Compravendita di casa con terreno

[cerelkay]

Salve a tutti,

mi serve un aiuto su questa pratica. Davvero sto chiedendo a chiunque ed ognuno risponde a modo suo (con metodi legali o dubbi -.-) ma vorrei trovare una soluzione tranquilla per me e il venditore.

In pratica il venditore vende una casa singola con terreno di 14mila (agricolo) a 100mila euro (totali). Io sto acquistando con il mutuo come prima casa tutte le carte sono in regola ecc ma ora il problema è il valore del terreno da inserire sulla proposta di acquisto.

Avessi avuto i contanti avviamente avrei messo Casa valore 70mila e il resto per il terreno. Dato che sto cercando di far entrare tutto con il mutuo (in quanto la casa e di recente ristrutturazione).

Ho una valutazione del terreno di 21mila euro anche se non allo stato dei fatti è solo una perizia online. Lo stato dei fatti è che si tratta di un terreno incolto quindi probabilmente con una perizia giurata la valutazione sarebbe inferiore. La proposta inviata dalla broker infatti indicava:

Anticipo 5mila
Saldo tramite mutuo 95mila
Terreno valore (fittizio)

Sappiamo tutti che il valore "sbagliato" del terreno è soggetto ad accertamento. Il totale valore in reddito domenicale è 99.80 e Agrario 118. Cosa si può fare? Va da se che quella casa non ha un valore superiore a 100mila che è già un importo tirato per la zona.

Grazie mille

 

[francesca63]

È lo stesso immobile di qualche mese fa ?
Sei sicuro che ti finanziano l’acquisto del terreno ?

 

[cerelkay]

Ciao @francesca63 se sono corretti i dati è possibile che abbia già scritto. Il mutuo è già deliberato. Ovviamente non è incluso il terreno cioè si spera che il perito valuti la casa (probabile) dello stesso importo della vendita di corpo. Quindi 100mila. Quindi il terreno non è incluso nel mutuo ragion per cui va indicato il suo valore nella proposta d'acquisto.

Ma ci siamo fermati appunto su questo dubbio e davvero ne ho sentite di tutti colori ma io vorrei fare una cosa corretta senza spendere però piu del dovuto (se non per le tasse reali da versare). Per dirla in parole povere non voglio pagare il proprietario più di quanto ha chiesto ma versare le tasse sul reale valore del terreno per non avere problemi con l'ADE.

 

[MauroScherlin]

Posto che va valutata la posizione dei terreni rispetto alla casa, varrebbe anche la pena valutare se i terreni in questione possono ricadere nella prelazione agraria. Inoltre, se non sei coltivatore diretto, l'imposta di registro per l'acquisto dei terreni agricoli è pari al 15%. Potresti consultare i valori VAM, ma l'accertamento potrebbe comunque venire eseguito.

 

[brina82]

ma io vorrei fare una cosa corretta senza spendere però piu del dovuto (se non per le tasse reali da versare). Per dirla in parole povere non voglio pagare il proprietario più di quanto ha chiesto ma versare le tasse sul reale valore del terreno per non avere problemi con l'ADE.

Come faresti scusa!?!

C'è una contraddizione in ciò che scrivi.

Se la casa è valutata 100k e tu vuoi pagare 100, e la banca non vuol finanziarti il terreno (oppure ho capito male?), se vuoi fare le cose CORRETTE dovrai pagare il terreno a parte.

Quindi volendo pagare 100 in totale, o il terreno vale 10 e la casa 90 e quindi chiederai 90 di mutuo ed il resto lo metti tu, oppure convinci la banca a farti finanziare 100, casa+terreno.

14.000mq di terreno agricolo, poco che lo vuoi pagare, non saranno almeno 10k???

 

[CheCasa!]

Ci sono aspetti diversi che vanno considerati.

Il finanziamento: la banca non mutua l'acquisto del terreno e non mutua una somma superiore a quella imputata alla casa. Se ti servono 95.000,00 per l'acquisto della casa meglio sarebbe dichiarare il valore del terreno 5.000,00, fregandosene dell'accertamento, in questa fase...

Prelazione dei coltivatori diretti confinanti: la vendita del terreno agricolo è soggetta a prelazione dei coltivatori diretti confinanti (anche dell'affittuario coltivatore diretto che in questo caso immagino vada esclusa essendo un terreno incolto). La prelazione può essere esercitata anche sul terreno indicato come pertinenziale della casa... se il coltivatore può dimostrare che il terreno non rappresenta un ornamento del fabbricato.
Un prezzo troppo basso potrebbe favorire l'esercizio del diritto. Quindi sarà importante approfondire la questione...

Pertinenzialità: Il terreno potrebbe essere inserito come pertinenza della casa. Essendo ad essa attiguo. La conseguenza è il pagamento delle imposte (15%) sul prezzo valore calcolato sul reddito dominicale... decisamente inferiore a quello venale sulla base del quale generalmente si calcolano le imposte per la vendita del terreno agricolo. Questa "modalità" non è gradita a tutti i notai, meglio quindi pianificarla in anticipo ed è comunque contestabile dall'agenzia delle entrare sulla base di un effettivo rilievo del terreno... Mi sono capitati casi accertati come pure casi non accertati...

Accertamento sui terreni agricoli: è sempre possibile ma non così rischioso. I venditori che possiedono il terreno da oltre 5 anni non pagano plusvalenza, per cui l'accertamento non ha conseguenze su di loro. Per l'imposta di registro ovviamente ci sono conseguenze ma da 5.000,00 a 30.000,00 si parla di sanzioni inferiori a 1.500,00 euro. Per carità, sono sempre soldi, ma non credo che possano sconvolgere l'economia dell'acquisto.

Insomma... bisogna tenere presenti tutte queste questioni che, in molti casi, prevedono percorsi assai diversi.

 

[brina82]

Prelazione dei coltivatori diretti confinanti: la vendita del terreno agricolo è soggetta a prelazione dei coltivatori diretti confinanti (anche dell'affittuario coltivatore diretto che in questo caso immagino vada esclusa essendo un terreno incolto).

Dove si può verificare se un confinante sia o meno un coltivatore diretto?

 

[francesca63]

Il mutuo è già deliberato. Ovviamente non è incluso il terreno cioè si spera che il perito valuti la casa (probabile) dello stesso importo della vendita di corpo.

Quindi, se manca ancora la perizia, il mutuo non è ancora stato deliberato.
Penso tu voglia dire che è stata fatta l’analisi reddituale, da cui risulta che sei finanziabile: ma per la perizia sulla casa, è probabile che il perito valuti anche in funzione del contratto preliminare che presenterai alla banca (la proposta accettata). Se , per ipotesi, scrivi 90 casa più 10 terreno, è presumibile che valuterà la casa non più di 90.

Mi pare che tu stia girando intorno a questo acquisto da un po’ di mesi: temo che il problema sia il fatto che non hai il denaro sufficiente per pagare il terreno , visto che quello non è finanziabile.

Poi , come scritto da @CheCasa! , c’è il problema dell’eventuale prelazione, e dei futuri accertamenti.

 

[CheCasa!]

Dove si può verificare se un confinante sia o meno un coltivatore diretto?

Ci sono diversi modi ma nessuno può essere considerato definitivo per tutta una serie di esiti giurisprudenziali che rendono la questione articolata ed estremamente precaria.

Con le visure dei confinanti è possibile interpellare l'INPS provinciale. Per privacy si possono sottrarre ma se è il notaio a farne richiesta generalmente rispondono.

Poi si può verificare alla coldiretti di zona. Che è l'associazione principale dei coltivatori ma... purtroppo non l'unica... perciò anche questo controllo non è dirimente.

Sul posto si può chiedere ai vicini se conoscono i confinanti. L'unica cosa buona è che oggigiorno la popolazione dedita all'agricoltura è talmente poca che spesso molti dei confinanti si riescono ad escludere con facilità.

Quando ci sono delle situazioni dubbie, meglio inviare l'invito all'esercizio del diritto indicando una locuzione tipo "qualora lei disponga dei requisiti stabiliti dalla legge... "

 

[cerelkay]

Allora rigrazio tutti per la delucidazione. Il notaio appena sentito mi ha detto che si potrebbe fare cosi: inserire nella proposta il valore del terreno agricolo (presunto e secondo i suoi atti nella zona) e poi inserire la cifra che io darò al proprietario. Esempio ti do mille euro anche se i terreni hanno valore 20mila. Quindi io pago il proprietario tot (che possiamo decidere) ma pago comunque le imposte sul valore (ho una perizia che indica 20mila) quindi 3mila euro di imposte al 15%.