Compravendita casa, clausola alla delibera reddituale ma non alla erogazione, sto tranquillo?

[romios]

Ciao a tutti! Riassumo brevemente la mia situazione: immobile individuato, fatta proposta di acquisto con caparra di 4mila euro cautelativa e clausola (nella proposta) di validita' solo in caso di delibera reddituale della banca da comunicare entro 45 giorni (la banca ci mette 20 giorni ma mi sono tenuto largo). Quindi se la delibera reddituale e' negativa decade tutto mentre se e' positiva si va avanti.
Andiamo avanti, delibera reddituale ottenuta, si procede al compromesso, si versa 10% valore immobile e spese di agenzia, nel frattempo la banca va avanti ed esegue perizia sull'immobile. Se la perizia da esito positivo viene erogato mutuo e tutto ok. Se la perizia da esito negativo?? Io mi sono risposto: se il mutuo non viene concesso a seguito della perizia significa che la motivazione riguarda l'immobile (abuso, non conformita' urbanistica, ecc) quindi, avendo il proprietario dichiarato (su proposta e compromesso) che l'immobile e' conforme alle norme urbanistiche ed edilizie, si tratterebbe di un inadempimento del proprietario che si troverebbe a dovermi restituire il doppio della caparra! E' vera questa mia conclusione? Quindi riassumendo diciamo che dopo aver avuto la delibera reddituale positiva non mi devo piu' preoccupare perche' un successivo rifiuto del mutuo avrebbe a che fare con problemi riguardanti l'immobile, e' cosi'? perche' se cosi' non fosse rischierei un rifiuto a seguito della perizia ed avendo versato gia 30mila euro al compromesso che faccio? li perdo? il vincolo all'erogazione del mutuo non me lo fanno inserire perche' l'erogazione avviene in tempi piu' lunghi rispetto alla delibera reddituale e di conseguenza il venditore non rischia di perdere cosi' tanto tempo inutilmente! Aiutatemi per favore a capire!

 

[od1n0]

il vincolo all'erogazione del mutuo non me lo fanno inserire perche' l'erogazione avviene in tempi piu' lunghi rispetto alla delibera reddituale e di conseguenza il venditore non rischia di perdere cosi' tanto tempo inutilmente

Sei tu che firmi e proponi e sei tu che decidi cosa mettere nella proposta non altri..........
personalmente se fossi al tuo posto la sospensiva la farei sulla delibera finale di erogazione del mutuo.

 

[Bagudi]

Il mutuo potrebbe venirti negato anche perchè il perito ti valuta meno l'immobile e questo non è colpa del proprietario....

 

[romios]

Diciamo che l'esito negativo della perizia per valutazione dell'immobile mi sento di escluderlo poiché ho esaminato le quotazioni immobiliari dall'agenzia delle entrate e ci siamo...in realtà ho fatto fare anche controlli urbanistici ed edilizi e mi sento tranquillo anche in questo...ma non si sa mai! quello che volevo capire è se ammettendo il rifiuto dal perito per problema dell'immobile, se è vera la storia dell'inadempienza e della conseguente restituzione del doppio della caparra.
Ormai la proposta l'ho fatta ed ho messo solo la clausola alla delibera reddituale, eventualmente potrei aggiungerla al compromesso la clausola all'erogazione? Però se il proprietario non fosse d'accordo non potrei obbligarlo più e se mi tirassi indietro perderei i 4mila euro dati alla proposta. Che dite? Grazie

 

[od1n0]

Ormai la proposta l'ho fatta ed ho messo solo la clausola alla delibera reddituale, eventualmente potrei aggiungerla al compromesso la clausola all'erogazione?

Se l'hai gia' fatta visto che e' irrevocabile non puoi piu' aggiungere niente finche' non scade.
Al compromesso men che meno ( a meno che non vi sia accordo fra le parti) visto che la proposta una volta accettata e notificato l'evento a te diventa il compromesso.

 

[romios]

Proverò eventualmente, con il consenso del proprietario, ad inserirla nel compromesso. Nessuno però mi risponde alla domanda relativa alla responsabilità del proprietario qualora il perito rifiutasse il mutuo per un problema riguardante l'immobile...

 

[studiopci]

Se la perizia da esito negativo?? Io mi sono risposto: se il mutuo non viene concesso a seguito della perizia significa che la motivazione riguarda l'immobile (abuso, non conformita' urbanistica, ecc) quindi, avendo il proprietario dichiarato (su proposta e compromesso) che l'immobile e' conforme alle norme urbanistiche ed edilizie, si tratterebbe di un inadempimento del proprietario che si troverebbe a dovermi restituire il doppio della caparra! E' vera questa mia conclusione?

Salve, senza vedere ciò che precisamente è stato riportato in proposta, che beninteso ha valore di contratto tra le parti nel momento in cui viene accettata e portata a conoscenza del proponente, la risposta alla tua domanda è : no, non è vera la tua conclusione... la clausola sospensiva è riferita ( male è stato fatto secondo me ) alla delibera della banca... ciò alla emissione di massima di parere positivo all'erogazione del mutuo... trattandosi questa di una mera fase preliminare dell'iter del mutuo ( la banca cioè valuta solo che con il reddito del richiedente c'è capienza ) , tutto potrebbe cambiare fino alla fine, dalla cifra da erogare a compresa la possibilità di negare il mutuo per sopravvenuti motivi. Questo tradotto in parole povere significa solo che il proponente dovrà cercare come farsi erogare un mutuo per onorare il contratto di compromesso, nel caso in cui il mutuo non venisse erogato per motivi ascrivibili all'immobile chi sarebbe inadempiente saresti tu come venditore

 

[romios]

grazie studiopci, quindi riferendomi alla tua ultima frase "nel caso in cui il mutuo non venisse erogato per motivi ascrivibili all'immobile chi sarebbe inadempiente saresti tu come venditore", ti ripeto che io sono l'acquirente, quindi come dici tu la responsabilita' sarebbe del venditore, giusto?

 

[studiopci]

Fermo restando che è necessario vedere cosa e come è stato scritta la proposta divenuta compromesso, nel caso in cui l'immobile non è vendibile per motivi ascrivibili al venditore ì, lo stesso si troverebbe nella impossibilità di onorare il contratto... quindi sarebbe inadempiente e come tale sanzionabile nei modi e nei termini previsti dal contratto o in mancanza dal codice Civile. Fabrizio

 

[romios]

Grazie Fabrizio, ti do alcuni chiarimenti. Quella a cui faccio riferimento e' la proposta di acquisto, nella quale si stabilisce che il compromesso avra' luogo entro una specifica data. In particolare il passaggio a cui facevo prima riferimento della proposta dice: "Il proprietario ha dichiarato all'agente immobiliare che l'immobile e' conforme riguardo alla conformita' dell'immobile alle norme edilizie / urbanistiche". Credo che questa dicitura parli chiaro riguardo le responsabilita' del venditore in caso di rifiuto del perito per un problema ascrivibile all'immobile, giusto?