Compravendita con Abusi

[eloa]

Ciao a tutti!
Sono a sottoporvi un quesito relativamente ad un immobile di mio interesse che presenta alcuni abusi edilizi (alcuni sanabili,altri non sanabili).
La casa in questione e'stata modificata nel tempo dalla proprieta',con apertura di porte al posto di finestre,spostamento muri interni ,apertura porte in muri portanti ,cambiamento di destinazione d'uso di superfici,creazione totalmente abusiva e non sanabile di un grande terrazzo ligneo che circonda la casa .
La proprieta'non ha intenzione di sanare la situazione poiche'non vuole in alcun modo accollarsi spese ,ma e' intenzionata a vendere.
Io e mio marito stiamo valutando la possibilita'di fare una proposta al ribasso alla proprieta' e di accollarci l'onere dei lavori.
In particolare pensavamo di muoverci andando a registrare un compromesso e nel periodo tra il compromesso e il rogito andare ad eliminare tutti gli abusivismi non sanabili e successivamente al rogito sanare regolarmente cio'che e'sanabile .
Pensate possano esserci controindicazioni rispetto a questo?
Consigliate di porre qualche particolare clausula nel compromesso?

Ringrazio anticipatamente chi vorra' darmi suggerimenti o spunti di riflessione.

 

[marcanto]

dalla descrizione la situazione mi sembra abbastanza articolata in termini di abusi, prima di prender qualsiasi decisione anche in merito al compromesso direi che la cosa migliore da fare è quella di incaricare un tecnico ( ing. arch. ) di propria fiducia affinche valuti opportunamente la situazione nel suo complesso.
Il tecnico in considerazione di queste valutazioni darà gli opportuni indirizzi nonché la fattibilità sia delle opere sanabili sia il ripristino per quelle non sanabili.

 

[francesca63]

Aggiungo che per eliminare gli abusi prima del rogito devi avere l’ok del venditore, che si vedrebbe demolire alcune parti dell’immobile ( penso alla terrazza non sanabile), senza avere la certezza che poi si rogiti davvero.
Come minimo servirebbe una caparra che copra gli eventuali danni; in ogni caso per il venditore è un rischio, perché proprio per via degli abusi presenti potreste ritenerlo inadempiente ( non potete mettere nero su bianco che siete disposti ad accettare gli abusi, sarebbe nullo), e chiedergli il doppio della caparra senza comprare.
Sono operazioni un po’ al limite, che vanno bene se tutto funziona.
Se qualcosa si inceppa, sono guai.
Va pensata meglio, con calma, e dopo attento controllo di un tecnico, come suggerito sopra.
Ma se il tecnico vi può aiutare per la parte edilizia, per la parte legale e per avere un contratto ben fatto dovrete muovervi bene, molto bene.

 

[marcanto]

perché proprio per via degli abusi presenti potreste ritenerlo inadempiente ( non potete mettere nero su bianco che siete disposti ad accettare gli abusi, sarebbe nullo), e chiedergli il doppio della caparra senza comprare.

Già sarebbe un controsenso

 

[eloa]

Ringrazio molto per le risposte ricevute,ragionando con mio marito ci chiedevamo se fosse possibile acquistare l'immobile con una cila o scia aperte (in corso) volte a sanare la maggior parte delle situazioni.
In questo modo al rogito la situazione potrebbe essere transitoria ...

 

[francesca63]

No, non sono rogitabili situazioni transitorie.
Potreste prevedere di dare una sostanziosa caparra che permetta al venditore di sistemare il sistemabile, e demolire tutti gli abusi.
Poi rogitate.
Ma ci vuole una buona dose di fiducia reciproca.
Non so se lo farei, ne da venditore ne da acquirente.

Altrimenti comprate con un'offerta davvero al ribasso, senza caparra, dichiarando a rogito che tutto è ok, poi i problemi e i rischi li gestite tutti voi.
Ma il venditore deve fidarsi che non chiediate mai l'annullamento dell'atto.
Anche lui dovrebbe dichiarare il falso.
Impossibile se dovete fare mutuo.

 

[Jan80]

Ricordo che in Emilia Romagna il notaio per rogitare ha bisogno della relazione tecnica integrata (conformità urbanistica e catastale asseverata da un tecnico), quindi ho dichiara il falso il tecnico rischiando il penale o al notaio basta una semi conformità, o..... Si rofita in altra regione/stato.

Di norma situazioni del genere vengono gestite dall'acquirente dando sostanziosa caparra a coprire demolizioni e sanatorie edilizie e strutturali a nome del venditore ma già gestite dal promissario acquirente. A rogito si arriva così con la conformità e spesso anche con lavori extra voluti dai futuri proprietari x un immobile già abitabile.

Se il venditore vorrà tirarsi indietro con l'immobile rinnovato sarà/dovrà essere costretto a rifondere il doppio della caparra.

Il rischio c'è sempre, l'importante è chiarirsi prima.

 

[eloa]

Questa mi sembra una buona soluzione poiche'io non vorrei correre rischi,preferisco fare le cose in regola e dormire serena .
Alla fine credo che la cosa migliore sia togliere gli abusi non sanabili e sanare il sanabile a nostro carico prima del rogito in modo da rogitare con una situazione pulita .
Una caparra alta effettivamente potrebbe far desistere la proprietaria dal ritirarsi dalla vendita dopo aver beneficiato del nostro lavoro per ripristinare tutto.

Ora non resta che sperare che la proposta economica venga accettata.

 

[angy2015]

verificate anche la solvibilità del venditore e lo stato libero del bene prima di versare sostanziosa caparra

 

[nuovo mediatore]

Secondo me se non viene sanato tutto non si può vendere. Occorre la conformità tra lo stato di fatto, comune e catasto! Se l'immobile viene venduto così come stà o parzialmente sanato, il rischio di cause legali è alto. Se ci fosse il perito di una banca per il mutuo non procede con la perizia.