Compravendita con Veranda da Smontare: devo montare l'infisso?

[Raniero]

Buongiorno,

Ho intenzione di smontare tutta la veranda (balcone di circa 6 mq con ringhiera) per poter vendere la mia casa. Bisogna fare l'operazione prima della perizia della banca per la concessione del mutuo dell'acquirente.

L'acquirente chiederà un mutuo pari a circa il 40% del valore (lo comunico perché mi hanno detto che può essere un dato rilevante ai fini della concessione)

Il problema è che in veranda adesso ho la cucina/piano-cottura/lavabo, quindi qualche giorno prima dell'appuntamento col perito faccio smontare tutto e poi vorrei rimontare, visto che fino alla consegna della casa ci vorranno altri mesi.

L'acquirente non ha deciso se tenerla o meno. La veranda in quanto tale è li da decine d'anni (io l'ho acquistata con la veranda già montata 10y fa) e anche il resto del condominio ce l'ha.
Ma non è mai stata sanata. Ed è certamente un abuso.

Le mie domande sono:

1) posso smontare e poi rimontare o è previsto che il perito possa tornare una 2a volta?
2) devo montare l'infisso obbligatoriamente ? (adesso tra casa e veranda non ci sono infissi)
3) posso lasciare la cucina fuori? O il perito potrebbe inc%&$ perché preso in giro?
3.1) o si deve solo limitare a certificare eventuali difformità e quindi se ho voluto montare una cucina sul balcone non importa ?
4) il perito "avvisa" prima di venire o è come la "visita fiscale" ?

scusate le domande ingenue, ma non ho mai affrontato la cosa e la dinamica non viene descritta in nessuna parte del forum (l'ho letto per ore)

 

[francesca63]

Se quella in veranda è l'unica cucina della casa, potresti avere comunque qualche problema, anche se smonti tutto fuori.
Nel senso che dovresti montare la cucina dove ufficialmente risulta che sia, perché una cucina ci deve essere ( se no si capisce che era in veranda abusiva).
Però è vero che se l'acquirente chiede solo il 40% forse il perito sarà meno fiscale.
Devi montare l'infisso.

 

[Raniero]

(...) dovresti montare la cucina dove ufficialmente risulta che sia, perché una cucina ci deve essere ( se no si capisce che era in veranda abusiva).
Però è vero che se l'acquirente chiede solo il 40% forse il perito sarà meno fiscale.
Devi montare l'infisso.

Grazie Francesca
Non avevo pensato a quello che hai detto.
Caspita, la cucina è lì fuori da sempre, da molto prima del mio acquisto di 11 anni fa.
Toglierla non sarebbe un problema, ma rimontarla dove ora c'è una camera da letto...
Potrei appoggiarla ad una parete interna, non sarebbe la prima casa in cui si sono "scambiate" le funzioni dei vani.
Ma accetto suggerimenti....

L'infisso lo monterò.

 

[PyerSilvio]

Buongiorno,

Ho intenzione di smontare tutta la veranda (balcone di circa 6 mq con ringhiera) per poter vendere la mia casa. Bisogna fare l'operazione prima della perizia della banca per la concessione del mutuo dell'acquirente.

L'acquirente chiederà un mutuo pari a circa il 40% del valore (lo comunico perché mi hanno detto che può essere un dato rilevante ai fini della concessione)

Il problema è che in veranda adesso ho la cucina/piano-cottura/lavabo, quindi qualche giorno prima dell'appuntamento col perito faccio smontare tutto e poi vorrei rimontare, visto che fino alla consegna della casa ci vorranno altri mesi.

L'acquirente non ha deciso se tenerla o meno. La veranda in quanto tale è li da decine d'anni (io l'ho acquistata con la veranda già montata 10y fa) e anche il resto del condominio ce l'ha.
Ma non è mai stata sanata. Ed è certamente un abuso.

Le mie domande sono:

1) posso smontare e poi rimontare o è previsto che il perito possa tornare una 2a volta?
2) devo montare l'infisso obbligatoriamente ? (adesso tra casa e veranda non ci sono infissi)
3) posso lasciare la cucina fuori? O il perito potrebbe inc%&$ perché preso in giro?
3.1) o si deve solo limitare a certificare eventuali difformità e quindi se ho voluto montare una cucina sul balcone non importa ?
4) il perito "avvisa" prima di venire o è come la "visita fiscale" ?

scusate le domande ingenue, ma non ho mai affrontato la cosa e la dinamica non viene descritta in nessuna parte del forum (l'ho letto per ore)

Lascia tutto com’e’ e resta a vedere che succede dopo la perizia.
Cio’ per capire, quale siano realmente, gli interventi di smontaggio e ripristino necessari.
Sempre che necessari si rendessero.

Dalla tua due elementi molto importanti.
L’acquirente perfettamente a conoscenza delle vicende e la sua ampia capienza di acquisto.

La casa, in quanto censita, ha il suo valore da poter definire, cio’ con l’abuso oppure senza.
Considerata la capienza dell’acquirente, questi potrebbe sanare a sua cura e spese, gli interventi che gli sembreranno opportuni, eseguendoli post rogito.
Resta perfettamente nel suo diritto.

Anche i fabbricati accatastati “F”, ovvero in corso di costruzione, possono essere periziati e finanziati per il tramite di un mutuo.
Come pure quelle vere e proprie montagne di sassi accatastati come fabbricati rurali.
Privi di ogni servizio e o impianto e neppure dotati di conformita’ urbanistica e o catastale.

Tutto dipende dalla capienza dell’acquirente.
La banca, opera per il proprio e il suo interesse, non per il tuo.

Nell’ a b c della compravendita, tra i primi caposaldi, vi e’ quello che detta che senza aver prima la certezza di vendere, meglio non toccare mai niente.

Fai fare la perizia e stai a vedere che succede dopo l’esito.

 

[Raniero]

Fai fare la perizia e stai a vedere che succede dopo l’esito.

L'acquirente mi ha sempre detto che se la perizia fosse negativa

- il mutuo non glielo erogano
- non potrebbe ri-chiederlo nel breve, nemmeno ad altre banche

 

[PyerSilvio]

L'acquirente mi ha sempre detto che se la perizia fosse negativa

La perizia non puo’ essere negativa.
L’immobile e’ censito questo significa che non e’ abusivo.
Di Verande di questo tipo, che riguardano tutta la compagine condominiale, ne e’ piena zeppa l’Italia.
Concepite e realizzate su quegli edifici, quando gli strumenti urbanistici dell’epoca, erano diversi da quelli attuali.
Cio’ non influenza le loro qualita’ ne la loro identificazione.
Risultante dal titolo che e’ nelle tue mani.

Perche’ e’ impensabile, che un telegrafo concepito nella sua epoca, possa vantare le stesse prestazioni di un moderno smartphone.

Cio’ non toglie al prodotto un suo valore commerciale.

 

[Bagudi]

Vero, ma gli possono imporre di sanarla.

Ti sei informato da un tecnico sulla possiiblità di sanarla ?

 

[marcanto]

Siamo in presenza di un intervento abusivo

veranda (balcone di circa 6 mq con ringhiera) per poter vendere

di non poco conto, e mi conforta il fatto che ve ne sia la consapevolezza.
Intervento che incide sui parametri edilizi/urbanistici con incremento di volume e di superficie utile.
Gli edifici d'Italia saranno anche pieni di verande sui balconi, ma è anche per questo che le aule di tribunali soni intasate dai procedimenti che riguardano appunto le verande abusive.
Il perita che verrà è un tecnico (ing-arch-geom) e non credo che faccia passare la questione senza prima sanare l'abuso.
SEMPRE che sia sanabile !

Si potrà sanare solamente se nel condominio vi sia ancora del volume residuo da impiegare.

 

[Raniero]

Vorrei chiarire che come detto nel primo post io HO INTENZIONE di smontare.

Non voglio prendermi rischi e ritardi nella vendita.

Il problema è relativo alle domande che riporto nel primo post.

 

[PyerSilvio]

Vero, ma gli possono imporre di sanarla.

Assolutamente no.

Come se la banca, finanziando un fabbricato classificato n corso di ultimazione potesse imporre la ristrutturazione.