Consiglio deposito della caparra

[Pastafagioli]

Buongiorno, spero che mi possiate aiutare con una domanda. Praticamente, in sintesi, stavo per comprare una casa, ma all'ultimo è saltato fuori che c'è un problema con la sanatoria e ci vorrà circa 8 mesi per sistemarla. Invece di cercare un'altra casa mi hanno proposto di fare un contratto d'affitto finché la sanatoria non sia risolta e che le cifre pagate saranno sottratte dalla proposta d'aquisto. La prima cosa che vorrei chiedere, quali sono i rischi e i consigli mi potete dare in una situazione così?

Poi, in sostanza, il problema per me è che l'agenzia, invece di depositare l'assegno di caparra col proprietario, vuol tenerlo in ufficio loro. Ovviamente, non mi piace perché per tutti questi mesi corro io il rischio che qualcuno arrivi e offra una caparra leggermente più alta, poi basta mi ridanno l'assegno e finisce lì. Come posso richiedere che l'assegno viene depositato, oppure è possible che io faccia la caparra con un bonifico con la stessa pena dell'assegno depositato? Quali consigli mi potete dare per convincere l'agenzia? Ovviamente tutte le parti hanno i loro interessi e capisco se l'agenzia ha paura di essere esclusa. E' possibile una soluzione di firmare un patto con l'agenzia che verranno pagato?

Grazie mille!

 

[francesca63]

Invece di cercare un'altra casa mi hanno proposto di fare un contratto d'affitto finché la sanatoria non sia risolta e che le cifre pagate saranno sottratte dalla proposta d'aquisto.

Direi che la prima cosa da fare è accertarsi che la sanatoria sia davvero possibile e risolutiva del problema, rendendo regolare lo stato di fatto.
Se così fosse, non vedo problemi a versare una caparra, e fare il rogito a sanatoria conclusa; se il venditore non dovesse fare la sanatoria, dovrebbe renderti il doppio della caparra versata.
Naturalmente la provvigione andrebbe comunque versata.

Se invece devi fare mutuo, e intendevi inserire nel contratto una condizione sospensiva per l'ottenimento del finanziamento, dovrai attendere che la sanatoria sia completa, prima di far andare il perito; quindi dovrai attendere prima di avanzare la richiesta di mutuo.
In questo caso, l'assegno resterebbe in mano all'agenzia, e bisogna studiare con attenzione le tempistiche e gli accordi contrattuali.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno, spero che mi possiate aiutare con una domanda. Praticamente, in sintesi, stavo per comprare una casa, ma all'ultimo è saltato fuori che c'è un problema con la sanatoria e ci vorrà circa 8 mesi per sistemarla. Invece di cercare un'altra casa mi hanno proposto di fare un contratto d'affitto finché la sanatoria non sia risolta e che le cifre pagate saranno sottratte dalla proposta d'aquisto. La prima cosa che vorrei chiedere, quali sono i rischi e i consigli mi potete dare in una situazione così?

Poi, in sostanza, il problema per me è che l'agenzia, invece di depositare l'assegno di caparra col proprietario, vuol tenerlo in ufficio loro. Ovviamente, non mi piace perché per tutti questi mesi corro io il rischio che qualcuno arrivi e offra una caparra leggermente più alta, poi basta mi ridanno l'assegno e finisce lì. Come posso richiedere che l'assegno viene depositato, oppure è possible che io faccia la caparra con un bonifico con la stessa pena dell'assegno depositato? Quali consigli mi potete dare per convincere l'agenzia? Ovviamente tutte le parti hanno i loro interessi e capisco se l'agenzia ha paura di essere esclusa. E' possibile una soluzione di firmare un patto con l'agenzia che verranno pagato?

Grazie mille!

Va detto che il deposito sarà tale fino a quando il vostro contratto di compravendita non sarà realmente concluso. Se il problema della sanatoria è da risolvere (come mai 8 mesi?) ovviamente concorderete che si tratterà di una clausola sospensiva, così come quella che forse metterete per il mutuo, per questo è corretto che l'assegno non sia versato nelle mani dei proprietari ma resti in deposito, diverrà caparra confirmatoria, quindi garanzia, quando sarà tutto a posto.
Rischi di più a consegnare i soldi al proprietario, perchè se la compravendita non andasse in porto avresti il problema di farteli restituire.
Per questo o rinunci all'immobile o ti "imbarchi" in questo tipo di compravendita ma direi che l'agenzia ti ha proposto il percorso giusto.
Se invece la sanatoria è solo una pratica da fare prima del rogito ma senza dubbi sulla fattibilità, se non hai dubbi in merito all'eventuale mutuo e quindi non ci saranno clausole speciali che vincolino la conclusione del contratto, allora potresti insistere per l'incasso della caparra.
Nel primo caso l'agenzia va pagata a sanatoria fatta (mutuo ottenuto se ci sarà anche questa clausola) nel secondo caso subito, o comunque quando ti chiederanno di farlo.
Per il contratto d'affitto, invece, esso sarebbe un accordo a parte che si può fare, se proprio hai necessità di trasferirti già li, ma fallo solo nel secondo caso, ovvero nel caso di vendita certa, con sanatoria sicuramente fattibile

 

[Pastafagioli]

francesca63, Giuseppe Di Massa

Direi che la prima cosa da fare è accertarsi che la sanatoria sia davvero possibile e risolutiva del problema, rendendo regolare lo stato di fatto.

(come mai 8 mesi?)

Grazie mille per i gentili consigli
Allora, per uno molto inesperto, c'è una cosa potrei fare in particolare per accertarmi che sia possibile? Da quel che mi ha detto l'agenzia il problema è sorto perché la casa è troppo alta rispetto a quello che dev'essere. L'agenzia ha stimato che ci vorranno tra i 5 e gli 8 mesi per sistemarla, ma si tratta di una questione ammnistrativa. L'agente sembra poi piuttosto convinto che tutto si risolverà, ma non so.

Riguardo al mutuo, avevo fatto una cosa che si chiama "mutuo in tasca", in cui la banca garantisce una certa cifra, prima ancora di trovare la casa. Questo però ha una scadenza e con questo problema sorto all'ultimo il mutuo mi scade. Spiegando tutto ciò alla banca, mi dicono che rifare il mutuo non sarà un problema, ma nonostante ciò, ci sarà da vincolare una clausola.

Poi, per il rogito, la mia preoccupazione è questa: se faccio un contratto di affitto e se tutto va bene con la sanatoria, quell'arco di 5/8 mesi è un lungo periodo in cui effettivamente la casa rimarrà sul mercato e senza depositare la caparra, a qualsiasi momento qualcuno potrebbe arrivare con un'offerta leggermente più alta della mia e la storia finisce lì. Mi ridanno l'assegno e vendono all'altro acquirente. C'è un modo per mitigare questo rischio? 5/8 mesi sono un periodo lungo. Grazie mille ancora,

 

[francesca63]

Allora, per uno molto inesperto, c'è una cosa potrei fare in particolare per accertarmi che sia possibile?

Consultare un tecnico, l’unico che può dirti se la cosa è sanabile .

Da quel che mi ha detto l'agenzia il problema è sorto perché la casa è troppo alta rispetto a quello che dev'essere.

Non darei per scontato che si possa sanare. @cafelab ,@Jan80 , @marcanto , cosa dite ?

Spiegando tutto ciò alla banca, mi dicono che rifare il mutuo non sarà un problema, ma nonostante ciò, ci sarà da vincolare una clausola.

ottimo che tu sappia già quanto sei mutuabile, ma ovviamente queste certezze la banca non te le dà per sempre.

se faccio un contratto di affitto

A me l’idea dell’affitto fino alla sanatoria non piace per nulla: se ti serve una casa per andare a viverci velocemente, cambia immobile e cerca altro.
Altrimenti fai un contratto preliminare con condizione sospensiva , lascia assegno all’agente e aspetta che facciano la sanatoria ( sempre dopo aver appurato che sia possibile).
Il rischio che vendano ad altri forse esiste, se il venditore non è corretto, ma mi pare limitato, e non mi sembra il rischio peggiore.
D’altronde avendo bisogno del mutuo anche tu non puoi dare certezze al venditore.

 

[cafelab]

Da quel che mi ha detto l'agenzia il problema è sorto perché la casa è troppo alta rispetto a quello che dev'essere. L'agenzia ha stimato che ci vorranno tra i 5 e gli 8 mesi per sistemarla, ma si tratta di una questione ammnistrativa.

da qui nessuno può assicurare che una difformità sia sanabile,
certo che 5-8 mesi vuol dire permesso di costruire in sanatoria,
evidentemente, tanto piccola, la difformità non è

 

[matusalemme]

se l'immobile ti interessa proprio da morire e se, come ti è stato saggiamente consigliato, la sanatoria fosse possibile (entrambi i "se" avranno da essere garantiti al limone) - e quindi è solo una questione di far passare lunghi mesi - direi che tra le varie soluzioni possibili potrebbe esserci anche quella di:

1. seguire il consiglio dell'agenzia. Quindi, potresti stipulare il contratto di locazione, andarci a vivere e cambiare le serrature: difficilmente qualcuno comprerà la casa dei tuoi sogni senza averla visitata e con un inquilino barricato all'interno;

oppure

2. se vuoi essere ancora più garantito e puoi spendere qualche soldino, fai tutto quanto indicato al precedente n. 1, con l'aggiunta di stipulare il contratto di locazione avanti un notaio con dentro, oppure in aggiunta, un contratto preliminare con effetti anticipati (possesso dell'immobile a te e tanti soldini al proprietario), il tutto trascritto in Conservatoria dei RR.II.
E' a rischio, costa, ma sei dentro e nessuno ti caccerà più via, ma dovrai aver consultato un tecnico con le palle, esperto di altezze e sanatorie.

Ricorda - come già più volte consigliatoti sopra - che la rogna dell'altezza non è un problema tuo, ma del venditore: pertanto, dovrebbe correre ,pagare e rischiare lui, e non tu.

 

[Bagudi]

E se la sanatoria poi non fosse possibile ?

Ci vorrebbe

un contratto preliminare con effetti anticipati

assolutamente blindato.

 

[matusalemme]

rispondo alla cortese domanda " E se la sanatoria non fosse possibile", augurandomi di risultare chiaro

presupposti dell'operazione sono:
1. che si tratti della casa dei miei sogni; e
2. che il proprietario birichino (che ha fatto costruire un piano in più) e, soprattutto, il mio tecnico abbiano garantito - il primo - e confermato - il secondo - che la sanatoria prima (o poi) arriverà

il contratto che ho in mente per questa situazione un po' complicata dovrebbe essere un contratto...."misto" che, all'inizio, è un contratto di locazione normale e che ,poi, se le cose van bene, si trasformerà in contratto preliminare con effetti anticipati o, addirittura, in un definitivo, perchè il proprietario mi garantisce che la sanatoria arriverà (altrimenti ne risponde lui)

provo a sintetizzare le operazioni:

il contratto di locazione di 4 anni rimarrà tale per tutta la durata prevista e prevedibile che servirà per ottenere la sanatoria (ipotizziamo che il supertecnico dica che serve un anno intero)

bene, il conduttore - che ci andrà a vivere da subito - pagherà canoni in via anticipata per un anno intero: tanto, il Comune non lo butta fuori in un anno

nel contempo, però, nel medesimo testo si dovrebbe prevedere che il contratto di locazione - in virtù di apposite clausole - comprende anche un contratto preliminare con effetti anticipati (con conseguente immissione del conduttore/futuro acquirente nella detenzione dell'immobile)

le clausole dovranno stabilire che - al momento dell'intervento della sanatoria - la somma anticipata del canone per un anno si trasformerà (da stabilire se in tutto o solo in parte) in caparra confirmatoria e principio di pagamento circa il preliminare parimenti stipulato (dal notaio, se serve anche trascritto) : di lì entro un mese/due , le parti procederanno alla stipula del contratto definitivo, con regolazione delle altre somme dovute

nel caso in cui dopo un anno, eventualmente prorogato di un altro, se necessario per le lungaggini comunali, non si dovesse venirne a capo, al conduttore dovrà essere riconosciuta la facoltà - a sua discrezione - di scegliere se star lì ancora per altri X anni sempre a titolo di locazione (pagando il canone mensilmente), oppure se recedere dalla locazione e risolvere il preliminare per causa imputabile al proprietario, con definizione delle reciproche pretese

chiaramente si tratta di un contratto complesso da studiare in maniera un po' più approfonditamente di quanto esposto qui e da farsi solo - come precisato più volte - se quella casa lì è proprio quella dei miei sogni

 

[Utente Cancellato 80257]

rispondo alla cortese domanda " E se la sanatoria non fosse possibile", augurandomi di risultare chiaro

Matusalemme, scusami, ho visto che non sei un agente immobiliare, posso chiederti se sei avvocato? Grazie mille