTO TI SCRIVI;
2.
la diffiderei ,inoltre, a non porre in essere qualsiasi tipo di intervento/lavoro/opera senza la tua specifica autorizzazione scritta, e tutte le necessarie informative, licenze, concessioni amministrative/condominiali dovute

3.
approfitterei, infine, dell'occasione per rimarcare formalmente tutti i benefici che le hai concesso finora (abbuoni e riduzioni, tolleranze) e la informerei che - vista la situazione - non sei disposto ad ulteriori concessioni
NULLA DI PIU' GIUSTO
La mia autorizzazione sara' concessa solo esclusivamente alla visione di tutti i permessi e certificazioni di conformita di impaint ecc/pratica sul rumore/USL di competenza Comune ecc
Su punto 3
Concordo ,in pieno ed e' quello che stavo pensando
Solo per la riduzione canone Aprile /Luglio 2 con canone portato da 450 a 200€ sono in abbuaono di 1000 € piu mesi covid e spese amministrazione
Inoltre mi hanno imposto l'attivivazione dell'antenna TV condominiale 150 €
Mi competeva?
inolte mi dicono che sanitari ecc sono a mio carico NON credo loro sul contratto hanno firmato "visto e piaciuto"
Che ne dici? oltre al fatto che sono cretino?
Grazie

 

[matusalemme]

ciò che penso e che scrivo è pensato e scritto in base alla teoria ed alle scarne info riportate

naturalmente la pratica e la conoscenza della situazione effettiva può (e deve,se del caso) consigliare di agire altrimenti

sempre in teoria, la tolleranza nei ritardi dei pagamenti e le inerzie di fronte ad inesatti adempimenti può "annullare" temporaneamente la possibilità di avvalersi di eventuali clausole risolutive espresse come pure di contestare gli inadempimenti

una prassi - instauratasi fra le parti - ma diversa da quel che stabilisce il contratto può modificare le clausole contrattuali

quindi ,attenzione

circa eventuali lavori, in aggiunta a quel che scrivi, io chiederei anche apposite manleve e scarichi di responsabilità nei confronti di terzi, del condominio e delle autorità (con obblighi di ripristino, ove richiesto, e senza obblighi di alcun indennizzo da parte tua) e già fin d'ora mi guarderei per bene le clausole contrattuali della locazione ed il regolamento del condominio

quanto alle spese da sostenere, ripeto quanto già evidenziato in apertura: occorrerebbe leggere bene il contratto di locazione e capire - alla luce delle clausole (e non di quello che uno pensa che sia corretto in astratto) - quel che devi e non devi fare e ciò che puoi/non puoi pretendere

in teoria, se il locatore non dà specificamente particolari garanzie (di destinazioni contrattuali, di conformità alle legislazioni future , di conformità e di completezza degli impianti, etc.), il bene locato è solo l'immobile siccome visto e piaciuto

sarà onere, spesa e rischio del conduttore che - dopo averlo esaminato ed accettato in quello stato - lo ha preso in locazione per adibirlo ad una certa destinazione, farsi carico di chiedere ed ottenere le necessarie autorizzazioni per il commercio nonchè strutturarlo e completarlo in conformità e regolarità alla destinazione dal medesimo prescelta