Compravendita Edilizia Convenzionata: problemi sul prezzo

[AlexsawadE]

Nel mese di settembre 2012 ho fatto la proposta di acquisto e preliminari per l'acquisto di un immobile in edilizia convenzionata il prezzo della delibera comunale emessa nel 2009 era di 108.000 euro
sia io che la parte venditrice abbiamo firmato la proposta di acquisto e abbiamo fatto i preliminari per il rogito ad euro 110.000 perche la signora mi cedeva parte della cucina e alcuni elettrodomenstici
Ora il comune mi ha rilasciato la nuova delibera di vendita che stabilisce un prezzo massimo di
96.457 euro
'
io posso all atto notarile acquistare la casa al prezzo che dice il comune ? anche se i preliminari sono stati firmati e accordati per un prezzo di 110.000 euro ?
Posso denunciare l'agente immobiliare per non avere fatto le cose a modo .. nel senso che ha fatto si che accordassimo ad un prezzo in base ad una delibera Scaduta e non aggiornata ... possiamo appellarci al fatto che era compito dell agente metterci in guardia nel caso il prezzo della casa venisse aggiornato ?
La propietaria non ha riscattato il terreno per cui ha dei vincoli ..ed io voglio acquistare in base alla nuova delibera e cioè prezzo massimo 96.537 emesso il 10 ottobre dal comune
io ho gia dato alla signora che vende una caparra di 10 . 000 euro
Sono 2 mesi che aspetto e sul compromesso è stato scritto che il rogito deve avvenire entro la fine di novembre 2012
se la sig decidesse di non vendere piu .. e magari decidesse di acquisire il diritto pieno di propieta per poi vendere a me a 110.000 euro o forse anche di piu io sono costretto ad aspettare ?oppure c'è un limite di tempo per la decisione da parte della venditrice ..
posso consulatare un giudice di pace per sollecitare la vendita ^
la mia paura che la sig non si rifiuti ma voglia aquisire piena propieta e poi rivendermi la casa ad un prezzo anche maggiore di quello stabilito nei preliminari ...
il notaio mi disse che la sig insiste io potrei acquistare la casa a 110.000 per poi denunciare il fatto al ufficio tecnico del comune e quindi richiedere la mia differenza e la parte venditrice pagherebbe una multa pari al doppio della differenza stessa ..
il notaio mi disse anche che potrei fare denuncia di speculazione alla signora venditrice e che la signora non puo anche se decide di aquistare la " piena propieta" costringermi ad attendere che cio avvenga ...e che ora mai io devo rifare i preliminari per presentare alla banca per il rifacimento del mutuo.... in base al reale valore espresso dal comune
Potrei chiedere la giudice di pace un sollecito ..per la parte venditrice a prendere una decisione che non sia quella di farmi attendere e magari pagare qualche migliaia di euro se passa da diritto di superficie a propieta piena
la casa è perno per me per risolvere problemi legati alla concessione della carta di soggiorno per mia moglie e dopo di che per far si che possa chiedere residenza nella nuova abitazione .e per cui chiedere il ricongiungimento familiare per la figlia
Io piu aspetto e piu perdo tempo ...ne ho gia perso abbastanza ..
in caso si vada per vie legali posso chiedere qualche risarcimento per non avere potuto fare in tempo a fare i documenti per mia moglie in quanto legati alla casa ???
Potrei richiedere in dietro la caparra se la sig non accetta le nuove condizioni ?L agente immobiliare dice che devo per forza rogitare a 110 .000 ma non mi pare sia cosi .
come posso fare ?

 

[Manzoni Maurizio]

Una soluzione è che la venditrice liberi l'immobile dai vincoli e poi lo ceda al prezzo stabilito, però come tu dici nel prezzo sono compresi degli arredi e quindi si potrebbe rogitare al prezzo imposto e dare la differenza come pagamento degli arredi.
L'Agenti Immobiliari dovrebbe saperlo.
Bisogna capire cosa eravate d'accordo e cosa avete scritto in preliminare.

 

[AlexsawadE]

Ok ho capito
Nei preliminari è riportato che il prezzo fissato la prima volta prima Dell ultima delibera era 110 000 euro comprensivo di immobili

Se la venditrice svincolasse il vincolo io dovrei aspettare e mi ritroverei ancora a lungo senza abitazione

Il rogito é scritto nei preliminari deve avvenire entrò novembre 2012

Posso fare di nuovo una proposta di acquisto e nel caso non accettasse richiedere la caparra ??

Se decidesse di svincolare il tutto ed io non avrei tempo di aspettare posso richiedere la caparra e le spese affrontate per agenzia e perizia bancaria ??
Qui la parte danneggiata sono io mi pare di capire

Grazie

 

[Manzoni Maurizio]

La venditrice sosterrà che la differenza tra quanto si dichiarerà per l'immobile e la cifra totale è il pagamento dei mobili, se in prelimonare non è riportato termine ultimo e perentorio per la data fissata per l'atto notarile questa può subire degli slittamenti senza che sia impugnabile legalmente.

 

[AlexsawadE]

sono stato in agenzia a parlare del fatto
la venditrice non ha creduto quando gli parlai che il notaio non può rogitare ad un prezzo superiore a quello stabilito dal comune .
l agente mi ha detto che la parola del notaio supera le leggi comunali ,e che il notaio puo rogitare anche a 110.000 euro
ma non ci credo
l'agente dice che la proposta di acquisto che ho fatto è una cosa a parte rispetto il preliminare e che ora mai il preliminare dice che devo acquistare a 110.000
sul preliminare è scritto cosi : " l atto notarile di compravendita verrà stipulato entro il novembre 2012"
e poi c'è scritto " nel prezzo della presente compravendita si intende compreso di arredo cucina esistente"

Se devo rogitare a 96.546 euro "prezzo massimo di cessione" e dare la differenza di 110.000 euro significa che pagherei una cucina di seconda mano 13.544 euro .

E questo mi sembra troppo
E il preliminare e la proposta di acquisto è stata fatta in base ad una delibera scaduta e vale a dire di 107.570
Quindi mi andava bene che la differenza di 2.430 era per la cucina e per il condizionatore .
Una cosa è certa la mia banca ha voluto l'aggiornamento del valore della casa ed ora ho anche un problema con il mutuo .
Per avere il muto prima dichiaravo che immobile era di 110.000 euro e quindi mi dava 80.000 euro di mutuo il 70%

Ora il valore della casa è 96.546 e la banca mi da 67.582 pari al 70%

Ora la stessa banca pretende una formalità vale a dire un nuovo atto di comprovendita per cui devo rifare i preliminari . In cui certo chiederò che non venga scritto che la cucina sia presente.

Anche perchè se la signora vuole la differenza io prima farò valutare da un esperto la cucina e il suo reale valore

mi sa un po di truffa sta cosa ..mettere in preiminare una cucina schifoa per poi speculare sulla vendita della casa
potrebbe essere impugnabie una cosa del genere ???

l agente mi ha detto che una soluzione sarebbe quella che la signora prenda una decisione prima della fine di novembre :

1) aquistare il terreno e prendere piena propietà e rivendermi la casa al prezzo di 110.000 e non di piu.. per forza di cose a 110.000 anche perchè potrei non accettare una nuova proposta ad un prezzo superiore ..penso di non essere obbligato a farlo

2) mandare una lettera di sollecito alla signora tramite un avvocato dove venga scritto un ultimatum per prendere una decisione se entro fine mese ancora non mi fa sapere nulla

3) rogitare al prezzo di 96.546 e prendere da me solo 2.430 di differenza in piu a parte dopo il rogito .. la stessa differenza patuita nei primi preliminari


Ripeto i preliminari li abbiamo accordati su un prezzo scaduto !!!! è legale oppure no ??

Grazie

 

[AlexsawadE]

ciao a tutti
Ho una novita in merito alla mia vicenda ..
La parte venditrice si è consultata con un avvocato il quale le ha proposto di avvisarmi che intende acquistare la"piena propietà" per poi vender?mi la casa.
La casa me la deve vendere come accordato nei preliminari fatti vero ? non può aumentare il prezzo o potrebbe ? faendomi cosi ritirare e perdere la caparra ?? Io ho un incontro con la parte venditrice e l'agenzia
il prossimo lunedi
Io mi impunterò sul fatto che nel prelimianare la parte promissaria venditrice ha dichiarato di non avere nessun vincolo .
Ora chiederò alla stessa che mi venga concessa la casa ad uso e frutto in attesa dei preparativi e in attesa del " passaggio di propieta"
Potrei fare una cosa del genere? visto che il rogito era fissato per la fine di questo mese ?
La parte venditrice ha mentito nel preliminare non ha riportato che era vincolata alla legge in atto per la convenzione ,cui deve rispettare alcuni vincoli

Grazie per le risposte

 

[Bagudi]

La proprietà non può stipulare un atto che rischierebbe di essere nullo, se fatto a prezzo diverso da quello imposto, quindi bisogna aspettare che diventi proprietaria del terreno e poi rogitare.

I tempi non sono brevissimi.

Nello stesso tempo, non puoi chiedere di abitare in un immobile di cui hai pagato solo una minima parte.

Dovete trovare un accordo.

 

[AlexsawadE]

Qaunto tempo deve trascorrere per fare si che la signora possa riscattare il terreno per poi" rivendermelo al prezzo patuito" nel preliminare
La signora è in diritto di superficie dal 1196 ... devono trascorrere 5 anni oppure 20 anni per vendere senza " prezzo massimo di cessione"

Nel caso valga la legge dei 20 anni ...vuol dire che io dovrò aspettare il 2016 per potere aquistare al prezzo che vuole..

Per 4 anni devo attendere e devo andare in affitto .
Le spese affitto le posso chedere alla signora ?
La signora mi può fare un contratto d'affitto a riscatto in attesa che io aspetto i suoi COMODI ??

Insomma io ho gia dato una caparra di 10.000 euro
Mi sono sposato e la casa mi serve ma certamente non vorrei pagarla ad un prezzo troppo superiore al prezzo imposto.

riporto alcuni post che ho trovato in rete -

""""La legge 179/92 ha prescritto un periodo quinquiennale per l'alienabilità degli immobili in convenzione.
Tu dovresti sapere se l'acquisto dell'area da parte della coooperativa è avvenuto in cessione bonaria o a seguito di esproprio.
Ritengo, comunque, visto che il programma è stato compiuto in autofinanziamento, quindi senza né fondi regionali né con l'intervento del Fondo Sociale di Sviluppo Europeo (già Fondo di Ristabilimento del Consiglio d'Europa), che la c.d. socialità delle opere, non essendoci un mutuo a tasso agevolato, sia stata riscontrata nell'esproprio e poi nell'assegnazione in convenzione alla cooperativa.
Questo è il testo della norma inerente l'alienabiltà ex L. 179/92

Art. 20.
(Autorizzazione alla vendita e alla locazione da parte dell'assegnatario o dell'acquirente di alloggi).

1. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi e sopravvenuti motivi e comunque quando siano decorsi cinque anni dall'assegnazione o dall'acquisto.

E questa è la norma abrogatrice le precedenti restrizioni

Art. 23.
(Abrogazione e sostituzione di norme).

1. è abrogato l'articolo 3 della legge 29 settembre 1964, n. 847, così come sostituito dall'articolo 43 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

2. Sono abrogati i commi quindicesimo, sedicesimo, diciasettesimo, diciottesimo e diciannovesimo dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

Quindi queste sono le disposizioni di legge abrogate

L'ALLOGGIO COSTRUITO SU AREA CEDUTA IN PROPRIETÀ NON PUÒ ESSERE ALIENATO A NESSUN TITOLO,NÈ SU DI ESSO PUÒ COSTITUIRSI ALCUN DIRITTO REALE DI GODIMENTO PER UN PERIODO DI TEMPO DI 10 ANNI DALLA DATA DEL RILASCIO DELLA LICENZA DI ABILITÀ.

DECORSO TALE PERIODO DI TEMPO,L'ALIENAZIONE O LA COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI DI GODIMENTO PUÒ AVVENIRE ESCLUSIVAMENTE A FAVORE DI SOGGETTI AVENTI I REQUISITI PER LA ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI ECONOMICI E POPOLARI,AL PREZZO FISSATO DALL'UFFICIO TECNICO ERARIALE, TENENDO CONTO DELLO STATO DI CONSERVAZIONE DELLA COSTRUZIONE,DEL VALORE DELL'AREA SU CUI ESSA INSISTE,DETERMINATI AI SENSI DEL PRECEDENTE ARTICOLO 16 E PRESCINDENDO DALLA LORO LOCALIZZAZIONE, NONCHÉ DEL COSTO DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE POSTO A CARICO DEL PROPRIETARIO.

DOPO 20 ANNI DAL RILASCIO DELLA LICENZA DI ABITABILITÀ,IL PROPRIETARIO DELL'ALLOGGIO PUÒ TRASFERIRNE LA PROPRIETÀ A CHIUNQUE O COSTITUIRE SU DI ESSA DIRITTO REALE DI GODIMENTO,CON L'OBBLIGO DI PAGAMENTO A FAVORE DEL COMUNE O CONSORZIO DI COMUNI,CHE A SUO TEMPO HA CEDUTO L'AREA,DELLA SOMMA CORRISPONDENTE ALLA DIFFERENZA TRA IL VALORE DI MERCATO DELL'AREA AL MOMENTO DELL'ALIENAZIONE ED IL PREZZO DI ACQUISIZIONE A SUO TEMPO CORRISPOSTO,RIVALUTATO SULLA BASE DELLE VARIAZIONI DELLO INDICE DEI PREZZI ALL'INGROSSO CALCOLATO DALL'ISTITUTO CENTRALE DI STATISTICA.DETTA DIFFERENZA È VALUTATA DALL'UFFICIO TECNICO ERARIALE ED È RISCOSSA ALL'ATTO DELLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DAL COMPETENTE UFFICIO DEL REGISTRO,CHE PROVVEDE A VERSARLA AL COMUNE O CONSORZIO DI COMUNI.LA SOMMA È DESTINATA ALL'ACQUISTO DI AREE PER LA COSTRUZIONE DI CASE ECONOMICHE E POPOLARI.

L'ALLOGGIO COSTRUITO SU AREA CEDUTA IN PROPRIETÀ PUÒ ESSERE DATO IN LOCAZIONE,SINO A CHE NON SIA STATA PAGATA A FAVORE DEL COMUNE O CONSORZIO DI COMUNI LA SOMMA DI CUI AL COMMA PRECEDENTE, ESCLUSIVAMENTE A SOGGETTI AVENTI I REQUISITI PER L'ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI ECONOMICI E POPOLARI,AL CANONE FISSATO DALL'UFFICIO TECNICO ERARIALE SECONDO I CRITERI DI CUI AL SEDICESIMO COMMA DEL PRESENTE ARTICOLO.IL VERSAMENTO DELLA SOMMA PUÒ ESSERE EFFETTUATO, DECORSO IL TERMINE DI 20 ANNI,DIRETTAMENTE DAL PROPRIETARIO,AL COMUNE O CONSORZIO DI COMUNI,INDIPENDENTEMENTE DAL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ DELL'ALLOGGIO.

GLI ATTI COMPIUTI IN VIOLAZIONE DELLE DISPOSIZIONI CONTENUTE NEI QUATTRO PRECEDENTI COMMI SONO NULLI.DETTA NULLITÀ PUÒ ESSERE FATTA VALERE DAL COMUNE O DA CHIUNQUE ALTRO VI ABBIA INTERESSE E PUÒ ESSERE RILEVATA D'UFFICIO DAL GIUDICE."""""

 

[Bagudi]

Quello che riporti è relativo al diritto di proprietà e non al diritto di superficie...

Se hai così fretta, l'unica cosa è cercare di recedere dal contratto bonariamente facendoti restituire la caparra dei 10.000, euro.
In caso contrario, andare in causa e chiedere il doppio della caparra per inadempienza del venditore...

 

[AlexsawadE]

L avvocato mi ha detto che se io chiedessi la caparra la venditrice può legarsi al fatto che sul preliminare è riportato che io posso chiedere il doppio della caparra oppure permettere che adempia ai suoi obblighi.
Se l agenzia ci chiede le nuove commissioni perché dobbiamo rifare la compravendita farò in modo che la mia parte la paghi la parte venditrice
Di certo farò preparare una lettera da l avvocato in cui fisserò un tempo massimo per permettere la parte venditrice di fare il tutto
La mia paura è che lei vuole sfinirmi affinché io mi ritiri perdendo i soldi come ha già fatto con altre persone .. Mi sono informato
CON ME CASCA MALE !!!!!