Compravendita bloccata per difficoltà successione eredi

[Frasicix85]

Buonasera, il 22/01/18 ho stipulato tramite agenzia un compromesso per un acquisto con mutuo ipotecario di un appartamento su diritto di superficie.
L'unica proprietaria al momento era una signora 90 enne rappresentata con una procura generale da suo figlio. Da qui iniziano i guai!
Inspiegabilmente la delibera (garantita sia da un voucher mutuo che dalla relazione preliminare notarile) tarda ad arrivare, e dopo continue mie pressioni il direttore mi dice che la pratica verrà respinta additando la colpa all'immobile e al suo diritto di superficie (incommentabile dato che sapevano benissimo lo stato e la convenzione).
L'appartamento in ogni caso mi interessa quindi annullo la pratica per velocizzare i tempi e ricomincio l'iter con altri istituti riuscendo a ottenere finalmente una delibera ufficiale solo a inizi Luglio
Nel frattempo i mesi sono passati e vengo a scoprire che la signora è deceduta a fine giugno!
Con la morte ovviamente la Procura generale và a decadere quindi entrano in gioco tutti gli eredi della signora; 4 figli e due nipoti (figli del 5° figlio deceduto anni fà).
La situazione dalla morte è questa:
i 4 figli premono per velocizzare la successione e vendere la parte come concordato mentre i nipoti sembra abbiano trovato un cavillo e stanno tardando a concludere.
Dopo tutta questa avventura mi ritrovo ad oggi 1/11/18 ad aver pagato una caparra, l'agenzia e con questa situazione di di stallo.
Cosa posso fare? La mia intenzione era quella di inviare una raccomandata di diffida ad adempiere entro 15 giorni ma non sò sè posso farlo perche teoricamente non sono ancora i proprietari del bene!

Aspetto buone notizie!
Saluti, Francesco

 

[francesca63]

Quando era previsto il rogito , come data ultima ?
Se la data è passata puoi mandare una diffida ad adempiere, altrimenti no.
Ma forse meglio sarebbe un incontro con i figli della signora, in cui spieghi che, se non si sbrigano a venderti l’immobile, farai valere le tue ragioni , con richiesta di risarcimento di tutti i danni subiti, provvigioni pagate comprese.
Quali perplessità hanno i nipoti ?
Non vogliono vendere, o hanno altri dissidi per l’eredità?

 

[Frasicix85]

Ciao e grazie della celere risposta!
La data del rogito era prevista entro il 18/05/18 mentre i dissidi sono per l'eredità.
Ammetto che fino a luglio ero io l'inadempiente ma avendo un buon rapporto col figlio/procuratore non mi hanno inviato alcun sollecito ufficiale. Ora la situzione si è capovolta; ho provato a parlare con i figli chiedendo magari anche di entrare in possesso dell'abitazione dato che è disabitata con un qualche altra escamotage come ad esempio con un contratto di affitto a riscatto - rent to buy ma sembrano intimoriti. Ho paura che questa storia vada avanti per mesi!

 

[francesca63]

Chiedi un incontro con gli eredi.
I figli possono presentare comunque la successione.

 

[Frasicix85]

Buongiorno rieccoci alla nuova puntata di questo acquisto che ormai è diventata una vera e propria telenovela.
La successione è stata presentata all'agenzia delle entrate ed il notaio si è subito attivato per la relazione preliminare. Il problema è che dall'ispezione ipotecaria è uscita un ipoteca giudiziale di €11.000 iscritta nel 2012 (derivante da un decreto ingiuntivo del 2010) e un atto esecutivo cautelare nel 2014 (verbale di pignoramento immobili) per adesso non quantificabile.
I proprietari sono caduti dalle nuvole; loro hanno acquistato l'appartamento nel 2007 in contanti mi hanno giurato che non nè sapevano assolutamente nulla.
Per adesso siamo rimasti che chiariranno con un loro legale la situazione e procederanno a risolvere nel più breve tempo possibile.
Vorrei precisare che entrambi gli atti sono stati scaturiti da società fornitrici di materiali edili contro la ditta che ha costruito i palazzi.
Da ciò deduco che dovrebbe essere qualcosa antecedente all'ultimo acquisto. E' possibile che nel 2007 queste ipoteche(magari ancora in fase di giudizio) siano sfuggite al notaio? Oppure il notaio non ha controllato bene non essendoci un mutuo bancario di mezzo?

 

[francesca63]

E' possibile che nel 2007 queste ipoteche(magari ancora in fase di giudizio) siano sfuggite al notaio?

Se i gravami sono stati iscritti dopo il 2007 , il notaio non aveva modo di conoscerli.
I venditori invece non potevano non sapere, ma forse la madre ha sottovalutato la cosa , vista l’età, e all’epoca i figli non si erano interessati.
Ora tocca a loro risolvere , per poter vendere, o risulteranno inadempienti.

 

[Miciogatto]

Il notaio non è il mago Otelma, vede solo il presente e il passato, purtroppo non il futuro. Quindi del tutto normale la compravendita del 2007.

Hai un'ipoteca giudiziale di importo tutto sommato non preoccupante e quindi risolvibile, basta pagare.

Il problema è che questo immobile è pignorato dal 2014 e con tutta probabilità è in asta.

Ci sono due possibilità:

1) il pignoramento, come anche la giudiziale, è solo formale perchè hanno già risolto all'epoca, la procedura è estinta, manca solo da fare la cancellazione.
Ma non ne sanno nulla. Come no.

2) Molto più probabile che invece il pignoramento è in essere.
Anche se la casa è abbandonata a un certo punto sarà venuto un perito del tribunale a valutarla. Se non trova nessuno: forza pubblica + fabbro, si sfonda la porta, si valuta la casa e si cambia la serratura. Ma non se ne sono accorti, mah.


Come vedi in entrambi i casi è assai difficile credere che non ne sanno nulla.
Probabile l'ipotesi di Francesca, mamma anziana che non comprende quello che accade e figli disinteressati. O malafede nei tuoi confronti.

 

[Rudyaventador]

I venditori ben sapevano in quanto prima di procedere a qualsiasi atto esecutivo occorre accertare la propriea dell immobile che si aggredisce e procedere alle notifiche di rito, e leggete cautelare 2014 quindi sanno ed altrochè altrimenti ammesso che vi siano irregolarita e loro ( ma ne dubito) non siano al corrente devono costituirsi nella procedura e fare opposizione , pertanto stop per te incarica un avvocato che effettui le dovute visure e la verifica di cause in capo all immobile , all esito ti consigliera la cosa migliore ( aspettati che dovrai uscirne a gambe levate e gli fai causa per il doppio della capparra )

 

[Frasicix85]

Grazie delle risposte; sono consapevole che la situazione è strana ma sono convinto della buona fede dei proprietari soprattutto perchè sarebbe un suicidio giudiziale andare a firmare un compromesso dove ci si impegna a garantire al momento del rogito la libertà dell'immobile da qualsiasi vincolo, ipoteche ecc.
Ad ogni modo aspetto un'altra decina di giorni dopodichè vado di avvocato.

 

[Rudyaventador]

non posso mettere in dubbio le tue percezioni, ma ti posso dire che gli esecutati fanno cose che voi non esecutati mai potreste immaginare , io non aspetterei dieci giorni intanto mi affaccerei dal avvocato