Contenzioso su Area Urbana

[miacobel]

Vorrei porre un quesito scusandomi anticipatamente per la sua lunghezza:
Nel 1964, mio padre acquistò le mura di un negozio a Roma di circa 40mq (zona 5 cat. C/1). Tale negozio oltre ad avere l’ingresso su strada era servito da un accesso diretto con porta, da dentro il negozio, ad un cortile (definito area urbana) di circa 70mq. Vero è che sul contratto di acquisto mio padre aveva comprato solo le mura e purtroppo, per un errore dell’impresa costruttrice dell’epoca, in planimetria tale accesso sul cortile era disegnato come finestra (ma non nel progetto originario e sul regolamento di condominio). Aggiungo che sullo stesso regolamento di condominio, il cortile non rappresentava una proprietà condominiale. Per quasi circa (purtroppo) venti anni tutto filava liscio fino a quando sono iniziati i primi contenziosi tra noi e il condominio sulla proprietà del cortile iniziando cause contro l’affittuario per cattive gestioni dello spazio esterno. Volendo sintetizzare, fino al 1993 per il catasto, il cortile era graffato insieme al negozio ed ancora intestate alla società costruttrice. Mio padre per risolvere la questione sull’abuso della porta di accesso al cortile (solo sulla carta ma non nella realtà) fu consigliato di fare una sanatoria per sistemare queste irregolarità obbligandosi a scindere le particelle catastali. A tutt’oggi risulta: il negozio intestato a me e mio fratello come eredi, mentre il cortile ancora alla società costruttrice che nel frattempo è fallita e, cosa strana, il cortile non è rientrato nell’asta fallimentare. In ultimo, dal 1995 dopo accordi tra l’affittuario ed il condominio il conduttore del negozio ha sempre pagato un affitto del cortile al condominio.
Tra l'altro, negli ultimi tre anni per una causa di sfratto, il negozio non ha prodotto rendita e proprio in questi giorni un nuovo conduttore, dopo aver stipulato con noi il contratto di affitto del negozio, sta approntando lo stesso con il condominio.
Fino ad oggi ho sempre considerato irrealizzabile un’impresa di rivendicazione della proprietà di questo cortile, ma alla luce di queste nuove imposte IMU mi sono accorto che nello scorporamento operato negli anni ’90 delle 2 particelle il cortile, essendo definita area urbana non presenta rendita catastale (pertanto il condominio percepisce un affitto senza pagare tasse) ed al negozio gli è rimasto attribuito la stessa rendita catastale che a mio avviso sembra essere esagerata (Euro 1791) sulla quale dovrei pagare oltre 1000 euro di IMU all'anno.
Potreste darmi consigli????
O meglio, Ho speranze?

Grazie a tutti

 

[enrica agnelli]

ciao...
forse c'e' qualcosa che non va nell'accatastamento che e' stato fatto...diciamo che senza aver visionato nulla e da quello che ho potuto capire... a te va bene che il "cortile" non sia tuo ma vorresti sistemare le cose in modo che questa area urbana, che ora non e' di nessuno a quanto ho capito, abbia un "proprietario" effettivo, il condominio, che percepira', a questo punto giustamente, un affitto per l'uso che ne fa il conduttore del negozio e soprattutto che tu possa pagare la giusta IMU.

diciamo che...l'area urbana presuppone che sia accatastata F1 e abbia una sua particella dalla divisione avvenuta del '93

facendola diventare bcnc di tutte le unita' che compongono il condominio diviene parte del condominio stesso, come se condivideste tutti in comunione questa particella...che a quel punto puo' richiederne un "affitto", ovviamente debbono essere d'accordo tutti i condomini anche perche' variera' anche il regolamento di condominio, per cui assemblee varie per la decisione in merito.
potreste lasciare anche area urbana ma cosi' ognuno dei condomini e' come se ne dovesse acquistare un pezzo, per avere la giustizia nell'affitto!

secondo me l'errore sta a monte cioe' l'acquisto non doveva prevedere solo le mura ma anche l'area urbana che e' stata accatastata cosi' proprio per un eventuale atto di compravendita anche perche' il proprietario era lo stesso o almeno posso immaginare sia possibile che sia andata cosi'.
in generale...essere area urbana implica il poter usare l'area per un eventuale parcheggio, per un eventuale ampliamento, per un eventuale giardino, dipende ovviamente dalle situazioni e' una categoria fittizia che serve a darle un esistenza catastale ad una unita' che si potra' utilizzare in altro modo anche per edificare.

comunque un bene comune non censibile (bcnc) come dice la stessa definizione,non e' censibile, per cui niente rendita e niente IMU!!!

ma anche un area urbana non ha rendita!!

per cui tu presupponevi che, dato che prima le due particelle erano graffate insieme la rendita fosse delle due e ti sei detta una volta divise la mia rendita sarebbe dovuta diminuire ma dato che un area urbana non ha rendita.............

ciao ciao

 

[Marco Giovannelli]

aspetta, d'accordo su tutto, ma una cosa è un accatastamento che implica due unità separate quindi negozio e corte esterna bcnc (o area urbana di proprietà di chi? Del costruttore. sul regolamento condominiale e millesimale c'è scritto che è comune a tutti i sub? il regolamento condominiale è contrattuale, sottoscritto quindi in sede di compravendita davanti al notaio?) una cosa è una cantina con corte esclusiva, la cui rendita si alza sicuramente dal precedente caso analizzato.

comunque la rendita per mq NETTI di negozio a roma nella zona censuaria parte da 800 € circa se C/1 di 1° classe e arriva a più di 3600€ per un C/1 di 11° classe (!!!!) quindi orientativamente dovresti avere un C/1 di 6° classe giusto?

saluti

 

[enrica agnelli]

ma una cosa è un accatastamento che implica due unità separate quindi negozio e corte esterna bcnc (o area urbana di proprietà di chi? Del costruttore. sul regolamento condominiale e millesimale c'è scritto che è comune a tutti i sub? il regolamento condominiale è contrattuale, sottoscritto quindi in sede di compravendita davanti al notaio?) una cosa è una cantina con corte esclusiva, la cui rendita si alza sicuramente dal precedente caso analizzato.

io mi riferivo a quanto detto da miacobel cioe' che fosse un area urbana di proprieta' ancora del costruttore o dell'impresa, che tra l'altro e' fallita, e di un condominio che chiede un affitto non avendo possesso di questa area urbana perche' non presente neanche sul regolamento di condominio e millesimi annessi.
volevo solo dire che se volessero sistemare le cose per dare un senso all'affitto che il conduttore paga per usufruire della corte dovrebbero farlo divenire bcnc e modificare il regolamento di condominio, per cui debbono essere concordi tutti.

per la sua rendita cosi' com'e' messa cioe' un negozio di 40 mq, lei ha il dubbio che si siano sbagliati perche'e' la stessa di quando era graffata con l'area urbana, ed io ho supposto, forse anche sbagliando, che al catasto gli abbiano lasciato la stessa perche' un area urbana non ha rendita,non l'hanno considerata corte esclusiva diminuendo la rendita del negozio una volta separate le due unita'...si e' posta il problema perche' gli viene un calcolo dell'IMU alta!!

si potrebbe fare una simulazione con il docfa e vedere quanto gli mette di rendita, in caso fare la correzione...che ne dici marco giovannelli ???
nel 93 il programma docfa ancora non c'era, mi sembra...dovrebbe essere entrato entrato nel 96...qualcuno potrebbe aver commesso errori accidentali!!!

 

[miacobel]

Cara Enrica,
ti ringrazio moltissimo per la tua esaustiva risposta !
Cerco ancora di rubarti un po' di tempo per chiarirti/mi le idee...
In funzione del fatto che ormai da molti anni il conduttore paga un affitto, il condominio si sta chiedendo se fare un procedimento di possesso tramite usucapione. Sulla base di questa eventualità Io ho anche proposto di acquistare il cortile al condominio in modo contestuale all'atto di usucapione, ma purtroppo raggiungere un consenso di 1000 millesimi è impresa impossibile .
A tutt'oggi sembrerebbe che loro preferiscano lasciare le cose così come stanno, e cioè percepire un affitto pur non avendo un attestato di diritto di possesso, risparmiando così sull'eventuali spese legali e/o notarili.
Cosa altro posso fare per trovare un modo di entrare in possesso di questo spazio conteso ?
La questione della rendita catastale rimasta invariata dal '93 potrebbe essere un elemento su cui io potrei fare istanza per un diritto di possesso?

Grazie ancora

Marcello

 

[miacobel]

Carissimi e stimatissimi consulenti,
leggo ora il post di Giovannelli e ho verificato dalla visura catastale che:

Zona e categoria 5 C/1
Classe 8
Consistenza 31mq
Rendita 1791,54

Felice di essere tra voi!!!

Grazie

Marcello

 

[enrica agnelli]

piacere anche per me...
intanto mi scuso perche' praticamente ho scritto dando per scontato fossi una donna...
riassumendo...questa area e' di un impresa che e' fallita, il condominio non ha possesso di essa in nessuna forma tanto che non se ne parla nemmeno sul regolamento, il conduttore paga un affitto non registrato da nessuna parte e non so a che titolo, il condominio non fa nulla per sistemare le cose ma nemmeno si occupa minimamente dell'area, tu appropriandotene non rechi danno a nessuno perche' non impedisci lo svolgere delle normali attivita' di un condominio...tu ottemperi alle caratteristiche di usocapione...
Per usucapire un immobile, ai sensi dell'articolo 1158 del Codice civile, occorre un possesso continuato ed ininterrotto esercitato su di esso per vent'anni, possesso da cui si evince in modo inequivocabile l'intenzione di esercitare un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario (Cassazione 4436/96).
Requisiti essenziali per usucapire un bene immobile sono:
1) il decorso del tempo: 20 anni. Esiste l'usucapione abbreviata (10 anni), ma solo se chi vanta il diritto può dimostrare di avere un titolo idoneo al trasferimento della proprietà e che questo titolo sia stato trascritto;
2) il possesso continuato, non interrotto nel tempo;
3) il possesso pacifico e pubblico, cioè non acquisito in modo clandestino o fraudolento;
4) il possesso non equivoco, cioè il possesso deve corrispondere in modo non dubbio all'esercizio del diritto reale di proprietà.

facendo una visura storica risulta che era graffata alla tua unita' e la tua rendita e' ancora quella....ma un avvocato non ce l'hai???qui entriamo nel merito di codice civile...questione delicata...

io sentirei prima un avvocato portandogli tutte le carte che hai per cercare di appropriarti legalmente dell'area che ti interessa!!

se non si puo' fare proprio nulla opterei per dire al condominio di farlo diventare bcnc e a te di vedere di correggere la rendita!!!.....che ne dici??

 

[Marco Giovannelli]

la rendita è giusta, non c'è alcun dubbio, naturalmente se i dati che mi hai fornito ( C/1 8 di 31mq è giusta). Nessun errore, le tariffe sono antecedenti al docfa!!

per il resto quoto enrica

 

[miacobel]

Grazie mille ancora per il vostro interessamento.
Volendo riassumere il tutto mi sembra che:
1) la rendita catastale è quella che mi compete nonostante lo scorporamento fatto nel '93 e, se ho capito bene, non posso richiederne una correzione.
Oppure da come consiglia Enrica, fatto divenire bcnc lo si può fare?

2) Purtroppo, l'affitto pagato negli anni al condominio dai conduttori, ho saputo che è stato sempre registrato all'ufficio delle Entrate. Pertanto, non potrei io mai procedere in nessun modo ad un procedimento di usucapione?
3) Contatterò un avvocato x chiedere ai fini legali cosa posso fare, ma se nella vostra esperienza e/o conoscenza sapete darmi qualche anticipazione?
4) Al momento il locale risulta sfitto (ormai da 3 anni, causa sfratto). Proprio ieri pomeriggio, mentre chetavo con voi, ho saputo che il nuovo affittuario (con il quale avevamo stipulato un nuovo contratto 1 mese fa) vorrebbe anticipatamente recederlo per motivi che ancora non ho capito..... quindi a breve ritorna ad essere libero, compreso il cortile, il quale non era ancora giunto alla definizione finale con il condominio.....CHE SFORTUNA!!!!

Coraggio la vita è bella!!!


Grazie
Marcello

 

[enrica agnelli]

no la tua rendita rimane quella... come ti ha detto marco giovannelli!!
probabilmente, come ti ho accennato qualche post fa, quando erano graffate essendo l' area urbana senza rendita e' sempre stata considerata solo quella del negozio...non hanno trattato l'area come corte esclusiva dando una rendita maggiore alle due insieme come diceva giustamente marco... per cui una volta divise a te nulla e' invariato!!

il discorso del bcnc e' per un'altra questione quella dell'affitto....
il fatto di farlo diventare bcnc e' per dare un senso al fatto che qualcuno paghi un affitto al condominio, diciamo per vincolarlo "in maniera bonaria" al condominio stesso!!!

sono due problematiche diverse!!!

sai quando si entra in una questione non prettamente tecnica ma piu' che altro diciamo "civilistica" non mi sento di dare opinioni...la legge e' strana dipende da come chi ti segue ci sa "giocare"...anche noi tecnici abbiamo tante leggi e regolamenti da capire e imparare e da questo capire anche come trovare la soluzione ad un problema...come si dice "fatta la legge trovato l'inganno"...ma ti posso assicurare che ognuno la interpreta e ci gioca a suo modo!!!

senti un avvocato e poi facci sapere...