Consiglio su proposta d'acquisto ricevuta

[Giambattista]

Salve a tutti, sono nuovo e ho scoperto immobilio cercando risposte.
Sono un venditore e NON HO ANCORA FIRMATO NULLA. Ho semplicemente ricevuto una proposta di acquisto: sto cercando di vendere la casa dei miei nonni (che si trova in una cittadina diversa dalla mia). La casa è vecchia, gli impianti sono vecchi e quindi ho ricevuto una proposta abbastanza ribassata che non mi crea grossi problemi.

Ciò che mi perplime sono alcune diciture della proposta di cui non sono pratico ed il fatto di averla ricevuta via mail solo 7 gg dopo la sottoscrizione.
Premessa: l'acquirente non sembra avere soldi liquidi nè proprietà da ipotecare , inoltre il prezzo è sui 50K in linea con lo sfittico mercato della cittadina, quindi, le diciture:
1) "Euro X verranno versati al rilascio del prestito il giorno del compromesso con le stesse modalità di cui al punto a) (NdR: assegno intestato al venditore e consegnato all'AI etc etc). Tale somma diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), con l'avvenuta conoscenza da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare"
2)" Euro Y con l'intervento di un istituto mutuante scelto dal proponente anche previa garanzia ipotecaria concessa dalla parte venditrice sull'immobile oggetto del contratto. La parte venditrice riceverà detta somma dall'istituto mutuante, espletate le formalità d'uso per il consolidamento dell'ipoteca."

Sto già cercando un professionista di fiducia qui a Roma per farmi seguire. Non essendo pratico vorrei capire quali pericoli comporta un'eventuale accettazione di questa proposta e a cosa fare attenzione per essere il più possibile tutelato.
Ho infatti capito che in uno stesso atto si stipulerà la compravendita dell'immobile che poi verrà ipotecata chiedendo contestualmente mutuo alla banca che dovrà approvarlo. Quindi ho qualche decina di domande come: E se non lo approva? Posso tenermi le chiavi fino ad erogazione della somma? Potrei incorrere in una truffa?


In ogni caso Grazie.

 

[Giambattista]

PS: la data di effettuazione del rogito è presente nella proposta ed è il 30/7
inoltre è specificato che "la proposta è vincolata al rilascio del mutuo e del prestito."

 

[studiopci]

Salve, personalmente penso che più che una proposta di acquisto, questa è una scommessa : " scommettiamo se riesco a comprarla non avendo neanche una lira? " . Scherzi a parte la proposta che ti hanno sottoposta è molto particolare e credo che difficilmente si possa concludere, il compratore per acquistare questo immobile deve ricorrere ad un prestito ed un mutuo, fosse stata pensata ante anni 2000 probabilmente avrebbe avuto delle possibilità ma dubito che oggi potrebbe averne, forse riuscirà ad avere un prestito, ma il mutuo credo che difficilmente glielo concederanno stante la presenza di una rata pregressa del prestito ( a meno che non abbia un ottimo stipendio mensile... ma veramente ottimo ).
Personalmente non accetterei, troppi rischi di ritrovarsi dopo qualche mese con un nulla di fatto.

 

[francesca63]

E se non lo approva?

Con la condizione sospensiva, il contratto che firmereste è valido, ma non efficace.
Lo diventerebbe solo se si avvera la condizione (ok a prestito e mutuo); se non si avvera, non hai diritto ad avere soldi, e avrai “solo” perso tempo.
Quindi, date le premesse e la mancanza di liquidi dell’acquirente, è davvero una scommessa , o forse meglio, una roulette russa.

Ho infatti capito che in uno stesso atto si stipulerà la compravendita dell'immobile che poi verrà ipotecata chiedendo contestualmente mutuo alla banca che dovrà approvarlo.

Questo invece è quello che succede normalmente, hai capito bene : la banca da l’ok qualche tempo prima, e dal notaio si fa l’atto di vendita, poi l’atto di mutuo appena dopo.
Ma sempre se la banca da l’ok, cosa molto improbabile.

È anche vero che se il mercato di quella zona è depresso, anche altri aspiranti acquirenti potrebbero avere gli stessi problemi: ma magari avranno almeno qualche risparmio, così da dover chiedere un mutuo più “accettabile”.

Posso tenermi le chiavi fino ad erogazione della somma?

Eventualmente, meglio metterlo da subito nero su bianco.

 

[Giambattista]

Innanzitutto grazie per le risposte e per il vostro tempo.
Il mercato della zona come ho detto è depresso e l'immobile viene venduto a circa 50k, che sarebbe intorno al 90% del valore.

Per quanto riguarda la mancanza di liquidi ho fatto delle simulazioni ed effettivamente un mutuo cosi irrisorio potrebbe essere dato anche ad uno stipendio basso (verrebbero circa 200 euro al mese) L'AI all'epoca mi disse di aver fatto delle indagini in banca e che questi signori sarebbero "mutuabili". Non mi fido ovviamente ed ho già contattato un avvocato che mi consigli.

Circa il perdere tempo non so, visto che comunque la casa non sembra essere in cima alle top ten di vendita e vorrei cogliere le occasioni che si presentano, inoltre non ne ho bisogno ma se il mutuo non venisse accettato in ogni caso terrei la caparra consegnatami al compromesso, o mi sbaglio?

 

[studiopci]

Per quanto riguarda la mancanza di liquidi ho fatto delle simulazioni ed effettivamente un mutuo cosi irrisorio potrebbe essere dato anche ad uno stipendio basso (verrebbero circa 200 euro al mese) L'AI all'epoca mi disse di aver fatto delle indagini in banca e che questi signori sarebbero "mutuabili". Non mi fido ovviamente ed ho già contattato un avvocato che mi consigli.

Il Problema non risiede nell'importo mutuabile o meno o nella possibilità di averlo...l'acquirente prima del mutuo deve richiedere un prestito la cui rata comunque erode la quota che può destinare al mutuo, cioè la banca nelle valutazioni che farà terrà conto della rata di prestito e della rata di mutuo e difficilmente accorderà il mutuo, senza tenere conto che l'acquirente dovrà pagare l'agenzia, il notaio e le spese di ristrutturazione se vorrà entrare in casa... ripeto la vedo molto difficile e una perdita di tempo. L'avvocato potrà darti un parere sotto il profilo legale non certo sotto il profilo finanziario ( come un po tutti ) nessuno può darti la certezza che la banca eroghi, neanche lo stesso direttore. Anche se il mercato nella tua zona langue troverai sicuramente un altro acquirente che quantomeno abbia un minimo di contanti da anticipare ( come ti diceva Francesca ).

 

[Giambattista]

Grazie mille. A questo punto valuterò la situazione capendo se conviene perdere questo tempo o meno.
L'importante è tenere alla larga profili di rischio riguardo eventuali contenziosi o intrecci burocratici.

 

[angy2015]

non è chiaro se è stata inserita la clausola sospensiva per il mutuo. Se non ci fosse sospensiva e quindi la caparra diventerebbe efficace alla data di pagamento del prestito, in tal caso la proposta sarebbe accettabile ponendo un termine ristretto di un mese al versamento della caparra dall'accettazione della proposta.
Diversamente non accetterei un contratto del genere, se l'acquirente ritiene di avere le caratteristiche per portarlo a compimento si assuma qualche rischio.

 

[andr€a]

Ciao... si esatto deve fargli togliere il vincolo del mutuo.....

Cmq il fatto che non abbia neppure i soldi per la caparra la dice lunga... Essere a 0 vuol dire che dovrà chiedere un mutuo al 95% da san paolo e prestito per le spese accessorie...

 

[Archimede Spadaccino]

Prescindendo dal fatto che tutto quello che hanno scritto i colleghi può essere giusto.
Se fossi in te, vista la premessa che hai fatto in merito alla zona depressa, all'immobile datato ed al fatto che non è semplice reperire altre proposte migliori in tempi brevi, io farei eventualmente rifare al tuo AI una nuova proposta con una caparra (non confirmatoria) minima e quasi simbolica (anche 500/1000 euro potrebbero bastare) in modo da non far chiedere un prestito in banca agli acquirenti, (e creare maggiori difficoltà per l'ottenimento del mutuo), con il saldo del prezzo al rogito notarile.
Farei eliminare dalla proposta la frase "riceverà detta somma dall'istituto mutuante, espletate le formalità d'uso per il consolidamento dell'ipoteca" e quindi con la possibilità che tu possa incassare la somma al momento del rogito.
Le chiavi dell'immobile chiaramente verranno date solo al momento del rogito.
Manterrei la condizione sospensiva riguardante l'ottenimento del mutuo, in modo da dare all'acquirente la tranquillità di reperire un mutuo idoneo, (vista la cifra, non dovrebbero esserci grossi problemi se chi acquista ha un lavoro).
Infine, mi sembra di capire che il rogito dovrebbe essere fatto entro il 30 luglio 2019 (alla fine si tratta di aspettare 3 mesi), quindi anche nel caso in cui malauguratamente dovessero farsi vanti degli altri acquirenti, potresti chiedergli di aspettare i tre mesi o ridare indietro il doppio della caparra (1000/2000 euro) e svincolarti dalla proposta.

PS. Dimenticavo, se la proposta è condizionata all'ottenimento del mutuo e tale condizione non si dovesse avverare tutte le somme ricevute a titolo di caparra andrebbero per legge restituite, anche per questo è inutile chiedere caparre alte, aggiungo anche che nel caso di mancata conclusione dell'affare nulla è dovuto all'agenzia.