Contratto cedolare secca da stipulare solo con proprietario dei 2/3 dell'immobile ?

[xd1976]

Buonasera
siamo 4 proprietari di uno stesso immobile, mia madre e i miei due fratelli con quote così divise: 67% (2/3) mia madre e il restante 33% in parti uguali tra noi fratelli.
Usualmente locavamo questo immobile intenstando il contratto unicamente a mia madre e poi fiscalmente ciascuno dichiarava la sua quota.
Questo era possibile in base a una legge di cui non riesco a trovarne traccia e di cui si era sempre occupato un ns amico avvocato.
Potete aiutarmi?
stamane presso gli uffici dell'AE hanno rifiutato di registrarmi il contratto con modulo 69 compilato con i dati di ciascun proprietario per far valere l'opzione della cedolare secca
Addirittura mi hanno "consigliato" di indicare solo mia madre come proprietaria....e poi???
Nessuno che sapesse di questa legge eppure io sono sicuro che esista, fiscalmente non abbiamo avuto mai problemi...pur avendone di altri

Facendo delle ricerche ho analizzato l'art. 1108 del c.c. che prevede che in caso di locazioni inferiori ai 9 anni (qui si tratta di un periodo inferiore) è sufficiente il consenso dei 2/3 della proprietà

hanno sbagliato quindi all'AE?

 

[Pennylove]

La risposta fornita dall'ufficio non appare convincente. Non è pensabile che l'unico locatore eserciti l'opzione per tutti. La soluzione più lineare, a mio parere, rimane la seguente: in caso di contitolarità dell'immobile ceduto in locazione ad uso abitativo, in regime di cedolare, è sufficiente la presentazione di una sola richiesta di registrazione mediante il modello 69 (nella fattispecie non sussistono le condizioni per l'utilizzo del modello telematico SIRIA) effettuato da uno dei comproprietari, sulla quale verranno riportati nei quadri B e F, fra gli altri, anche i dati degli altri comproprietari, per le rispettive quote di possesso, che delegheranno il primo, mediante l'apposizione della propria firma in un apposito spazio del quadro DELEGA, per l'eventuale opzione della cedolare secca: l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, in quanto l'opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata.

 

[xd1976]

ti ringrazio per la risposta però il mio problema è legato anche al fatto che il contratto riporta unicamente mia madre come locataria
Questo all'AE lo trovano insufficiente però allo stesso tempo mi consigliano di indicare mia madre come unica proproprietaria
Se il contratto è stipulato male andrebbe annullato se poi è corretto allora andrebbe affrontata la registrazione con piglio diverso anche perchè con la registrazione si fanno valere gli effetti fiscali oltre che civilistici

 

[Pennylove]

Ho inquadrato il quesito: mi era sfuggito il fatto che il contratto fosse intestato solo a tua madre. Nel caso in cui ci siano più comproprietari, ma uno solo è indicato come locatore nel contratto d'affitto, in regime di cedolare, le soluzioni sono due: o si consente la compilazione del modello 69 anche da parte dei comproprietari non locatori (vedasi #2), oppure si deve integrare il contratto di locazione apportando una modifica di titolarità. Su questo punto servirebbe, comunque, una indicazione ufficiale da parte delle Entrate.

 

[Limpida]

Mi domando:
Quando si registra un contratto di locazione per via telematica con l'opzione della cedolare secca, si invia al l'Ade anche il contratto di locazione?

 

[Bastimento]

Non vorrei banalizzare la risposta, ma la soluzione mi pare più lineare di quanto finora emerso.
1) Dalla domanda dovrei desumere che si stà parlando di un contratto nuovo
2) La cedolare secca più essere adottata separatamente dai singoli proprietari
3) In caso di cedolare secca adottata da tutti i comproprietari, il testo del contratto non viene depositato alla AdE, ma trattenuto solo dalle parti contraenti; la cosiddetta registrazione è aassolta con la consegna del mod. 69
4) Nel caso una parte dei contraenti comproprietari non opti per la cedolare secca, permane l'obbligo di registrazione tradizionale del contratto, in bollo, con il pagamento della tassa di registro limitata alla quota di canone spettante ai comproprietari che optano per l'IRPEF ordinaria.

Premesso che mi sembra opportuno che il contratto citi tutti i comproprietari, ciò sembra indispensabile soprattutto se vi trovate nel caso 4.

Se invece la mamma oltre alla comproprietà per 2/3 disponesse dell'intero usufrutto, ciò autorizzerebbe la stessa a stipulare da sola il contratto di locazione. In questo caso i figli non sarebbero quindi interessati ad alcuna quota di reddito, e quindi esclusi da ogni tassazione relativa.

Aggiunto dopo 2 minuti...

Mi domando:
Quando si registra un contratto di locazione per via telematica con l'opzione della cedolare secca, si invia al l'Ade anche il contratto di locazione?

Se si opta per la cedolare secca, non si consegna il contratto nemmeno all'ufficio, ma basta il mod. 69: ovvio quindi che anche telematicamente sia sufficiente il Siria. (che in fondo è un mod. 69 ridotto)

 

[Pennylove]

Se invece la mamma oltre alla comproprietà per 2/3 disponesse dell'intero usufrutto, ciò autorizzerebbe la stessa a stipulare da sola il contratto di locazione. In questo caso i figli non sarebbero quindi interessati ad alcuna quota di reddito, e quindi esclusi da ogni tassazione relativa

Ragionamento lucidissimo (che può avere ben più di qualche fondamento). Straquoto Basty.

Aggiunto dopo 8 minuti...

Se si opta per la cedolare secca, non si consegna il contratto nemmeno all'ufficio, ma basta il modello 69

Peccato che qui, negli uffici territoriali del Granducato di Toscana, non li abbiano ancora avvertiti..

 

[Bastimento]

Peccato che qui, negli uffici territoriali del Granducato di Toscana, non li abbiano ancora avvertiti..

... colpa anche tua...
Portati dietro il provvedimento e la circolare di Caio Attilio B.

Magari possono anche volerlo leggere, ma non dovrebbero trattenerne copia.

Del resto, cosa pretendi? eravate solo un Granducato, avete votato favorevolmente nei plebisciti (?! = 2000 votanti?) per l'annessione al Regno di Sardegna (o d'Italia? bella domanda), adesso c'è la Repubblica ... per cui.. ci vuole tempo per adeguarsi a tutte queste novità! Poi i miei antenati vi parlavano in piemontese .... quindi è normale che siate rimasti un pò frastornati

 

[Limpida]

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Aggiunto dopo 2 minuti...
Se si opta per la cedolare secca, non si consegna il contratto nemmeno all'ufficio, ma basta il mod. 69: ovvio quindi che anche telematicamente sia sufficiente il Siria. (che in fondo è un mod. 69 ridotto)

appunto, in via telematica come farebbe l'Ade a sapere se nel contratto ci sono i nomi dei tre proprietari?

 

[Bastimento]

appunto, in via telematica come farebbe l'Ade a sapere se nel contratto ci sono i nomi dei tre proprietari?

Si, questo lo avevo capito, ma avevo in mente anche questa affermazione:

Se il contratto è stipulato male andrebbe annullato se poi è corretto allora andrebbe affrontata la registrazione con piglio diverso anche perchè con la registrazione si fanno valere gli effetti fiscali oltre che civilistici

Ora sotto l'aspetto civilistico non so se sia corretta una incompleta intestazione.
Sotto il profilo fiscale se la AdE riceve l'intera tassa di registro e IRPEF solitamente non va ad indagare, ma potrebbe sollevare l'incongruenza delle dichiarazioni, e far quindi per lo meno perdere tempo in dimostrazioni.