Compravendita immobile donato con i 20 anni in scadenza

[Mattepnp]

Salve a tutti, dopo lunghe ricerche mi accingo assieme alla mia compagna alla prima proposta di acquisto per un appartamento. Al momento della proposta l'AI non ci avvisa che l'immobile è stato donato agli attuali proprietari, ma solo che sono due fratelli e uno ha la procura depositata presso notaio per la vendita dell'immobile, lascio un assegno non trasferibile di 5000€ intestato al suddetto(che abita all'estero).. la proposta non viene accettata, viene fatta una controproposta di poco superiore, che accetto e sottoscrivo, a quel punto mi viene comunicato che la casa è stata donata dai genitori(ancora in vita) ai fratelli nel 23/09/1997 e quindi fino alla scadenza dei 20 anni (23/09/2017) è caldamente sconsigiato rogitare per evitare rivalse di altri eredi,etc. Le cose che preoccupano sono:
1)Non aver inserito alcun accenno in proposta inerente il fatto di cui sopra;
2)Non aver inserito alcuna clausola sospensiva per accettazione mutuo(la banca mi ha dato piena disponibilità prima di sapere della donazione, ma adesso che dovrò presentarmi con la proposta accettata e la 'bella sorpresa', non mi sento affatto sicuro!!);
3)La data del compromesso(specificata in proposta) è stabilita non oltre il 12/08/2017, dove devo versare una caparra consistente con un mutuo che, forse, verrà erogato dopo il 23/09..è consigliabile posticipare la data??;
4)In visura catastale leggo" RETTIFICA DI INTESTAZIONE ALL' ATTUALITA' del 23/09/2017 prot. n.......... Voltura in atti dal 30/11/2000 Repertorio n........ ect" la domanda è : i 20 anni per la prescrizione della donazione(salvo opposizioni da verificare) partono dalla data 23/09 o dalla data di voltura del 30/11/2000??
Mi scuso se qualcosa risultasse poco chiaro o poco corretto, ringrazio per le risposte, siamo una giovane coppia e alla prima ci pare di aver già essere caduti in un guaio..

 

[francesca63]

Non mi pare un gran guaio.
A partire dal 23/9/2017 l'avvenuta donazione non sarà più un problema.
Anche la banca vedrà le date e potrà erogare il mutuo dal 23/9 in poi senza correre rischi.
I venti anni per la prescrizione partono dalla data della donazione,non della voltura.

 

[Stefano Amato]

concordo pienamente con la collega franscesca63 sulla prescrizione, resta il fatto che se devi fare un preliminare entro il 12 agosto e versare una caparra consistente resti cmq scoperto per più di un mese... non puoi provare a sentire l'AI se riesce a posticipare la data del preliminare? In fondo avrebbe dovuto avvertirti della donazione...è un nostro obbligo

 

[Mattepnp]

Vi ringrazio, stamani ho concordato per saltare il compromesso ed andare direttamente a rogito, ovviamente dopo il 23/09, non oltre il 10/10..unico neo: il notaio che avrei scelto chiude dalla prossima settimana, fino al 4/09..spero di non forzare troppo i tempi..ovviamente dipende se tutto fila liscio o se sorgono problematiche inaspettate..

 

[Mattepnp]

Ancora dubbi...allora: stamani vengo chiamato dalla banca, la quale afferma che anche trascorsi i vent'anni, nel caso di morte del donante, qualcuno dei legittimari potrebbe fare azione di riduzione nei miei confronti, quindi mi fa ostruzione per il rilascio del mutuo..Invece chiamando lo studio notarile, mi è stato detto che, salvo opposizioni, un immobile venduto a terzi a seguito del ventennio, è libero da vincoli..quindi anche in caso di futura morte del donante, qualora un legittimario volesse fare azione di riduzione potrà farla solo verso il donatario ma mai verso di me… cioè quindi a seguito del ventennio sarei libero al 100% da restituzione dell immobile e da richieste di denaro da parte di legittimari, giusto?! Mamma che ansie ste donazioni benedette..

 

[francesca7]

Se esiste una legge, dovrebbe essere tale per tutti, per le banche non è mai cosi, chissà come mai, dipende dall'impiegato di turno che forse di questioni legali non ne sa un bel niente, si permette di farti stare in ansia, di rifiutarti addirittura il mutuo.

 

[Mattepnp]

Vero francesca, il problema delle leggi italiane, e non solo in campo immobiliare, è la loro complessità e la loro interpretabilita'..quando invece dovrebbero essere chiare e non dare spazio ad interpretazioni...io vorrei solo sapere se la mia famiglia potrà dormire tranquilla visto che aspettiamo un bambino in arrivo e siamo famiglie operaie, e i soldi non li abbiamo trovati sugli alberi..

 

[francesca63]

Ovviamente ha ragione il notaio.
Art. 563 del codice civile,come modificato dal' art.3 legge del 28/12/2005 n.263.
La tua famiglia può dormire tranquilla,se rogiterai dopo il 23/9.L'articolo del codice civileè stato modificato anche per rendere un po' più facile(perché sicura dopo i 20 anni) la circolazione degli immobili frutto di donazione.
La legge in questo caso è chiara e non dà spazio ad interpretazioni differenti.

L'impiegato della banca forse intendeva che è necessario aspettare dopo il 23/9 per una delibera definitiva,poiché ,se viene proposta opposizione entro i venti anni dalla donazione,il termine dei venti anni è sospeso.
Quindi la certezza matematica di non avere problemi ad accettare quell'immobile come garanzia ci sarà per la banca dal 23/9 in poi.
Ovviamente il rischio è infinitesimale(chi aspetta l'ultimo mese del ventesimo anno per fare opposizione?),ma formalmente può essere un piccolo intoppo,che si risolve rimandando il rogito di qualche giorno.

 

[Mattepnp]

Grazie infinite francesca63, chiara ed esaustiva..ultimo dubbio, nel caso di morte del donante prima della scadenza del ventennio?permane quanto detto sopra?

 

[francesca63]

SI
L'acquirente di immobile donato può stare tranquillo se sono passati :
-venti anni dalla donazione (indipendentemente dalla morte del donante),
o
-dieci dalla morte del donante