Nell 'anno 1999 io e mia madre ( proprietaria di un terreno ) abbiamo stipulato un contratto preliminare di permuta con un impresario edile , il contratto prevedeva la cessione di parte di un terreno edificabile in cambio della costruzione al rustico avanzato di tre villette per me e per i miei due fratelli.
Chiediamo la concessione al comune nel 1999 ,undici anni dopo finalmente ( 2010 ) il comune rilascia l'autorizzazione per la costruzione . Siccome nel frattempo e' sopraggiunta questa crisi del settore edile l'impresario si vede costretto ad associarsi con una importante agenzia immobiliare per sostenere i costi , fondamentale per l'operazione ma ,il titolare dell'agenzia rivendica presunti alti costi di urbanizzazione e difficolta' a vendere nonche' costi maggiori di costruzione dovuti alla normativa sul risparmio enrgetico , noi dalla nostra parte riteniamo invece che il terreno in dieci anni ha acquisito maggior valore , circa il doppio del valore periziato , quindi maggiori i costi per costruire sarebbero compensati dal maggior valore degli appartamenti venduti.
1a domanda :visto il tempo trascorso per avere la concessione edilizia ( lottizzazione )e' possibile fare causa al comune per danni ? O per tempi di concessione troppo lunghi o altro ?
2 domanda: Il preliminare di permuta dopo dieci anni e' ancora valido?
3a domanda: L'impresario e' anche il geometra che insieme ad un architetto ha presentato in comune la domanda di lottizzazione , se il contratto preliminare dovesse essere annullato a cosa andiamo incontro ? Bisognerebbe ovviamente pagare le prestazioni del geometra e dell'architetto ?SU CHE BASE?
Fatta questa premessa e confidando di raggiungere un accordo equo tra noi e il costruttore vorrei farvi alcune domande sulle modalita' per concretizzare il contratto , la cosa ci e' stata posta in due modi:
Atto di vendita globale dove mia madre cede a noi tre fratelli la parte di terreno necessaria per la costruzione delle tre villette e al costruttore la parte di terreno a lui spettante , con emissione di garanzia fidejussoria a ns nome valida in caso di inadempienza del costruttore .
Su questo punto vorrei sapere di quanto deve essere la somma coperta dalla fidejussione: Totale del valore delle tre villette finite ? Il valore del terreno dove sorgeranno le villette va conteggiato nella fidejussione ?
Altra possibilita' prospettataci : Mia madre vende il terreno all impresa la quale versa una somma pari al valore delle tre villette , contestualmente acquisteremmo dall impresa le tre villette con versamento di caparra e tutta la trafila seguente con saldo alla consegna .e' legale ?
Ci sono altre possibilita'?
Ai fini fiscali infine siccome ci sara' una rivalutazione del terreno come sarebbe meglio agire ?
Il guadagno dell' impresa sembra molto alto rispetto a quanto concesso , potremmo rescindere il contratto se la controparte volesse diminuire il valore di quanto proposto ? Due villette al posto di tre ? Per esempio .
Cioe' venendo meno le ns aspettative rispetto a quanto riportato il contratto preliminatre potrebbe ritenersi nullo ?
Grazie e un saluto a tutti
franco valcamonica
Chiediamo la concessione al comune nel 1999 ,undici anni dopo finalmente ( 2010 ) il comune rilascia l'autorizzazione per la costruzione . Siccome nel frattempo e' sopraggiunta questa crisi del settore edile l'impresario si vede costretto ad associarsi con una importante agenzia immobiliare per sostenere i costi , fondamentale per l'operazione ma ,il titolare dell'agenzia rivendica presunti alti costi di urbanizzazione e difficolta' a vendere nonche' costi maggiori di costruzione dovuti alla normativa sul risparmio enrgetico , noi dalla nostra parte riteniamo invece che il terreno in dieci anni ha acquisito maggior valore , circa il doppio del valore periziato , quindi maggiori i costi per costruire sarebbero compensati dal maggior valore degli appartamenti venduti.
1a domanda :visto il tempo trascorso per avere la concessione edilizia ( lottizzazione )e' possibile fare causa al comune per danni ? O per tempi di concessione troppo lunghi o altro ?
2 domanda: Il preliminare di permuta dopo dieci anni e' ancora valido?
3a domanda: L'impresario e' anche il geometra che insieme ad un architetto ha presentato in comune la domanda di lottizzazione , se il contratto preliminare dovesse essere annullato a cosa andiamo incontro ? Bisognerebbe ovviamente pagare le prestazioni del geometra e dell'architetto ?SU CHE BASE?
Fatta questa premessa e confidando di raggiungere un accordo equo tra noi e il costruttore vorrei farvi alcune domande sulle modalita' per concretizzare il contratto , la cosa ci e' stata posta in due modi:
Atto di vendita globale dove mia madre cede a noi tre fratelli la parte di terreno necessaria per la costruzione delle tre villette e al costruttore la parte di terreno a lui spettante , con emissione di garanzia fidejussoria a ns nome valida in caso di inadempienza del costruttore .
Su questo punto vorrei sapere di quanto deve essere la somma coperta dalla fidejussione: Totale del valore delle tre villette finite ? Il valore del terreno dove sorgeranno le villette va conteggiato nella fidejussione ?
Altra possibilita' prospettataci : Mia madre vende il terreno all impresa la quale versa una somma pari al valore delle tre villette , contestualmente acquisteremmo dall impresa le tre villette con versamento di caparra e tutta la trafila seguente con saldo alla consegna .e' legale ?
Ci sono altre possibilita'?
Ai fini fiscali infine siccome ci sara' una rivalutazione del terreno come sarebbe meglio agire ?
Il guadagno dell' impresa sembra molto alto rispetto a quanto concesso , potremmo rescindere il contratto se la controparte volesse diminuire il valore di quanto proposto ? Due villette al posto di tre ? Per esempio .
Cioe' venendo meno le ns aspettative rispetto a quanto riportato il contratto preliminatre potrebbe ritenersi nullo ?
Grazie e un saluto a tutti
franco valcamonica
