Comproprietà e difformità edilizie

[CRISTIANO1234]

Buongiorno,

un amico (Tizio) ha ereditato dal padre un appartamento al 100% ubicato in una piccola palazzina e una quota pari al 50% delle pertinenze (giardino, locale magazzino in corpo separato, sottotetto, locale al piano terreno adibito a ricovero auto e lavanderia); quindi l'appartamento è suo al 100% mentre le pertinenze sono in comune al 50% con altro appartamento (si tratta infatti di una palazzina con due soli appartamenti, ogni appartamento è di proprietà esclusiva di una persona, rispettivamente Tizio e Caio, mentre le pertinenze sono in comune tra i due).

Tizio vuole vendere, ed ha trovato un potenziale acquirente; ha affidato ad un tecnico di verificare se tutto OK oppure se ci siano alcune irregolarità edilizie nelle parti comuni; in caso ci fossero, Tizio vorrebbe regolarizzare il tutto, ripristinando, ma teme che Caio, l'altro comproprietario, si opporrebbe, per ostacolarne la vendita ed obbligarlo di fatto a venderlo a lui ad un presso fortemente ribassato.



Leggevo che la Cassazione (sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018 a Sezioni Unite) ha affermato il principio di diritto secondo cui la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell'articolo 934 cc, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, ai quali, tuttavia, SPETTA IL DIRITTO DI opporsi e CHIEDERNE LA DEMOLIZIONE.



Tizio può inviare una raccomandata a Caio comunicandogli che entro 30 giorni intraprenderà i lavori di ripristino e, anche se Caio si opponesse, chiamare un'impresa edile e farli eseguire (Tizio sarebbe disposto anche a farli eseguire a sue spese), oppure se Caio si opponesse dovrebbe necessariamente andare per vie legali che potrebbero durare anni?



Grazie



Altro quesito: Qualora emergessero invece solamente piccole irregolarità sanabili, leggevamo sul web che l'istanza per sistemare le difformità edilizie va presentata da TUTTI I COMPROPRIETARI e non basta un singolo comproprietario; quindi PER LE PARTI COMUNI, SE l'ALTRO COMPROPRIETARIO VOLESSE OSTACOLARLO PER IMPEDIRE DI VENDERE a terzi, AVREBBE LE MANI LEGATE?

Immobile in comproprietà e istanze di sanatoria Secondo la giurisprudenza, il soggetto legittimato alla richiesta di mettere in regola l'immobile deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene, non essendo invece legittimato il semplice proprietario pro quota o il comproprietario di un immobile
Insomma: l'istanza per mettere in regola l'immobile deve provenire da tutti i contitolari.
Ciò vale tanto per la richiesta di condono quanto per quella di sanatoria.



Grazie mille

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,

un amico (Tizio) ha ereditato dal padre un appartamento al 100% ubicato in una piccola palazzina e una quota pari al 50% delle pertinenze (giardino, locale magazzino in corpo separato, sottotetto, locale al piano terreno adibito a ricovero auto e lavanderia); quindi l'appartamento è suo al 100% mentre le pertinenze sono in comune al 50% con altro appartamento (si tratta infatti di una palazzina con due soli appartamenti, ogni appartamento è di proprietà esclusiva di una persona, rispettivamente Tizio e Caio, mentre le pertinenze sono in comune tra i due).

Tizio vuole vendere, ed ha trovato un potenziale acquirente; ha affidato ad un tecnico di verificare se tutto OK oppure se ci siano alcune irregolarità edilizie nelle parti comuni; in caso ci fossero, Tizio vorrebbe regolarizzare il tutto, ripristinando, ma teme che Caio, l'altro comproprietario, si opporrebbe, per ostacolarne la vendita ed obbligarlo di fatto a venderlo a lui ad un presso fortemente ribassato.



Leggevo che la Cassazione (sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018 a Sezioni Unite) ha affermato il principio di diritto secondo cui la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell'articolo 934 cc, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, ai quali, tuttavia, SPETTA IL DIRITTO DI opporsi e CHIEDERNE LA DEMOLIZIONE.



Tizio può inviare una raccomandata a Caio comunicandogli che entro 30 giorni intraprenderà i lavori di ripristino e, anche se Caio si opponesse, chiamare un'impresa edile e farli eseguire (Tizio sarebbe disposto anche a farli eseguire a sue spese), oppure se Caio si opponesse dovrebbe necessariamente andare per vie legali che potrebbero durare anni?



Grazie



Altro quesito: Qualora emergessero invece solamente piccole irregolarità sanabili, leggevamo sul web che l'istanza per sistemare le difformità edilizie va presentata da TUTTI I COMPROPRIETARI e non basta un singolo comproprietario; quindi PER LE PARTI COMUNI, SE l'ALTRO COMPROPRIETARIO VOLESSE OSTACOLARLO PER IMPEDIRE DI VENDERE a terzi, AVREBBE LE MANI LEGATE?

Immobile in comproprietà e istanze di sanatoria Secondo la giurisprudenza, il soggetto legittimato alla richiesta di mettere in regola l'immobile deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene, non essendo invece legittimato il semplice proprietario pro quota o il comproprietario di un immobile
Insomma: l'istanza per mettere in regola l'immobile deve provenire da tutti i contitolari.
Ciò vale tanto per la richiesta di condono quanto per quella di sanatoria.



Grazie mille

Dare una risposta senza comprendere l'entità della difformità è difficile.
Comunque sei già molto avanti nel conoscere la materia, diciamo che dovresti intanto provare a chiedere di fare questa pratica, se è da fare, o questa modifica fisica alle parti comuni, in caso di diniego (e contemporanea difformità rilevante) si potrebbe ricordare che è la pubblica amministrazione a pretendere la regolarità edilizia, pertanto denunciando agli organi competenti l'irregolarità ricevereste una intimazione da parte del comune a regolarizzare, credo anche una multa, a quel punto non c'è facoltà di opporsi. Anche se va detto che qualora le difformità siano minime non solleverei il problema ne alla pubblica amministrazione ne all'acquirente.

 

[CRISTIANO1234]

Grazie!

Ma l'intervento del Comune si avrebbe anche in caso di abbattimento di un muro interno?

In tal caso NON si tratterebbe di abuso edilizio MA la difformità impedisce la vendita non essendo a norma...

Confermate che Tizio, comproprietario, senza il consenso degli altri, NON può far aggiornare i documenti edilizi e il catasto? Grazie
In tal caso, se lo riscostruisse, in cosa incorre?

Grazie

Grazie!

Ma l'intervento del Comune si avrebbe anche in caso di abbattimento di un muro interno?

In tal caso NON si tratterebbe di abuso edilizio MA la difformità impedisce la vendita non essendo a norma...

Confermate che Tizio, comproprietario, senza il consenso degli altri, NON può far aggiornare i documenti edilizi e il catasto? Grazie
In tal caso, se lo riscostruisse, in cosa incorre?

Grazie

Se Tizio ricostruisse muro interno abbattuto senza aggiornare documenti o abbattesse muro interno costruito senza aggiornare documenti all'Ufficio Tecnico comunale, incorrerebbe in qualche illecito?

Forse ESERCIZIO ARBITRARIO DELLEPROPRIE RAGIONI?

Esercizio arbitrario delle proprie ragioni nell'Enciclopedia Treccani

Delitto commesso da chi, al fine di esercitare un preteso diritto, pur potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo mediante violenza sulle cose (art. 392 c.p.) o usando violenza o minaccia alle persone (art. 393 c.p.). In entrambi i casi si procede a querela...

www.treccani.it

Abbattere un muro è violenza sulle cose... quindi al massimo multa fino a 516 euro ... tra l'altro perseguibile a querela... e se Caio querelasse Tizio per ESERCIZIO ARBITRARIO DELLEPROPRIE RAGIONI, almeno per gli abusi edilizi, Tizio lo denuncerebbe per abuso edilizio, pertanto a Caio non converrebbe... Concordate? Grazie

 

[alex0027]

Se Tizio ricostruisse muro interno abbattuto senza aggiornare documenti o abbattesse muro interno costruito senza aggiornare documenti all'Ufficio Tecnico comunale, incorrerebbe in qualche illecito?

Forse ESERCIZIO ARBITRARIO DELLEPROPRIE RAGIONI?

Esercizio arbitrario delle proprie ragioni nell'Enciclopedia Treccani

Delitto commesso da chi, al fine di esercitare un preteso diritto, pur potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo mediante violenza sulle cose (art. 392 c.p.) o usando violenza o minaccia alle persone (art. 393 c.p.). In entrambi i casi si procede a querela...

www.treccani.it

Abbattere un muro è violenza sulle cose... quindi al massimo multa fino a 516 euro ... tra l'altro perseguibile a querela... e se Caio querelasse Tizio per ESERCIZIO ARBITRARIO DELLEPROPRIE RAGIONI, almeno per gli abusi edilizi, Tizio lo denuncerebbe per abuso edilizio, pertanto a Caio non converrebbe... Concordate? Grazie

e qualche illecito....lo puoi fare per cartità ma dovresti prima o poi rifare la planimetria comunale,che costa

 

[CRISTIANO1234]

Dare una risposta senza comprendere l'entità della difformità è difficile.
Comunque sei già molto avanti nel conoscere la materia, diciamo che dovresti intanto provare a chiedere di fare questa pratica, se è da fare, o questa modifica fisica alle parti comuni, in caso di diniego (e contemporanea difformità rilevante) si potrebbe ricordare che è la pubblica amministrazione a pretendere la regolarità edilizia, pertanto denunciando agli organi competenti l'irregolarità ricevereste una intimazione da parte del comune a regolarizzare, credo anche una multa, a quel punto non c'è facoltà di opporsi. Anche se va detto che qualora le difformità siano minime non solleverei il problema ne alla pubblica amministrazione ne all'acquirente.

Grazie, se gli altri comproprietari non firmassero per la sanatoria, potrebbe segnalare al Comune le irregolarità, chiedendo venga emanata dal Comune ordinanza di ripristino così che siano obbligati ad adempiere?

Il Comune emetterebbe ordinanza di ripristino anche per un semplice muro interno abbattuto?
Si tratterebbe di irregolarità sanabile, ma senza la regolarizzazione l'immobile NON potrebbe essere venduto...

Grazie

 

[Giuseppe Di Massa]

Grazie, se gli altri comproprietari non firmassero per la sanatoria, potrebbe segnalare al Comune le irregolarità, chiedendo venga emanata dal Comune ordinanza di ripristino così che siano obbligati ad adempiere?

Il Comune emetterebbe ordinanza di ripristino anche per un semplice muro interno abbattuto?
Si tratterebbe di irregolarità sanabile, ma senza la regolarizzazione l'immobile NON potrebbe essere venduto...

Grazie

Come dicevo a inizio risposta senza conoscere l'entità della difformità era complicato dare una risposta, se si tratta di un semplice tramezzo abbattuto, tra due parti comuni, senza che l'abitazioni in vendita sia coinvolta, senza aver compromesso la sicurezza ecc (quindi in un caso semplice) l'immobile puoi venderlo anche senza sanare, si tratta di una piccola difformità oltre tutto delle parti comuni, anche con mutuo alla peggio il perito indicherebbe la difformità abbassando leggermente il valore di perizia.